【正文】 五、投資建議綜上所述：該項(xiàng)目是一個(gè)增長(zhǎng)長(zhǎng)期，快速穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿薮蟮捻?xiàng)目。四、管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策公司運(yùn)作時(shí)間短，規(guī)模較小，雖然經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已積累了一套行之有效的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日益激烈以及隨著公司業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)有組織模式和管理制度能否適應(yīng)公司規(guī)模的迅速擴(kuò)大，將對(duì)公司的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策市場(chǎng)是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，市場(chǎng)容量及市場(chǎng)占有率的多少會(huì)對(duì)公司造成一定的影響。這一動(dòng)態(tài)變化的客觀(guān)事實(shí)，決定了企業(yè)盈利能力上下波動(dòng)的特性。（二）崗位責(zé)任總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)、出納和審計(jì)工作人員相關(guān)職責(zé)參照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。財(cái)務(wù)職能（1）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度。庸者下，能者上，“努力就有回報(bào)”是公司對(duì)每一位員工的承諾，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。（五）市場(chǎng)觀(guān)念市場(chǎng)導(dǎo)向是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的根本。(1) 公司管理采用現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。第七章 項(xiàng)目管理及公司管理一、項(xiàng)目管理（一）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略公司對(duì)項(xiàng)目影響區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、道路狀況及房產(chǎn)消費(fèi)狀況做了全面詳實(shí)的調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀、市場(chǎng)前景、目標(biāo)客戶(hù)作了大量、詳實(shí)、全面的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品做了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；并對(duì)此路段的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行踏勘，對(duì)路段建設(shè)所采取的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、路線(xiàn)方案作了精確的分析研究，并最終確定下來(lái)。銷(xiāo)售就是在為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)實(shí)現(xiàn)“雙贏(yíng)”在合作過(guò)程中，本公司秉承“不斷地為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值”的理念，與客戶(hù)資源共用、利益共享，最終實(shí)現(xiàn)“雙贏(yíng)”，這將是我們獲得銷(xiāo)售穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的重要因素之一。公司擬采取以下的營(yíng)銷(xiāo)策略：樹(shù)立鮮明的品牌形象。公司對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、需求、目標(biāo)客戶(hù)做了大量、詳實(shí)、全面的市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)項(xiàng)目做了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。在設(shè)計(jì)方面，設(shè)置充足的采光面積，從而保證項(xiàng)目區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。本項(xiàng)目所在地已成功吸引了大量的企業(yè)和私營(yíng)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)投資和貿(mào)易。那么這種熱潮的引爆也會(huì)大大縮短我們資金回籠的時(shí)間，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（五）消費(fèi)潛力巨大、購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)由于東豐縣的自然資源豐富，畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達(dá)?？梢哉f(shuō)真正意義的商場(chǎng)還屬空白。 （十）對(duì)為本縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)引進(jìn)項(xiàng)目、資金（不包括國(guó)家、省上資金、上級(jí)單位計(jì)劃內(nèi)撥款）、物資、設(shè)備和高新技術(shù)的單位和個(gè)人，按照《東豐縣招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法》進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)合資、兼并、收購(gòu)、參股等形式轉(zhuǎn)為招商引資企業(yè)的，享受招商引資優(yōu)惠政策；轉(zhuǎn)為外商投資企業(yè)的，享受外資企業(yè)待遇。 （四）金融單位對(duì)招商引資企業(yè)可采取倉(cāng)庫(kù)保全質(zhì)押、出口退稅質(zhì)押、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押和應(yīng)收帳款質(zhì)押等形式提供貸款，積極支持企業(yè)發(fā)展。投資者在戶(hù)口遷移、購(gòu)房建房、子女入托入學(xué)、社會(huì)醫(yī)療保障、信用擔(dān)保、成果鑒定與獎(jiǎng)勵(lì)等方面本縣居民享有同等待遇。有雉雞、斑翅、山雞、雕等主要鳥(niǎo)類(lèi)13種。是中國(guó)三個(gè)民間繪畫(huà)畫(huà)鄉(xiāng)之一，與上海金山、陜西戶(hù)縣齊名，先后2次在中國(guó)美術(shù)館舉辦東豐農(nóng)民畫(huà)展，197件作品被中國(guó)美術(shù)館收藏，108件作品獲國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)。(二)自然條件東豐地勢(shì)西高東低，平均海拔374米，南部多山，東北多丘陵，中部為崗丘平臺(tái)，為低山丘陵地貌。14＇之間，因地形南北長(zhǎng)，東西窄而得名“大肚川”，是個(gè)五山、四水、一分田的低山丘陵區(qū)農(nóng)業(yè)縣份。（二）項(xiàng)目新增設(shè)備：項(xiàng)目單位已有設(shè)備完全可滿(mǎn)足項(xiàng)目的設(shè)備條件要求。商務(wù)部調(diào)查顯示，2003年1～11月，全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)投資額1000億元，面積為2000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)40%。（二）加大科研投入，依托科研機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，加快引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)管理技術(shù)，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，在開(kāi)拓和鞏固國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)積極開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)。三、融資計(jì)劃需向哈爾濱華瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司融資：6000萬(wàn)元融資時(shí)間：10年 四、投資商資金退出計(jì)劃（一）資金退出方式固定回報(bào)7%（420萬(wàn)元/年）；項(xiàng)目期末還本；從第一年末開(kāi)始還本付息。（四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資：該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積：67080平方米該項(xiàng)目預(yù)計(jì)租賃面積：29700平方米該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入：該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年租金收入：（五）項(xiàng)目的背景隨著中國(guó)加入WTO，世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的良好機(jī)遇。第二章 公司概要一、公司宗旨公司堅(jiān)持以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，視質(zhì)量為生命，“以人為本，科學(xué)管理，誠(chéng)信服務(wù)”為宗旨。（二）指導(dǎo)思想抓住機(jī)遇，勇于探索，敢擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)拓向前。四、項(xiàng)目的目標(biāo) （一）建設(shè)生產(chǎn)規(guī)模：建筑規(guī)劃總建筑面積為67080m2（二）管理目標(biāo)：采用目前世界上最先進(jìn)的管理方法。3＇～125176。清兵入關(guān)后被辟為盛京圍場(chǎng)，史稱(chēng)“皇家鹿苑” 。2001年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值202267萬(wàn)元，工業(yè)總產(chǎn)值122390萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值103269萬(wàn)元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額46017萬(wàn)元，財(cái)政收入7133萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入1870元。有林地103466公頃，是全國(guó)百萬(wàn)畝人工林基地縣，％，活木蓄積量466萬(wàn)立方米，曾獲全國(guó)造林綠化先進(jìn)縣、森林防火先進(jìn)縣。已探明5處礦泉水資源，均為低礦化、低鈉、偏硅酸型，含鍶、鋅等21種微量元素的優(yōu)質(zhì)礦泉水年流量達(dá)50萬(wàn)噸。投資者依法取得土地使用期限為：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)服務(wù)用地40年?？