【正文】 應(yīng)注意的問(wèn)題 由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營(yíng)商家的要求，故此應(yīng)該在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可變性，墻體盡量設(shè)計(jì)為可變更的柔性墻體。 銷(xiāo)售期招商的展開(kāi)序號(hào)工作內(nèi)容完成周期負(fù)責(zé)部門(mén)協(xié)助部門(mén)1現(xiàn)場(chǎng)招商的展開(kāi)整個(gè)銷(xiāo)售期招商部現(xiàn)場(chǎng)招商組項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司、項(xiàng)目銷(xiāo)售部2外埠招商的持續(xù)整個(gè)銷(xiāo)售期招商部外聯(lián)招商組項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司、項(xiàng)目銷(xiāo)售部本階段的工作主要是以被動(dòng)式接待為主，通過(guò)銷(xiāo)售宣傳和促銷(xiāo)帶來(lái)的客戶(hù)進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累20~30家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營(yíng)商家，通過(guò)洽談能夠確定5~10家簽定經(jīng)營(yíng)意向性協(xié)議。五、與相關(guān)政府及經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)協(xié)商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜在正式展開(kāi)招商之前應(yīng)與青羊區(qū)政府相關(guān)部門(mén)商議以下相關(guān)事宜：關(guān)于項(xiàng)目?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理簡(jiǎn)化的明確；關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶(hù)，尤其是國(guó)際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免的協(xié)商；關(guān)于在項(xiàng)目期中租用步行街停車(chē)場(chǎng)的相關(guān)事宜；關(guān)于在項(xiàng)目在臨二環(huán)路處開(kāi)口與相關(guān)部門(mén)協(xié)商；關(guān)于取得沃爾馬及家樂(lè)福入駐項(xiàng)目附近的確認(rèn)資料。（三）、項(xiàng)目招商中的后期經(jīng)營(yíng)支持為了使經(jīng)營(yíng)商家免去因?yàn)榭诎恫缓枚a(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后的經(jīng)營(yíng)支持保障。對(duì)于通過(guò)宣傳來(lái)吸引客戶(hù)消費(fèi)的異國(guó)風(fēng)情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書(shū)陪同商家去管理公司財(cái)務(wù)部交付水、電保證金，促銷(xiāo)宣傳費(fèi)，預(yù)付一季度物管費(fèi)恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷(xiāo)售正式開(kāi)始前就逐步展開(kāi)，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進(jìn)度上較緩，在項(xiàng)目旺銷(xiāo)期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場(chǎng)的自發(fā)性的招商為主，由客戶(hù)自行上門(mén)咨詢(xún)；在進(jìn)入尾盤(pán)期時(shí)，則展開(kāi)大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進(jìn)度。就招商機(jī)構(gòu)的建立具體應(yīng)遵循的原則為：招商人員應(yīng)具有獨(dú)立工作的能力，在業(yè)務(wù)上應(yīng)具有談判、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)判斷多方面的經(jīng)驗(yàn)和能力；招商部的人員編制應(yīng)精簡(jiǎn)，招商主管應(yīng)同時(shí)從事具體的招商執(zhí)行工作；整個(gè)招商部的人員應(yīng)具有較好的教育背景，能夠代表公司的經(jīng)營(yíng)管理形象。負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)招商過(guò)程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以供進(jìn)行參考和分析。由招商部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)。這一階段的主要目標(biāo)為：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)業(yè)用房95%出租；引入20~30家多種主題化的休閑吧，4~5家有特色的異國(guó)風(fēng)味餐廳；引入5~6家小型生活配套經(jīng)營(yíng)商家，完善項(xiàng)目配套經(jīng)營(yíng)；完成項(xiàng)目的形象認(rèn)知度的提升。（二）、經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始前的招商目標(biāo)在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期中項(xiàng)目招商的最主要目的是通過(guò)招商形成項(xiàng)目完整的主題化形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體的品牌化塑造，最終建立起項(xiàng)目的系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)體系，展開(kāi)項(xiàng)目的全面經(jīng)營(yíng)。及時(shí)向經(jīng)理反映招商過(guò)程中存在的問(wèn)題。職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商客戶(hù)檔案的保存與管理，協(xié)助經(jīng)理進(jìn)行招商部日常的行政管理工作，負(fù)責(zé)審核招商相關(guān)的合同及協(xié)議。二、本項(xiàng)目招商的具體實(shí)施基本原則（一）、關(guān)于招商機(jī)構(gòu)的建立原則本項(xiàng)目的招商機(jī)構(gòu)應(yīng)與將來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合，人員能夠在完成項(xiàng)目招商后轉(zhuǎn)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司，這樣一方面能夠保障項(xiàng)目招商工作與今后的經(jīng)營(yíng)管理工作緊密地結(jié)合；另一方面能夠有效地利用人力資源。 招商的進(jìn)度要適中在整個(gè)招商過(guò)程中招商介入的時(shí)機(jī)要得當(dāng)，整個(gè)招商的進(jìn)程要適中。第四部分 本項(xiàng)目的招商流程現(xiàn)場(chǎng)招商招 商 部外出招商商家到現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，填寫(xiě)商戶(hù)面談?dòng)涗洷?，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類(lèi)品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶(hù)所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達(dá)成房屋租賃意向，招商人員填寫(xiě)商家品類(lèi)品牌進(jìn)駐確認(rèn)表，經(jīng)審核準(zhǔn)入推介成功與目標(biāo)客戶(hù)洽談并聯(lián)同現(xiàn)場(chǎng)考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進(jìn)行回訪(fǎng)商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。對(duì)于一些需要有層次空間的商家如KTV、酒吧等則放到二樓。 關(guān)于對(duì)商家經(jīng)營(yíng)配套的優(yōu)惠1）、對(duì)于部分非常有影響的國(guó)際性品牌商家可以從招商費(fèi)用中撥出專(zhuān)門(mén)的款項(xiàng)作為商家的部分裝飾款；2）、針對(duì)提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時(shí)期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)。在招商展開(kāi)必須對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)行包裝，該部分內(nèi)容在主報(bào)告中已經(jīng)詳述，不再重復(fù)。目標(biāo)為引入2~3家較大型的有影響力的品牌商家簽定經(jīng)營(yíng)意向性協(xié)議。二、本項(xiàng)目就招商的經(jīng)營(yíng)商家要求而言尚不明確的情況和存在的問(wèn)題（一）、項(xiàng)目配套存在的問(wèn)題 由于項(xiàng)目未來(lái)的商家多存在進(jìn)行一些明火操作，故此商鋪部分應(yīng)考慮天燃?xì)獾慕尤雴?wèn)題；由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場(chǎng)所，加之烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；在整個(gè)建筑及項(xiàng)目臨街園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位； 現(xiàn)有自行車(chē)停放和汽車(chē)停放遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)的要求； 項(xiàng)目用電線(xiàn)路在未來(lái)承受的負(fù)荷較大，線(xiàn)路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營(yíng)正