【正文】 1800 – 6500 60 237建面 1 3居麗都公寓 1500 – 8500 54 285建面 1 5居京城大廈 2300 – 8800 109 – 336建面 1 5居盈科中心 1800 – 8000 75 304建面 1 3居麗晶苑 2200 – 7000 149 352建面 2 4居三全公寓 1000 – 7000 33 225建面 1 4居瑞士酒店 2200 – 6000 53 160建面 1 3居福景苑 2300 – 1000 76 340建面 1 4居?xùn)|湖別墅公寓2230 – 12700 81 370建面 1 5居北京國際俱樂部公寓3200 – 10500 1 4居萬國公寓 5000 – 13000 153 306建面 2 4居?xùn)|方豪庭公寓 1700 – 13000 5 5 300建面 1 4居第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 北京酒店業(yè)的市場(chǎng)情況2007年以來，中國旅游業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，保持了較快發(fā)展勢(shì)頭。北京房屋限購令的實(shí)施、新國五條的頒布、新婚姻法的實(shí)施以及令人望而生畏的房價(jià)，將原本一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以的高端人士拒之門外，這類中高端的消費(fèi)人群對(duì)這種租住靈活、服務(wù)到位的酒店式公寓需求比較迫切。1 項(xiàng)目概況 酒店式公寓項(xiàng)目回收成本快、風(fēng)險(xiǎn)小，并有良好的市場(chǎng)前景，因此在北京的供應(yīng)總量不斷增加。酒店式公寓的短期租戶主要是來京參加會(huì)議、從事商務(wù)活動(dòng)或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)，通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到3個(gè)月不等。主要用于較長期逗留的客戶租住。健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行、兒童活動(dòng)室或兒童游樂場(chǎng)的配套比例都較高。目前酒店式公寓采取比較可控的預(yù)定式服務(wù)，預(yù)訂者主要是企業(yè)高級(jí)管理人員、長期在北京經(jīng)商的中外商人、海外華人，需求的面積主要是以中、小戶型居多。希望雙方高層審時(shí)度勢(shì)，睿智決策，盡快決定，然后好盡快進(jìn)入項(xiàng)目的啟動(dòng)工作中來。據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測(cè)，北京奧運(yùn)會(huì)期間，國外旅游者可能達(dá)60萬，而國內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá)225萬～258萬人。特別是距離承擔(dān)整個(gè)北京乃至北方服裝、五金、小商品的大紅門商圈不足10鐘的路程，租住便捷、服務(wù)到位、設(shè)備齊全的酒店式公寓，勢(shì)必適合來京做生意的中外商賈的需求。酒店的經(jīng)營在于市場(chǎng)的拓展和成本的控制，在市場(chǎng)的拓展方面，因?yàn)橛斜憬莸慕煌ê捅本┱叻矫娴钠鯔C(jī)以及地理位置優(yōu)勢(shì)，所以關(guān)鍵的客源問題將迎刃而解。目標(biāo)消費(fèi)群體為國內(nèi)外在大紅門地區(qū)經(jīng)商的商人及依托便捷交通方便上班的高管和經(jīng)常通過高鐵來京的高端人等。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。整體投資估算為4千萬元RMB。 （2）營業(yè)稅為年有效毛收益的5% 根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、套房數(shù)量、相應(yīng)價(jià)格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。 既年餐飲收益=年客房出租收益系數(shù) (1)年自營部分成本費(fèi)用=生產(chǎn)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+各種稅費(fèi)+利潤 （四）酒店成本計(jì)算（1）酒店所有人員薪金=營業(yè)人員數(shù)量營業(yè)人員年平均收入+管理人員數(shù)量管理人員年平均收入+輔助人員數(shù)量輔助人員年平均收入 ，%計(jì)算 %測(cè)算1