h（區(qū)）政府和企業(yè)對(duì)技術(shù)開(kāi)發(fā)、研發(fā)產(chǎn)品和增加稅收等方面作出重大貢獻(xiàn)者給予高薪和重獎(jiǎng)。對(duì)事跡突出，貢獻(xiàn)較大的人員要給予重獎(jiǎng)，并在同等條件下優(yōu)先選拔使用。（三）項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)自古以來(lái)步行街就是商業(yè)重地，這是可謂寸土寸金，許多商家都把目光投向這里，不遺余力的投以巨資，事實(shí)證明他們的決策是正確的，眼光是敏銳的。致使大部分東豐縣人都到遼源、梅河兩個(gè)臨近市區(qū)進(jìn)行消費(fèi)。（六）銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)由于長(zhǎng)期以來(lái)我公司一直從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作，在銷(xiāo)售上有一套科學(xué)、成熟的銷(xiāo)售策略，和一批高水平的策劃、銷(xiāo)售人員。三、本項(xiàng)目周邊環(huán)境情況項(xiàng)目所在地土地肥沃，民風(fēng)淳樸、環(huán)境優(yōu)雅、文化底蘊(yùn)深厚，本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，清一色的生活居家區(qū)域，生活環(huán)境優(yōu)越。六、項(xiàng)目質(zhì)量設(shè)計(jì)理念提高配套設(shè)施質(zhì)量隨著人們經(jīng)濟(jì)能力和生活水平的不斷提高，人們對(duì)商務(wù)區(qū)有了更高的要求，充足、良好的空間環(huán)境，完善的周邊配套設(shè)施，是一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)的必備條件。七、服務(wù)理念公司建設(shè)本項(xiàng)目最主要的服務(wù)理念就是為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一個(gè)具有現(xiàn)代化氣息的、較大型的、各方面條件俱佳的現(xiàn)代化購(gòu)物廣場(chǎng)，滿(mǎn)足人們對(duì)居住環(huán)境日益發(fā)展的需求，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。銷(xiāo)售政策的個(gè)性和調(diào)整市場(chǎng)對(duì)政策執(zhí)行情況作全面評(píng)價(jià)，對(duì)不當(dāng)?shù)?、不正確的地方提出意見(jiàn)和解決辦法，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行，屬董事會(huì)決策的，經(jīng)董事會(huì)討論通過(guò)后執(zhí)行。要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售以服務(wù)為核心的營(yíng)銷(xiāo)理念。差異定價(jià)策略（1）根據(jù)銷(xiāo)售單位的朝向、面積、區(qū)位等綜合因素，采用分級(jí)定價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)較高的性?xún)r(jià)比；（2）按照銷(xiāo)售單位的綜合價(jià)值和銷(xiāo)售情況，分批投放市場(chǎng)，并逐步提升竣工品種的檔次及價(jià)位，最終確保銷(xiāo)售均價(jià)，獲得良好的銷(xiāo)售利潤(rùn)；（3）實(shí)行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。公司總體的管理思路是按照開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化、融資渠道多元化、管理水平現(xiàn)代化的總體原則，建立符合現(xiàn)代公司體制要求的管理體制，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、完善的服務(wù)，成為行業(yè)中佼佼者。（二）企業(yè)文化公司的企業(yè)文化，是企業(yè)在創(chuàng)建和發(fā)展過(guò)程中，本著開(kāi)拓、創(chuàng)新、高效、務(wù)實(shí)、積極進(jìn)取的態(tài)度，積累總結(jié)出來(lái)的思維軌跡、行為準(zhǔn)則、管理觀(guān)念和道德規(guī)范。客戶(hù)管理公司會(huì)在積極維護(hù)、開(kāi)發(fā)客戶(hù)的同時(shí)，按不同的類(lèi)別與標(biāo)準(zhǔn)，將客戶(hù)資料整理歸檔，并輸入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，建立起龐大、詳盡的客戶(hù)信息庫(kù)，以便公司員工有針對(duì)性、有目的性地與客戶(hù)進(jìn)行溝通，滿(mǎn)足客戶(hù)需求。根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)和市場(chǎng)需求確定產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。（6）對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)和財(cái)政、稅務(wù)、銀行部門(mén)了解，檢查財(cái)務(wù)工作，主動(dòng)提供有關(guān)資料，如實(shí)反映情況。稅收測(cè)算核算情況詳見(jiàn)下表：稅收測(cè)算明細(xì)表單位：萬(wàn)元人民幣序號(hào)稅種稅率%稅基計(jì)算式稅額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅5%銷(xiāo)售額5%2城市建設(shè)稅7%營(yíng)業(yè)稅7%3教育費(fèi)附加稅3%營(yíng)業(yè)稅3%4市場(chǎng)物價(jià)調(diào)節(jié)基金1%營(yíng)業(yè)稅1%5風(fēng)險(xiǎn)基金1%銷(xiāo)售額1%合 計(jì)6所得稅33%利 潤(rùn)33%（四）利潤(rùn)測(cè)