【正文】 地產(chǎn)大部分合同租期長，承租戶信譽(yù)各異。（與不動產(chǎn)開發(fā)無關(guān)的）和良好。項目舉借的其他債務(wù)有限合同條款對此類項目約束力弱。支持力度一般。如果情況不好轉(zhuǎn)，項目可能違約。無明顯的市場定位。 第十七條 本指引自頒布之日起施行。監(jiān)管類別的評級標(biāo)準(zhǔn)見附件一，每個監(jiān)管類別總體上與下面的外部信用評級一致。新協(xié)議412段銀行用來對貸款進(jìn)行內(nèi)部評級的標(biāo)準(zhǔn)，不必完全遵照監(jiān)管定義的標(biāo)準(zhǔn)，然而銀行必須證明其內(nèi)部評級與監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的映射，能使內(nèi)部評級結(jié)果與監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的主要特征相一致。 新協(xié)議400段對專業(yè)貸款子類采用自行評估法的銀行必須建立兩維評級體系，分別估計違約概率和違約損失率。 見新協(xié)議260段對專業(yè)貸款實施法的銀行在評級上有兩種選擇，一是“映射監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)法”，即如果銀行不能自行估計專業(yè)貸款違約概率，則可以將內(nèi)部評級與五個監(jiān)管類別映射，直接得到專業(yè)貸款的風(fēng)險權(quán)重。（四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)除了具備專業(yè)貸款的共同特征以外，還具有以下具體特征：（）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的貸款用途是房地產(chǎn)（如用于出租的辦公室建筑、零售場所、多戶的住宅、工業(yè)和倉庫場所及旅館）的開發(fā)、銷售或出租，以及土地收購、整理、開發(fā)和儲備。以新設(shè)項目法人作為融資主體，項目發(fā)起人為項目債務(wù)提供全過程連帶責(zé)任保證的，商業(yè)銀行應(yīng)主動判斷項目發(fā)起人的實力，項目債務(wù)明顯超出發(fā)起人擔(dān)保能力，必須按項目融資處理。專業(yè)貸款一般具有以下特征： （一）是對一個實體（經(jīng)常是一個特殊目的實體， , ）的貸款，創(chuàng)建這一實體專門是為了給實物資產(chǎn)融資或運(yùn)作實物資產(chǎn)；（二）債務(wù)人基本沒有其他實質(zhì)性資產(chǎn)或業(yè)務(wù)，除了從貸款形成的資產(chǎn)中獲得的收入外，基本沒有或沒有獨(dú)立的償還債務(wù)能力；（三）貸款的主要還款來源為貸款形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的收入，而不是債務(wù)人的其他資產(chǎn)；（四）債務(wù)條款規(guī)定貸款人對貸款形成的資產(chǎn)及其未來產(chǎn)生的收入有相當(dāng)程度的控制權(quán)；第四條 劃分專業(yè)貸款的核心標(biāo)準(zhǔn)：劃分專業(yè)貸款時，上述四項特征無須在同等程度上得到百分之百的滿足。第三條 本指引所稱專業(yè)貸款，是指公司風(fēng)險暴露的一個子類，這類風(fēng)險暴露和一般公司風(fēng)險暴露的區(qū)別在于，貸款形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是影響這類風(fēng)險暴露違約概率和違約損失率的核心因素。、項目融資的還款資金來源通常主要依賴該項目產(chǎn)生的銷售收入、補(bǔ)貼收入、回購收入和項目資產(chǎn)處置收入。（）商品融資的債務(wù)人通常沒有其他業(yè)務(wù)活動，在資產(chǎn)負(fù)債表上沒有其他實質(zhì)資產(chǎn)，沒有獨(dú)立的還款能力。 商業(yè)銀行項目融資業(yè)務(wù)指引第八條 內(nèi)部評級法的選擇如果銀行對公司暴露采用了法，則對公司暴露中專業(yè)貸款的子類也應(yīng)采用法。在假設(shè)專業(yè)貸款中債務(wù)人和交易特征相互依賴的前提下，銀行可使用單一緯度的評級，同時考慮借款實力（違約概率）和損失嚴(yán)重程度（違約損失率），以反映預(yù)期損失狀況。每個子類都有一個唯一的表，該表描述了評估的因素和特征。第三章 專業(yè)貸款的風(fēng)險權(quán)重第十一條 采用映射監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)法的銀行，要將專業(yè)貸款的內(nèi)部評級與五個監(jiān)管類別相映射。第十六條 本指引由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)解釋。 需求充分并穩(wěn)定項目在位置、成本或技術(shù)上比平均水平弱。項目易受經(jīng)濟(jì)周期中常見的負(fù)面影響，可能在正常的低谷期違約。發(fā)起人債務(wù)人對他人或相關(guān)交易有相對效力較高的承諾。項目舉借的其他債務(wù)非常有限合同條款對此類項目約束力一般。如果存在二級市場，按市場價認(rèn)購?？罩寐实?。合同到期原承租戶很少續(xù)租。房地產(chǎn)因成本過高、市價下跌、承租人撤租或其他原因而惡化。在類似項目上聲譽(yù)佳、長期業(yè)績好管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)良好。短期收入較好，貸款能夠抵御一些負(fù)面的金融問題。