【正文】 、多角度、全空間、立體化宣傳，讓潛在客戶從不同方面接受信息；l 投放形式：電視、本地報紙、戶外廣告、人員投放傳單等。我們將努力做到：經(jīng)營管理理念：以人為本、以誠取信；市場競爭策略：高質(zhì)量、高性能、低價格；產(chǎn)品發(fā)展道路：系列化、多樣化、大眾化。提高文化環(huán)境質(zhì)量以百樂購物廣場獨特的文化理念，貫穿整個百樂購物廣場的各項基本功能，使它們在滿足基本功能的原則下，都提升到文化品位上來，如商務(wù)文化、飲食文化、娛樂文化等。便捷的交通條件，優(yōu)良的居住環(huán)境，一流的物業(yè)服務(wù)，人文的設(shè)計理念，將使本項目成為這些高檔次、高品位消費(fèi)人群安家置地的首選。（七）經(jīng)營優(yōu)勢根據(jù)我公司現(xiàn)在正在運(yùn)行的百樂購物廣場項目來看，招商成功、物業(yè)管理先進(jìn)、購物環(huán)境高雅、管理團(tuán)隊精英薈萃，我公司已經(jīng)有成功運(yùn)營商場的經(jīng)驗，只需根據(jù)東豐縣的具體情況做出相應(yīng)調(diào)整，成功經(jīng)營該商場應(yīng)該沒有任何問題。礦產(chǎn)資源豐富，原材料的生產(chǎn)和加工也有相當(dāng)規(guī)模。由于該地區(qū)的所有消費(fèi)都集中在這條街上，因此，人氣非常興旺。吉林省東豐縣優(yōu)惠的政策、寬松的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也為我雙龍地產(chǎn)創(chuàng)造了優(yōu)良的發(fā)展條件和廣闊的發(fā)展空間，公司希望借助于這樣的優(yōu)勢，吸引到更多的人才、更多的風(fēng)險投資者，共展鴻圖，共創(chuàng)大業(yè)，共鑄輝煌！ 第五章 產(chǎn)品及服務(wù)一、產(chǎn)品規(guī)劃（一）建設(shè)規(guī)模 商住大樓共計26層，建筑面積共67080 m2；（二）產(chǎn)品品種地下一層至地上五層為商業(yè)用房29700 m2，地上六層至二十五層為住宅37380 m2。大力鼓勵和支持東豐在國外、省外創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家和市外、國外企業(yè)來東豐注冊設(shè)立分部、分公司、加工車間、銷售網(wǎng)絡(luò)或辦事機(jī)構(gòu)，與外資、招商引資企業(yè)享有同等待遇和優(yōu)惠。對特色、節(jié)水、生態(tài)農(nóng)業(yè)和礦產(chǎn)資源開發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品深度加工等產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)積極給予信貸支持。 （二）凡投資興建高新技術(shù)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施項目和社會公益事業(yè)項目，除享受國家省市規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策外，繳納的所得稅地方分享部分由縣區(qū)財政酌情給予一定返還。人工飼養(yǎng)梅花鹿已有200余年的悠久歷史，早在清光緒年間就被列為“養(yǎng)鹿官山”，已有私人養(yǎng)鹿圈2戶。東北地區(qū)最大的變電樞紐“東豐五十萬變電所”距縣城10公里，“22萬變電所”距縣城1公里。屬東部季風(fēng)區(qū)中溫帶濕潤氣候，四季分明。下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個街道辦事處、35個居民委員會、229個村民委員會、1682個村民小組。六、項目實施步驟2006年10月2006年12月，拆遷及三通一平；2007年04月2007年11月，主體工程完畢；2008年04月—2008年10月，內(nèi)裝、外裝完工、全面竣工。在供給類型上，新增商業(yè)地產(chǎn)以大型的購物中心和商業(yè)街為主，且產(chǎn)品的差異化程度不高，大都集中在超級區(qū)域中心，而便利店和鄰里中心發(fā)展不足。（三）隨著我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步走向國際市場，爭創(chuàng)民族品牌，是公司的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。公司擁有足夠的財產(chǎn)對項目進(jìn)行擔(dān)保。項目初步規(guī)劃為建設(shè)為25層，其中地下一層至地上五層為商業(yè)用房，地上六層至二十五層為住宅。并且經(jīng)濟(jì)收益好，風(fēng)險小，技術(shù)成熟極具投資價值，建議投資。（一）發(fā)展原則引進(jìn)先進(jìn)理念，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓更廣闊的產(chǎn)品領(lǐng)域，從全方位、多方面發(fā)展；加強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力，保持效益不斷增長，從而實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)劃戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)與實施，東豐縣將成為東北交通的重要節(jié)點，這必將極大的促進(jìn)東豐經(jīng)濟(jì)的對外交流，在提高自身輻射能力的同時，更加有力地接受來自長春等重要經(jīng)濟(jì)中心的輻射。地處東經(jīng)125176。東豐縣漢魏時屬玄菟，晉為高句麗地。二、項目所屬城市綜合情況東豐縣國民經(jīng)濟(jì)綜合實力明顯增強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。（三）自然資源東豐自然資源豐富，生物物種繁多。礦產(chǎn)資源豐富，分布較廣，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)主要有錳、鋁、銅、煤、沙金、石灰石、石英石、草炭土、花崗石等20余種，其中石灰石、草炭土儲量都在數(shù)十億噸以上，開發(fā)價值很高。