【正文】 ，僅局部少量對外開敞；c) ；d) ；e) 走廊兩側(cè)交錯式存在局部墻體或建筑空間；f) 走廊開敞側(cè)局部用墻體、玻璃等間續(xù)封閉，封閉總長度超過走廊長度的二分之一；或走廊開敞側(cè)上下方設(shè)有墻體、玻璃等圍護(hù)物，剩余開敞高度小于二分之一層高的?！?位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積?！?借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當(dāng)前室長度小于該走廊長度的1/2時，可不區(qū)分前室，全部按外走廊計算建筑面積（圖8）?！?門廊、雨蓬的面積計算　 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)上方為建筑時，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時，則視為雨蓬?！?、雨蓬：a）無柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；b）有柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。　 公共（消防）通道的面積計算　 穿越建筑的公共通道屬于市政道路或小區(qū)道路的一部分時，通道不計算建筑面積；否則，通道計算全部建筑面積?！?凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離（圖10）。 圖12　 凸窗面積計算圖示　 不落地的櫥窗參照凸窗規(guī)定計算建筑面積。　 地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道，地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積，地上部分：（a）當(dāng)其獨(dú)立于建筑物之外或附著于建筑外墻時，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；（b）當(dāng)其位于建筑物內(nèi)部時，地面部分按自然層計算建筑面積并計入地面以上建筑面積?！?圍護(hù)性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖13）：（a），以該距離為外墻厚度，并相應(yīng)取半外墻；（b），（以幕墻外緣向內(nèi)起算），并相應(yīng)取半外墻，樓板邊至外墻內(nèi)緣的空間按上空計算；（c）當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取半外墻；（d）上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應(yīng)取半外墻。 　 與外墻相連的結(jié)構(gòu)柱計入外墻墻體面積，與外墻相連但挑出建筑室外的墻體（）不計入外墻墻體面積。　 建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計入上空面積，外半墻按規(guī)定劃分并相應(yīng)計算建筑面積?！?陽臺、凸窗處墻體，按以下幾種情況分別計算建筑面積（圖16）：a) 陽臺、凸窗兩側(cè)的專有墻體（結(jié)構(gòu)墻或非結(jié)構(gòu)墻）的面積計入各自建筑空間；陽臺或凸窗之間的共有墻體以墻中線劃分，面積計入各自建筑空間?！?位于建筑屋面的梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，當(dāng)其下方設(shè)有緩沖層或隔層時，當(dāng)緩沖層、緩沖層、隔層無論是否封閉，均計算全部建筑面積?！?位于住宅、宿舍、公寓式辦公建筑室外?！?廠房按各結(jié)構(gòu)層外圍水平投影計算全部建筑面積?！?不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：a) 相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓步ㄖ臻g；b) 建筑物內(nèi)設(shè)置的用于公共通行、停車、綠化、休閑使用等的公共建筑空間；c) 建筑物屋面設(shè)置的人防報警（控制）室等；d) 建筑物內(nèi)設(shè)置的用于消防避難的建筑空間；e) 建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層的建筑空間；f) 建筑物內(nèi)設(shè)置的封閉空間、平臺、結(jié)構(gòu)板等建筑空間；g) 地下室、半地下室用于人防、公共停車、公用設(shè)備用房、防災(zāi)防護(hù)工程用房等建筑空間；h) 地面以上為地下車庫、設(shè)備用房服務(wù)的風(fēng)井、排煙井；i) 為多棟建筑服務(wù)的消防通道、工具間、警衛(wèi)室、設(shè)備用房及其附屬用房等建筑空間；j) 市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)的地上核增建筑空間、地下核增建筑空間；k) 為它棟建筑所有權(quán)人使用上不可缺少的公共建筑空間；l) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標(biāo)單列的公共配套建筑空間。　 一棟建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行共有建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎??！?一棟房屋或其局部，在進(jìn)行變更測繪時，一般應(yīng)遵循原測繪時相同的計算方法和分?jǐn)傇瓌t。指僅為一棟建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｖ竷H為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂０凑諔?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的共有建筑面積須參與分?jǐn)們?yōu)先級高的共有建筑面積?！?整體分?jǐn)偡椒ㄒ粭潌我还δ艿慕ㄖ?，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪！?由計地面以上建筑面積的半地下室相連接的建筑為一棟?！?地面以上相互獨(dú)立，地面以下連通共用一個公用停車庫、設(shè)備房的，為多棟?！?以下幾種情況下，為明晰產(chǎn)權(quán)、方便使用，對棟的概念可做適度變通，由各“棟”使用的公共交通空間等共有建筑面積在“棟”內(nèi)分?jǐn)偅篴) 當(dāng)一棟有多個門樓的住宅，各門樓之間除地面或天面連通外，其他處均不連通時，將每一門樓作為一“棟”。 圖17　 “棟”的概念圖示　 共有建筑面積分?jǐn)傆嬎慵?xì)則　 地下室　 平地建筑的樓層，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，建筑面積計入地上建筑面積中（圖18），此時，位于該樓層中的樓（電）梯間、住宅大堂、設(shè)備間等共有建筑面積，均計為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。　 