配置非常特殊，物品的市場流動性差轉(zhuǎn)售價值當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價值大大高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值適度高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值略高于債務(wù)價值轉(zhuǎn)售價值低于債務(wù)價值資產(chǎn)價值及流動性相對于經(jīng)濟(jì)周期的敏感程度資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟(jì)周期較不敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟(jì)周期敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟(jì)周期相當(dāng)敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟(jì)周期的敏感度非常高發(fā)起人實力營運(yùn)商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力發(fā)起人的業(yè)績和財務(wù)實力發(fā)起人業(yè)績出眾，財力強(qiáng)盛發(fā)起人業(yè)績和財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績一般，財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績無或值得懷疑及或財力微弱擔(dān)保安排資產(chǎn)控制法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品）合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔(dān)保，造成對資產(chǎn)喪失控制的風(fēng)險貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場所和狀況的權(quán)利和手段貸款人能夠在任何時間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況（定期報告、檢查的可能性）貸款人幾乎能夠在任何時間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人能夠在任何時間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況損害保險向頂級保險公司投保，保險額高，包括擔(dān)保品損害保險向優(yōu)質(zhì)保險公司投保，保險額較高（不包括擔(dān)保損害）向一般保險公司投保，保險額一般（不包括擔(dān)保損害）向差的保險公司投?；虮ｋU額低（不包括擔(dān)保損害）表 商品融資評級標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)良中差財務(wù)實力交易的超額擔(dān)保程度優(yōu)良 中差政治和法律環(huán)境國家風(fēng)險沒有國家風(fēng)險有限的國家風(fēng)險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）有國家風(fēng)險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）國家風(fēng)險高（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放）國家風(fēng)險的緩釋措施非常有力的緩釋措施：強(qiáng)有力的離岸機(jī)制戰(zhàn)略性商品購買商實力一流有力的緩釋措施：有離岸機(jī)制戰(zhàn)略性商品購買商實力強(qiáng)緩釋措施一般：有離岸機(jī)制商品戰(zhàn)略性較低購買商實力一般只有部分緩釋措施：缺乏離岸機(jī)制非戰(zhàn)略商品購買商實力弱資產(chǎn)特征流動性和易損程度商品公開報價，可利用期貨或場外市場工具套做保值。成本和利潤波動大交易控制和保值政策交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)有交易經(jīng)驗，問題沒有或很小交易員有巨額損失交易記錄財務(wù)披露質(zhì)量優(yōu)良中財務(wù)披露存在一些不確定性或不充分擔(dān)保安排資產(chǎn)控制貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán)貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán)在某一環(huán)節(jié)貸款人對資產(chǎn)的控制發(fā)生中斷，憑借對交易流程的了解或第三方承擔(dān)可緩釋此中斷問題合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的風(fēng)險。.物品融資舉例例：一個新成立的航空公司為租用兩架新飛機(jī)而籌措資金，一個擁有這架飛機(jī)并把它租給航空公司用，銀行為提供購機(jī)貸款。即使租約不可取消，在貸款期限內(nèi)租金也不足以支付全部的還本付息費(fèi)用。信貸是在商品交付給貿(mào)易公司時提供，這時貿(mào)易公司已經(jīng)有把商品再賣出的協(xié)議，商品發(fā)貨是由一個可信賴的第三方控制，而銀行可控制消費(fèi)者的付款，這種貸款被認(rèn)為是專業(yè)貸款里的商品融資暴露，因為貸款償還根本上依靠銷售商品的收益。如果對這筆資金的返還和回收都主要取決于這棟辦公樓所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流，則該銀行對此提供的貸款應(yīng)被劃分為產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)。銀行按照公司貸款手續(xù)簽署發(fā)放了這筆貸款。該辦公樓主要將長期出租給一家經(jīng)營中的業(yè)務(wù)多樣化的大型公司