投資建設(shè)非營業(yè)性市政、環(huán)保、能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)所需用地，由政府統(tǒng)征后按最低限價劃撥。 （五）按照“不求所在，只求所為”的原則，熱忱歡迎、廣泛吸引各類人才來我縣興辦實業(yè)，參與開發(fā)。凡本人申請，組織批準(zhǔn)創(chuàng)辦、領(lǐng)辦、幫辦企業(yè)的干部職工，在企業(yè)工作期間，本人原級別、工資三年內(nèi)不變、其它待遇與在崗人員同等對待?，F(xiàn)代化的管理理念使企業(yè)的管理機(jī)制靈活、效率高；管理公司主要管理人員，大都具有高級職稱或來自大型企業(yè)，是具有多年管理經(jīng)驗的專家。因此，現(xiàn)有的商業(yè)面積根本無法滿足東豐縣日益增長的消費(fèi)需求。所以東豐縣的消費(fèi)能力非常強(qiáng)，這也是要在該地區(qū)發(fā)展大規(guī)模商業(yè)的原因之一。由于在該地區(qū)有過投資并有著良好的商業(yè)信譽(yù)，因此，我公司在該地區(qū)與該地區(qū)政府的關(guān)系良好，信譽(yù)良好，在開發(fā)此項目時，可以充分利用這一優(yōu)勢，從而降低此項目的風(fēng)險。五、購進(jìn)設(shè)備原則建筑設(shè)備是建設(shè)必備的生產(chǎn)資料，是順利進(jìn)行生產(chǎn)和質(zhì)量保證的基礎(chǔ)與前提，雙龍地產(chǎn)設(shè)備選擇的指導(dǎo)思想是：主要設(shè)備采用國際先進(jìn)設(shè)備，定購國家定點生產(chǎn)廠家或國外廠家生產(chǎn)的先進(jìn)設(shè)備，并遵循四條原則：一是設(shè)備的先進(jìn)性；二是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；三是設(shè)備的配套性；四是設(shè)備的實用性。建筑與環(huán)境融合通過建筑界面的多種方式，如圍合、向心等，將建筑與空間環(huán)境有機(jī)地融為一體，塑造良好的百樂購物廣場外部環(huán)境。銷售政策的決定和執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理審核后的銷售政策、方案，上報公司董事會討論，由董事會決策后經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行。（二）營銷理念要想成功運(yùn)作市場，離不開全球化運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗，及其對營銷理念的深度把握、理解和創(chuàng)新。四、定價策略低價入市策略（1）內(nèi)部認(rèn)購期采用相對低價入市策略，制造產(chǎn)品“物超所值”的市場認(rèn)同；（2）為新盤入市營造人氣，確保一定的認(rèn)購率；（3）預(yù)留較大的升值空間和價格彈性空間，為中后期價位的逐步走高奠定良好的基礎(chǔ)。二、 公司管理理念及管理架構(gòu)（一）管理理念雙龍地產(chǎn)將以行業(yè)發(fā)展和市場發(fā)展為準(zhǔn)則，以先進(jìn)的管理思想為武器，努力創(chuàng)建一支高水平的管理團(tuán)隊，實現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展。 三、公司管理機(jī)制（一）建立強(qiáng)有力的公司組織在市場經(jīng)濟(jì)條件下，公司組織應(yīng)是最具有效率和效益的組織，它應(yīng)具有頑強(qiáng)的生命力和競爭力，同時，更有不斷突破極限的能力，極強(qiáng)的市場運(yùn)作能力。四、公司管理策略（一）銷售管理良好的銷售業(yè)績離不開科學(xué)完善的銷售管理，我公司在銷售管理上將做出以下三個方面的努力。成本控制公司在經(jīng)營管理過程中，任何一個環(huán)節(jié)，都將建立嚴(yán)格的成本控制體系，并根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)定各部門的成本指標(biāo)。（5）合理分配財務(wù)收入，及時完成需要上繳的稅收及管理費(fèi)用。（二）經(jīng)營成本費(fèi)用估算按照公司最保守的狀態(tài)下平均核算銷售費(fèi)用：按不含稅銷售額的1%計提，利息支出：%計算，五年本息合計280萬元（三）稅金估算稅金：營業(yè)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，本公司營業(yè)稅率為5%；城市建設(shè)稅：稅率分別為營業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加稅：稅率分別為營業(yè)稅的3%所得稅：稅率為33%；市場物價調(diào)節(jié)基金：稅率分別為營業(yè)稅的1%；風(fēng)險基金：銷售收入的1%。第九章 風(fēng)險及價值通過對企業(yè)市場前景及綜合因素的分析，該項目可操作性很強(qiáng)；在此基礎(chǔ)上，我們對企業(yè)不確定因素也進(jìn)行詳盡的分析，通過科學(xué)的管理和精心的策劃，以及對風(fēng)險的防范，盡可能使不確定因素帶來的風(fēng)險降到最小，保證客戶購買后都能夠獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益?；谥袊ú氖袌龅牧己冒l(fā)展前景和“入世”的契機(jī)，房地產(chǎn)公司會越開越多，越開越大，競爭結(jié)構(gòu)越來越混亂，同類公司越來越多。二、資金籌措。46凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 年份凈現(xiàn)金流量I0=12%I2=30%折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值12345合計項目名稱：吉林省遼源東豐百樂購物廣場建設(shè)項目 商業(yè)計劃書[機(jī)密文件] 第 47頁