【正文】 高度如何，均為一棟（含地面以上和地面以下兩部分）。指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積,該面積在本層內(nèi)進行分攤。指為整棟服務(wù)(包括不同功能區(qū))的公共建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進行分攤。　 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進行分攤計算?！?位于建筑室內(nèi)的結(jié)構(gòu)平臺（板），無論其寬度如何，是否使用，均計算全部建筑面積。圖16　 陽臺、凸窗處墻體面積計算圖示　 建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，夾層部分的外墻計算建筑面積。如為裝飾性空心柱，則取柱內(nèi)側(cè)部分為外墻并計算墻體面積，柱外側(cè)部分視為裝飾墻不計算建筑面積（圖15）?！?幕墻的面積計算　 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻?！?窗體未凸出于外墻的窗（圖11中a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以建筑材料（不包括百葉、穿孔板等裝飾材料）封閉的窗（圖11中c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，計算全部建筑面積。　 與房屋不相連的單排柱雨蓬，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。b) 單排柱及無柱連廊，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積?！?外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊：a) 開敞側(cè)有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊；b) 開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體，且通過連接梁與走廊相連的走廊，視為有柱走廊；c) 僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊，視為無柱走廊；d) 柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時，視為無柱走廊。往返型室外樓梯層數(shù)，按樓梯通過的自然層數(shù)計算。圖5　 室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示　 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積，無蓋時，最上一層室內(nèi)樓梯計算一半建筑面積。 圖3　 陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸時面積計算圖示　 位于房屋天面、或因退層設(shè)計形成的露臺，露臺有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積?！?有上蓋，有圍護結(jié)構(gòu)的露天場館的看臺，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全部建筑面積；有上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的露天場館的看臺，按上蓋水平投影的一半計算建筑面積；場館看臺下方與室內(nèi)不相通且未設(shè)計加以利用的室外空間不計算建筑面積。圖1　 層高計算圖示　 對坡屋頂建筑，其層高值取樓（地）板結(jié)構(gòu)面至坡屋頂與外墻的交接處的垂直距離。c) 有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。k) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。（2）建筑施工圖未經(jīng)相關(guān)部門核準備案或無建筑施工圖時，建筑功能宜采用實際功能，并在備注中注明實際使用情況，由相關(guān)部門自行確認?！?分割測點布設(shè)的平面控制不能低于三級導線精度，可以從高級到低級，分級或越級布設(shè)；并在測繪報告中附所布設(shè)的控制網(wǎng)略圖?！?下列情況或規(guī)劃主管部門有特殊要求時，建筑高度按建筑物室外地面至建筑物最高點的垂直高度計算：a) 坡屋頂、特殊造型屋頂b）位于機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍，且處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)； c) 位于國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)等的保護規(guī)劃區(qū)內(nèi)。對于特殊情況應(yīng)增加文字說明，如“陽臺封閉、無蓋室外樓梯、封閉空間”等?！?外走廊、陽臺與套內(nèi)建筑面積之間的隔墻，其墻體一半計入套內(nèi)，一半計為半外墻?！?當需要按柱外圍計算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時。　 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。　 分割測點的平面控制不應(yīng)低于三級導線精度，相對于相鄰控制點點位中誤差不超過177。間距未超過50米的界址點間的間距誤差限差應(yīng)在按公式△D=177?！?房產(chǎn)平面控制點的基本精度要求末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過177?！」玻ㄏ溃┩ǖ罏闈M足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道?！」艿谰ㄖ镏杏糜诓贾秘Q向設(shè)備管線的豎向井道?！◎T樓建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物?！∧粔τ山饘贅?gòu)架與板材組成的，不承擔主體結(jié)構(gòu)荷載作用的建筑外圍護結(jié)構(gòu)?！￠T斗在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間?！〉叵率移降鼗蚱碌亟ㄖ臉菍?，該層為地下室?！