【正文】 ，%計算 (1)年自營部分成本費用=生產(chǎn)成本+管理費用+財務(wù)費用+各種稅費+利潤 根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、套房數(shù)量、相應(yīng)價格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。整體投資估算為4千萬元RMB。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動。酒店的經(jīng)營在于市場的拓展和成本的控制，在市場的拓展方面，因為有便捷的交通和北京政策方面的契機以及地理位置優(yōu)勢，所以關(guān)鍵的客源問題將迎刃而解。據(jù)北京奧組委官方的保守預(yù)測，北京奧運會期間，國外旅游者可能達(dá)60萬，而國內(nèi)觀眾總?cè)藬?shù)也將達(dá)225萬～258萬人。目前酒店式公寓采取比較可控的預(yù)定式服務(wù)，預(yù)訂者主要是企業(yè)高級管理人員、長期在北京經(jīng)商的中外商人、海外華人，需求的面積主要是以中、小戶型居多。主要用于較長期逗留的客戶租住。1 項目概況 酒店式公寓項目回收成本快、風(fēng)險小，并有良好的市場前景，因此在北京的供應(yīng)總量不斷增加。第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 北京酒店業(yè)的市場情況2007年以來，中國旅游業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，保持了較快發(fā)展勢頭。綠色環(huán)保的宜居環(huán)境：由于是新建項目，本項目將充分利用項目的后發(fā)優(yōu)勢，在設(shè)計、建設(shè)、用材方面都將廣泛引進(jìn)節(jié)能、環(huán)保的概念和產(chǎn)品。4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 本項目建筑面積7800平米，地下一層為設(shè)備層及洗衣房等后勤保障設(shè)施所在層。4 銷售激勵制度 （3）%（4）酒店其他營業(yè)收益 （2）管理費用=攤銷費用+其他管理費用2 贏利預(yù)測（具體贏利測算待項目實施根據(jù)具體的市場調(diào)研進(jìn)行測算） 北京市方莊龍騰達(dá)業(yè)綜合市場有限公司二零一三年五月北京19。 %測算 (7)燃料動力費=年用水量用水單價+年用電量用電單價+年耗煤氣 量煤氣單價+年耗燃油量燃油單價 （1）管理費為年有效毛收益的2%3%3提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。3 市場定位 本項目市場定位于為中高端的消費者提供幽雅、便利、舒適的環(huán)境與高效率的服務(wù)。便捷的交通：距離北京西站、北京南站、北京站、南苑機場都比較方便，同時通過地鐵10號線和地鐵4號線到達(dá)北京最繁華的中關(guān)村、西單、國貿(mào)、CBD、大紅門商圈都是一車直達(dá)，不到半小時的路程。本案項目資金量大概需要4000萬左右，作為項目的投資方北京市方莊龍騰達(dá)業(yè)綜合市場有限公司有實力進(jìn)行投資，所以在項目市場前景和資金都沒問題的情況下，希望合作各方全力以赴完成各個環(huán)節(jié)的工作，使項目盡早實施。酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。長期租戶則多為跨國公司中高級管理人員和各國駐華使館人員，他們在京工作時間較長，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租期一般超過3個月。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比同樣具有很強的優(yōu)勢，統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時酒店式服務(wù)，同時可選用居家自助廚房、自助洗衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，所以深受一些公司高層的青睞。酒店公寓的租金基本上和甲級或頂級寫字樓的租金持平，租金水平和頂級寫字樓水平相當(dāng)。第三章 項目定位1 主題定位 根據(jù)本項目所處的地理位置特點、差異化經(jīng)營的理念，本著以特色立足順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的思想，本項目定位為“綠色的高檔酒店式公寓”。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。第六章 財務(wù)分析與贏利預(yù)測6．1 財務(wù)分析（一） 根據(jù)目前酒店附近類似的酒店客觀消費水平及平均入住率，結(jié)合酒店的出租情況，計算有效毛收益。 即年客房出租收益=標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)每天標(biāo)準(zhǔn)房報價折扣率平均出租率360天+豪華套房數(shù)每天豪華房報價折扣率平均出租率360天 主要為酒店日常生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金應(yīng)支付的利息，具體測算應(yīng)以借款合同為準(zhǔn)。方案預(yù)算項目 A方案B方案C方案入住率 70%