【正文】 五、投資建議綜上所述：該項目是一個增長長期，快速穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿薮蟮捻椖?。四、管理風險及對策公司運作時間短，規(guī)模較小，雖然經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已積累了一套行之有效的市場管理經(jīng)驗，但是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日益激烈以及隨著公司業(yè)務開發(fā)建設，現(xiàn)有組織模式和管理制度能否適應公司規(guī)模的迅速擴大，將對公司的未來發(fā)展產(chǎn)生較大影響。二、市場經(jīng)營風險及對策市場是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，市場容量及市場占有率的多少會對公司造成一定的影響。這一動態(tài)變化的客觀事實，決定了企業(yè)盈利能力上下波動的特性。（二）崗位責任總會計師、會計、出納和審計工作人員相關職責參照國家相關法律法規(guī)執(zhí)行。財務職能（1）認真貫徹執(zhí)行國家有關財務管理制度。庸者下，能者上，“努力就有回報”是公司對每一位員工的承諾，充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。（五）市場觀念市場導向是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本。(1) 公司管理采用現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營管理模式，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。第七章 項目管理及公司管理一、項目管理（一）產(chǎn)品競爭策略公司對項目影響區(qū)域整體的經(jīng)濟狀況、社會發(fā)展狀況、道路狀況及房產(chǎn)消費狀況做了全面詳實的調(diào)研，對本項目的現(xiàn)狀、市場前景、目標客戶作了大量、詳實、全面的市場調(diào)研和預測，對項目產(chǎn)品做了準確的市場定位；并對此路段的現(xiàn)場進行踏勘，對路段建設所采取的技術(shù)標準、路線方案作了精確的分析研究，并最終確定下來。銷售就是在為客戶創(chuàng)造價值的同時實現(xiàn)“雙贏”在合作過程中，本公司秉承“不斷地為客戶創(chuàng)造價值”的理念，與客戶資源共用、利益共享，最終實現(xiàn)“雙贏”，這將是我們獲得銷售穩(wěn)定快速增長的重要因素之一。公司擬采取以下的營銷策略：樹立鮮明的品牌形象。公司對項目的市場前景、需求、目標客戶做了大量、詳實、全面的市場調(diào)研，并對項目做了準確的市場定位。在設計方面，設置充足的采光面積，從而保證項目區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。本項目所在地已成功吸引了大量的企業(yè)和私營業(yè)主進場投資和貿(mào)易。那么這種熱潮的引爆也會大大縮短我們資金回籠的時間，從而降低項目的投資風險。（五）消費潛力巨大、購買能力強由于東豐縣的自然資源豐富，畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達?？梢哉f真正意義的商場還屬空白。 （十）對為本縣經(jīng)濟建設和社會公益事業(yè)引進項目、資金（不包括國家、省上資金、上級單位計劃內(nèi)撥款）、物資、設備和高新技術(shù)的單位和個人，按照《東豐縣招商引資獎勵辦法》進行獎勵。通過合資、兼并、收購、參股等形式轉(zhuǎn)為招商引資企業(yè)的，享受招商引資優(yōu)惠政策；轉(zhuǎn)為外商投資企業(yè)的，享受外資企業(yè)待遇。 （四）金融單位對招商引資企業(yè)可采取倉庫保全質(zhì)押、出口退稅質(zhì)押、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押和應收帳款質(zhì)押等形式提供貸款，積極支持企業(yè)發(fā)展。投資者在戶口遷移、購房建房、子女入托入學、社會醫(yī)療保障、信用擔保、成果鑒定與獎勵等方面本縣居民享有同等待遇。有雉雞、斑翅、山雞、雕等主要鳥類13種。是中國三個民間繪畫畫鄉(xiāng)之一，與上海金山、陜西戶縣齊名，先后2次在中國美術(shù)館舉辦東豐農(nóng)民畫展，197件作品被中國美術(shù)館收藏，108件作品獲國家級獎勵。(二)自然條件東豐地勢西高東低，平均海拔374米，南部多山，東北多丘陵，中部為崗丘平臺，為低山丘陵地貌。14＇之間，因地形南北長，東西窄而得名“大肚川”，是個五山、四水、一分田的低山丘陵區(qū)農(nóng)業(yè)縣份。（二）項目新增設備：項目單位已有設備完全可滿足項目的設備條件要求。商務部調(diào)查顯示，2003年1～11月，全國商業(yè)房地產(chǎn)建設投資額1000億元，面積為2000萬平方米，同比增長達40%。（二）加大科研投入，依托科研機構(gòu)聯(lián)合開發(fā)新產(chǎn)品，加快引進國際先進管理技術(shù)，提高項目運作水平，在開拓和鞏固國內(nèi)市場的同時積極開拓國際市場。三、融資計劃需向哈爾濱華瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟公司融資：6000萬元融資時間：10年 四、投資商資金退出計劃（一）資金退出方式固定回報7%（420萬元/年）；項目期末還本；從第一年末開始還本付息。