藴蕦咏ㄖ飪?nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。　地上（地下）核增建筑面積市規(guī)劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動、改善公共環(huán)境、鼓勵配建機動車停車位等目的，經(jīng)核定允許在地上/下規(guī)定建筑面積指標以外增建的特定用途的地上/下建筑面積。　建筑基底面積平地建筑基底面積為建筑物首層結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積；坡地建筑基底面積為半地下室露出地面部分與建筑首層直接接觸地面部分的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗收、地價核算、房地產(chǎn)權(quán)登記?！》课莸漠a(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積?！?房產(chǎn)測繪名詞　房屋面積測繪房屋各層水平投影面積的測量與計算。此次修訂嚴格遵循相關(guān)國家標準，廣泛收集近年來出現(xiàn)的各種新建筑形式設(shè)計案例，認真總結(jié)多年來房屋建筑面積測繪方面的實踐經(jīng)驗，充分考慮我市在國土資源管理、城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)權(quán)管理等方面的基本要求和特殊需要，并與已發(fā)布實施的《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》充分銜接。本標準主要起草人：時曉燕、黃是佩、涂志勇、蔡恒剛、章淑君、夏輝、黃慶彬、費奎、羅和平、樊鐘聲、鄒志平、文偉強、熊遠社、周運林、龔代瓊、杜緒奎、陶剛、劉勇。SZJG —深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 發(fā)布20060625實施20060625發(fā)布房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范(修訂版征求意見稿)Specifications for estate surveying and mappingSZJG/T 22—2006SZJG深圳經(jīng)濟特區(qū)技術(shù)規(guī)范ICS A 78本標準由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會負責歸口并負責解釋本標準由深圳市地籍測繪大隊負責起草。根據(jù)測繪標準的復(fù)審、修訂一般不超過五年的原則，對《房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》進行修訂。GB/T 179862000 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 503532013 建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式CJJ/T 82011 城市測量規(guī)范《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》3　 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標準?！》课莸膶Ｓ薪ㄖ娣e建筑物內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應(yīng)于房屋的套內(nèi)建筑面積。　房屋建筑面積竣工測繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積?！〗ㄔO(shè)用地面積經(jīng)市土地行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?！〉厣虾藴p建筑面積地面以上建筑室外或室內(nèi)透空空間、凹槽、建筑層高、陽臺面積等不按規(guī)定設(shè)置或超過相應(yīng)規(guī)定限值時，應(yīng)占用地上規(guī)定建筑面積指標的建筑面積?！∽匀粚影礃牵ǖ兀┌褰Y(jié)構(gòu)分層的樓層?！∥菝妫敚釉诜课蓓敳浚菝鏄前逡陨?，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層?！〖芸胀ɡ冉ㄖ锱c建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊?！o結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等?！∮谰眯皂斏w結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。　核心筒建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。a、當朝向凹槽開口的戶內(nèi)房間有除此以外其他的通風采光來源，或凹槽位于戶內(nèi)房間與房間之間時，該凹槽為非功能性凹槽；b、除上述情況外，當凹槽為戶內(nèi)房間通風采光的唯一來源時，該凹槽為功能性凹槽。　 房產(chǎn)平面控制點的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。177?！?實測邊長與經(jīng)批準的圖紙設(shè)計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設(shè)計值相符（其中D為實測邊長，以米為單位）:—— |△D|≤ (D≤10米時)；—— |△D|≤ (10米＜D≤30米時)；—— |△D|≤ (D＞30米時)。較核不符時，應(yīng)返回建設(shè)單位進行修正。　 實測房屋邊長時，；有特殊要求時。　 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻?！?測量草圖要求字跡工整，圖面清晰?！?建筑高度一般按建筑物室外地面至建筑物最高點的垂直高度計算，但以下情況可只測至屋面標高：a)存在局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等輔助用房，其水平投影面積之和占屋頂平面水平投影面積不超過1/4且高度不超過12米；b)突出屋面的通風道、煙囪、通信設(shè)施等及空調(diào)冷卻塔等設(shè)備；c)，或高度不超過建筑高度的10%且總高度不大于12米的女兒墻、幕墻等?！?