當(dāng)?shù)叵峦＼噲鲋械臋C(jī)動車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓銷售時，機(jī)動車位專有面積按各停車位實際占用面積計算?！?當(dāng)坡地建筑半地下室樓層全部或部分作為商業(yè)、辦公等專有建筑面積時，位于專有面積區(qū)域范圍內(nèi)的核心筒、樓（電）梯、扶梯、設(shè)備用房、管井等根據(jù)其服務(wù)范圍計為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，位于車庫等共有建筑面積區(qū)域內(nèi)的核心筒、設(shè)備用房等計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（圖19）?！?一棟房屋的非專用樓梯或電梯，其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)或樓層。與高、低區(qū)電梯機(jī)房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間建筑面積，分?jǐn)偡秶c高、低區(qū)電梯相一致。扶梯留設(shè)公共過道時，該公共過道的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)與扶梯相一致?！?除裙樓加塔樓結(jié)構(gòu)的建筑外，其他建筑的專用樓梯、電梯，其梯間建筑面積全部計入“使用”部分建筑的區(qū)內(nèi)共有建筑面積。　 由地面下地下室（空間）的專用梯，當(dāng)其地面出入口位于建筑物外墻或主體以內(nèi)時，其地面梯間在其相應(yīng)的服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?；?dāng)其出入口位于架空層內(nèi)，且無墻體圍合的樣間時，出入口范圍可計入架空范圍。　 一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯，則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起計入第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。，過道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂！?門廊（門斗）、雨蓬　 為一戶獨(dú)立設(shè)置的門廊（門斗）、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中?！?公共陽臺、公共花園　 在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的架空綠化空間，視為公共花園，均計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?經(jīng)過塔樓為裙樓相應(yīng)功能區(qū)服務(wù)的煙道，按自然層計算建筑面積并計為相應(yīng)功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?與獨(dú)立剪力墻、柱相鄰的管井、風(fēng)井面積應(yīng)不含支撐體面積。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室計入整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨(dú)立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑物時，設(shè)備用房及其附屬用房僅設(shè)在其中一棟的，其建筑面積計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一棟建筑時，設(shè)在該棟建筑的設(shè)備用房計入本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?半外墻　 半外墻計入應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，如功能區(qū)細(xì)化分為層或同一層的某幾戶時（如裙樓分為商業(yè)、會所、一層臨街商鋪、一層商場大空間內(nèi)商鋪等），半外墻則按細(xì)化的功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎??！?與核心筒、樓梯間等公共建筑空間相鄰的較小封閉空間，可計入與之相鄰的公共建筑空間中?！?騎樓　 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。圖23a坡地建筑基底面積計算圖示一 圖23b坡地建筑基底面積計算圖示二　 當(dāng)坡地建筑的一層部分位于地面以上時，可以該層露出地面點(diǎn)的連線簡單劃分地面以上和地面以下部分，并相應(yīng)計算基底面積（圖23c）。7　 房屋建筑面積變更測繪　 變更測繪一般指一棟建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴(kuò)建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間重新劃分、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的?！?，其結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不計入建筑基底面積?！?基底面積計算規(guī)定　 平地建筑基底面積為建筑物一層外圍水平投影面積。　 主樓、附樓當(dāng)一棟建筑設(shè)計為具有主樓、附樓的形式，主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，該建筑不視為一棟。　 聯(lián)排別墅及低密度住宅應(yīng)取半外墻，并作為整棟分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。　 宗地內(nèi)多棟建筑中設(shè)有配電室的一棟為新建的大廈，其余多棟為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)已設(shè)有消防控制室，新建的一棟建筑設(shè)有僅為本棟服務(wù)的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)未設(shè)有消防控制室，設(shè)于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個小區(qū)的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?設(shè)置于棟內(nèi)的社區(qū)配套設(shè)施用房，如會所、娛樂活動室、老人活動中心、居委會、警務(wù)室、公廁、垃圾站等，均計為專有建筑面積。　 層內(nèi)多套或各層公用的風(fēng)井或煙道，計為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e在套間分?jǐn)偦驅(qū)娱g分?jǐn)??！?