（四）項目經(jīng)濟指標該項目預計總投資：該項目預計銷售面積：67080平方米該項目預計租賃面積：29700平方米該項目預計銷售收入：該項目預計年租金收入：（五）項目的背景隨著中國加入WTO，世界經(jīng)濟一體化的發(fā)展，我國經(jīng)濟在各行各業(yè)呈現(xiàn)出健康發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的良好機遇。第二章 公司概要一、公司宗旨公司堅持以促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為己任，視質(zhì)量為生命，“以人為本，科學管理，誠信服務”為宗旨。（二）指導思想抓住機遇，勇于探索，敢擔風險，開拓向前。四、項目的目標 （一）建設生產(chǎn)規(guī)模：建筑規(guī)劃總建筑面積為67080m2（二）管理目標：采用目前世界上最先進的管理方法。3＇～125176。清兵入關后被辟為盛京圍場，史稱“皇家鹿苑” 。2001年，國內(nèi)生產(chǎn)總值202267萬元，工業(yè)總產(chǎn)值122390萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值103269萬元，社會消費品零售總額46017萬元，財政收入7133萬元，農(nóng)民人均純收入1870元。有林地103466公頃，是全國百萬畝人工林基地縣，％，活木蓄積量466萬立方米，曾獲全國造林綠化先進縣、森林防火先進縣。已探明5處礦泉水資源，均為低礦化、低鈉、偏硅酸型，含鍶、鋅等21種微量元素的優(yōu)質(zhì)礦泉水年流量達50萬噸。投資者依法取得土地使用期限為：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)服務用地40年?？h（區(qū)）政府和企業(yè)對技術(shù)開發(fā)、研發(fā)產(chǎn)品和增加稅收等方面作出重大貢獻者給予高薪和重獎。對事跡突出，貢獻較大的人員要給予重獎，并在同等條件下優(yōu)先選拔使用。（三）項目地理位置優(yōu)勢自古以來步行街就是商業(yè)重地，這是可謂寸土寸金，許多商家都把目光投向這里，不遺余力的投以巨資，事實證明他們的決策是正確的，眼光是敏銳的。致使大部分東豐縣人都到遼源、梅河兩個臨近市區(qū)進行消費。（六）銷售優(yōu)勢由于長期以來我公司一直從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作，在銷售上有一套科學、成熟的銷售策略，和一批高水平的策劃、銷售人員。三、本項目周邊環(huán)境情況項目所在地土地肥沃，民風淳樸、環(huán)境優(yōu)雅、文化底蘊深厚，本項目所在地基礎設施一應俱全，清一色的生活居家區(qū)域，生活環(huán)境優(yōu)越。六、項目質(zhì)量設計理念提高配套設施質(zhì)量隨著人們經(jīng)濟能力和生活水平的不斷提高，人們對商務區(qū)有了更高的要求，充足、良好的空間環(huán)境，完善的周邊配套設施，是一個現(xiàn)代購物廣場的必備條件。七、服務理念公司建設本項目最主要的服務理念就是為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一個具有現(xiàn)代化氣息的、較大型的、各方面條件俱佳的現(xiàn)代化購物廣場，滿足人們對居住環(huán)境日益發(fā)展的需求，拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。銷售政策的個性和調(diào)整市場對政策執(zhí)行情況作全面評價，對不當?shù)摹⒉徽_的地方提出意見和解決辦法，屬總經(jīng)理職權(quán)的，經(jīng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行，屬董事會決策的，經(jīng)董事會討論通過后執(zhí)行。要體現(xiàn)市場銷售以服務為核心的營銷理念。差異定價策略（1）根據(jù)銷售單位的朝向、面積、區(qū)位等綜合因素，采用分級定價策略，實現(xiàn)較高的性價比；（2）按照銷售單位的綜合價值和銷售情況，分批投放市場，并逐步提升竣工品種的檔次及價位，最終確保銷售均價，獲得良好的銷售利潤；（3）實行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。公司總體的管理思路是按照開發(fā)運營市場化、融資渠道多元化、管理水平現(xiàn)代化的總體原則，建立符合現(xiàn)代公司體制要求的管理體制，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，提供優(yōu)質(zhì)、高效、完善的服務，成為行業(yè)中佼佼者。（二）企業(yè)文化公司的企業(yè)文化，是企業(yè)在創(chuàng)建和發(fā)展過程中，本著開拓、創(chuàng)新、高效、務實、積極進取的態(tài)度，積累總結(jié)出來的思維軌跡、行為準則、管理觀念和道德規(guī)范。客戶管理公司會在積極維護、開發(fā)客戶的同時，按不同的類別與標準，將客戶資料整理歸檔，并輸入計算機系統(tǒng)，建立起龐大、詳盡的客戶信息庫，以便公司員工有針對性、有目的性地與客戶進行溝通，滿足客戶需求。根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)和市場需求確定產(chǎn)品的市場銷售價格。（6）對有關機構(gòu)和財政、稅務、銀行部門了解，檢查財務工作，主動提供有關資料，如實反映情況。稅收測算核算情況詳見下表：稅收測算明細表單位：萬元人民幣序號稅種稅率%稅基計算式稅額（萬元）1營業(yè)稅5%銷售額5%2城市建設稅7%營業(yè)稅7%3教育費附加稅3%營業(yè)稅3%4市場物價調(diào)節(jié)基金1%營業(yè)稅1%5風險基金1%銷售額1%合 計6所得稅33%利 潤33%（四）利潤測