分割測點　 竣工或現(xiàn)狀測繪時，當批準的建筑施工圖上商鋪為虛擬分割，或批準的設(shè)計圖紙為實體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實體隔墻時，可采用分割測點方法進行測繪?！　?竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時，應(yīng)現(xiàn)場復(fù)核房屋的建筑功能，并按以下原則執(zhí)行：（1）測繪項目建筑施工圖已經(jīng)相關(guān)部門核準備案時：a）實地未使用或空置的建筑空間，其建筑功能以核準的施工圖的設(shè)計功能或批準用途為準；b）實地已使用，且實地格局及功能與核準圖紙不一致的，測繪時建筑功能采用實際功能；c）實地已使用，但未改變原建筑布局或?qū)嵉厥褂霉δ軣o法明確的，其建筑功能仍采用設(shè)計功能；—— 對（b）、（c）兩種情況，還應(yīng)在備注中注明實際情況，并說明其最終功能由相關(guān)部門自行確認。c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。j) 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算建筑面積。b) 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積?！?一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、其層高仍取所在樓層的層高值（圖1）?！?，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。　 對位于建筑結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)折處的異形陽臺，均視為結(jié)構(gòu)平臺，計算全部建筑面積?！?室內(nèi)樓梯的面積計算　 位于建筑內(nèi)部或位于建筑外部但與建筑物內(nèi)部相通并立面沒有圍護的樓梯，視為室內(nèi)樓梯（圖5）。直線型室外樓梯層數(shù)，按樓梯通過的自然層數(shù)減1計算?！?內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。圖8　 借用走廊作電（樓）梯前室圖示　 連廊、架空通廊的面積計算　 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計算建筑面積：a) 雙排柱或封閉連廊，按柱或圍護物外圍水平投影計算全部建筑面積?！?凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬，凹入部分計算全部建筑面積，凸出部分按凸出式門廊、雨篷計算建筑面積。 圖10　 凸窗及其指標定義圖示　 、凸窗不計算建筑面積，否則，凸窗應(yīng)計算全部建筑面積。若采光井、通風井、地面部分不計算建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但須在相應(yīng)建筑空間的分戶面積表的備注欄中對被占用的建筑面積予以說明?！?外墻含有空心柱時，如為結(jié)構(gòu)性空心柱，按實體結(jié)構(gòu)柱計算方法計算建筑面積。b) 挑出陽臺或凸窗的結(jié)構(gòu)墻體的面積計入各自建筑空間，非結(jié)構(gòu)墻體不計算建筑面積。（板），（板），計算全部建筑面積?！?共有建筑面積處理的一般原則　 共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟的共有建筑面積也不分攤到其它棟去?！?應(yīng)分攤共有建筑面積的劃分及優(yōu)先級　 應(yīng)分攤共有建筑面積按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為:a) 整棟共有建筑面積。e) 層內(nèi)共有建筑面積?！?多級分攤方法一棟建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時，應(yīng)采用多級分攤的方法，按前述計算公式依優(yōu)先級順序逐級進行共有建筑面積的分攤計算。　 地面以上相互獨立，僅通過交通連廊相互連接的，可視為多棟。圖18　 地下室圖示　 地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共車庫、公共通道用途部分的建筑面積，均計為不分攤的共有建筑面積?！?獨立別墅、聯(lián)排式別墅、無論其作何使用，建筑面積計入各戶專有建筑面積中?！?、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層中設(shè)置的電（樓）梯間，計入整棟或功能區(qū)分攤的共有建筑面積。僅供一戶使用的專用樓梯的建筑面積，計入該戶套內(nèi)建筑面積中?！?位于建筑物第一層（地面層）的柱廊、檐廊，當與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰，或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，或已屬市政府行政主管部門批準的核增面積范圍的，如計算建筑面積的，其面積計入不分攤的共有建筑面積?！?設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊（門斗）、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積計入應(yīng)分攤的共有建筑面積?！?公共停車、公共設(shè)備等用途的地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分，均計入不分攤的共有建筑面積并計入地下室建筑面積中；商業(yè)、辦公等用途的地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分，計入應(yīng)分攤的共有建筑面積。　 宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室計入本棟應(yīng)分攤的共有建筑面積；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室計入不分攤的共有建筑面積?！?屬于一個獨立產(chǎn)權(quán)人的一棟房屋，可以不取半外墻，如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑?！?騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準計入核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分攤的共有建筑面