【正文】 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究模版1．區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究216。 當(dāng)然，在不同城市不同區(qū)域布點(diǎn)的規(guī)模又是另外了。 達(dá)爾文進(jìn)化論提出：物種延續(xù)過(guò)程中，不是最大的或最強(qiáng)的或最聰明的存續(xù)下來(lái)，而是最適應(yīng)環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來(lái)。 三者綜合考慮擬出租價(jià)體系。 ②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢(shì)。準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作。 （1）成本定價(jià)法（2）租戶通過(guò)逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要3年時(shí)間）。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上的認(rèn)識(shí)論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（1年左右時(shí)間）完成和總價(jià)2%費(fèi)用。 （3）開(kāi)發(fā)商所出售的商鋪價(jià)格的確定，要體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的理性、合理，更不能比急功近利還有過(guò)之，表現(xiàn)為 虎頭蛇尾，不管旺場(chǎng)。 （1）終端消費(fèi)是顧客，培養(yǎng)忠實(shí)顧客需要經(jīng)營(yíng)者（租戶）和商場(chǎng)管理者（開(kāi)發(fā)商）的細(xì)心培育、呵護(hù)，共同實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)服務(wù)和合理價(jià)格的商品銷售。 為了有效布局而合理調(diào)整分?jǐn)偯娣e和系數(shù)。 要考慮如何才能方便舒適顧客，如何才能滯留顧客。 超市：引人氣、掙現(xiàn)金流（1）在整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)中，主力店與精品店相互依存，相互支持，相互襯托，使零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調(diào)整趨向更加合理，更加符合市場(chǎng)，也就不能忽視和放棄任何一個(gè)角落，任何一種業(yè)態(tài)的旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，保證處處紅火。（1）系統(tǒng)結(jié)果性問(wèn)題不能通過(guò)局部過(guò)程性問(wèn)題來(lái)解決。（2）售鋪問(wèn)題解決得好是旺場(chǎng)的補(bǔ)充條件（開(kāi)發(fā)商有較充足旺場(chǎng)經(jīng)費(fèi)），既不是必要條件，也不是充分條件。總之，通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂(lè)等適宜分布在較高樓層上。（二）建筑設(shè)計(jì)因素人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。位于公交換乘站點(diǎn)或地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過(guò)設(shè)置人行天橋或地下通道進(jìn)行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場(chǎng)；另外，可在商場(chǎng)各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個(gè)樓層，從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃第一章 商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性規(guī)劃一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃(節(jié)點(diǎn)推進(jìn)與中間操作的重要)(6)思路決定出路 (根本的創(chuàng)新是思想的創(chuàng)新)(2) 專業(yè)決定品質(zhì) (在正確位置作正確的產(chǎn)品,地段即地脈,項(xiàng)目要順應(yīng)地脈,順勢(shì)而為)(7)五星級(jí)形象) 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。廣場(chǎng)許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。（四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）每層樓的人流過(guò)道數(shù)量，一般1主2輔便可。（3）復(fù)雜問(wèn)題理不出重點(diǎn)。 百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次四、關(guān)于商場(chǎng)、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上的認(rèn)識(shí)論 ①售價(jià)=購(gòu)地價(jià)+建安工程費(fèi)等（短期行為） ③結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。根據(jù)業(yè)態(tài)的不同，有些商業(yè)地產(chǎn)的銷售對(duì)象的商家是主力店。 發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和地區(qū)人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求，然而具體操作并不容易。當(dāng)初有開(kāi)發(fā)商找我做設(shè)計(jì)，我就認(rèn)為，應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓力。全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。比如深圳的某一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。過(guò)去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次?！∩鐓^(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。?。?）服務(wù)功能齊全?！。?）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。　便利店（方便店）　　便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)?！。?）以開(kāi)架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行?！。?）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)?！。?）開(kāi)展自選式的銷售。所以企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)商鋪的需求，以及對(duì)現(xiàn)有商鋪的意見(jiàn)，以引導(dǎo)商鋪開(kāi)