在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺，如列入核增建筑空間的，均計入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；未被列入核增建筑空間的，均作為功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?門廳、大堂、中庭　 一戶獨(dú)立使用的門廳、大堂、中庭計入專有面積，計入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭計入應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎??！?計算建筑面積的花池，與專有建筑空間相連時，計為各戶專有建筑面積；不與專有建筑空間相連時，計為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。　 一棟建筑物各塔樓之間的通廊（連廊）建筑面積，計入相應(yīng)塔樓應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 圖22　 下地下室車道圖示　 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時，如半地下室屬不計容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e中；如半地下室為計容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它共有建筑面積一起計入應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e中?！?由裙樓和多個塔樓組成的建筑，塔樓通過裙樓部分的樓（電）梯間，由裙樓和塔樓共同分?jǐn)?；位于塔樓部分的樓（電）梯間，由所在塔樓分?jǐn)??！?專用樓梯、電梯及梯間　 由建筑物上部的一戶、一層或連續(xù)多層的樓層所專用，建筑物的下部各樓層均不設(shè)計使用（設(shè)計不開門）的樓（電）梯，視為專用梯。　 從地面至二層（或以上）室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯，為多棟服務(wù)的，計為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（圖20），為一棟或功能區(qū)服務(wù)的，計為整棟或功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！?一棟建筑，如為裙樓+塔樓型建筑時，其貫穿裙樓與塔樓的樓（電）梯，無論在裙樓是否設(shè)計開門使用，其位于裙樓部分的樓（電）梯間的分?jǐn)偡秶鶓?yīng)為整棟，其位于塔樓部分的樓（電）梯間的分?jǐn)偡秶鸀樗谒?。圖19　 坡地建筑的地下室和半地下室圖示　 非專用樓梯、電梯及梯間　 供整棟、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。此時，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均計入各車位應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。　 若地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應(yīng)計入專有面積。c) 當(dāng)連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為核增建筑空間，一部分為商業(yè)等計規(guī)定建筑面積的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及其在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨(dú)立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的一個或多個塔樓作為另一“棟”（圖17）?！?—，因分期建設(shè)需要且經(jīng)市政府規(guī)范行政主管部門批準(zhǔn)分期的，可按分期劃分為多棟?！?建筑結(jié)構(gòu)和功能不同或高差較大的毗連房屋，當(dāng)有明確界線且各自可獨(dú)立使用時，可各自為一棟。　 上一級分?jǐn)偂獏^(qū)（層）間分?jǐn)倕^(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e總和/各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù) 　 下一級分?jǐn)偂獏^(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)倕^(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝（區(qū)內(nèi)共有建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e）/（功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和） 各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) 　 棟的劃分　 單體建筑，無論高度如何，均為一棟（含地面以上和地面以下兩部分）。 b) 依據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中規(guī)定的地上核增建筑空間、地下核增建筑空間的各分項建筑面積指標(biāo)，補(bǔ)充確定不分?jǐn)偣灿薪ㄖ臻g內(nèi)容與范圍。指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積,該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｖ笇橐粭澖ㄖ哪骋粋€功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。指為整棟服?wù)(包括不同功能區(qū))的公共建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進(jìn)行分?jǐn)??！?多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行共有建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎?。?產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎??！?公用建筑面積的計算及分?jǐn)偂?公用建筑面積的分類及范圍　 公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e、不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e?！?位于建筑室內(nèi)的