【正文】 管，嚴(yán)格執(zhí)行配套指標(biāo)及限制用途變更，確保配套設(shè)施優(yōu)先建設(shè)。要通過(guò)完善制度和制定工作規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓、規(guī)劃審批、項(xiàng)目開(kāi)工、項(xiàng)目竣工、項(xiàng)目銷售全過(guò)程的動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)測(cè)分析，為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和精細(xì)化管理提供決策依據(jù)。按照高標(biāo)準(zhǔn)、高水平、高起點(diǎn)建設(shè)洛南的要求，確保公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境設(shè)施配套建設(shè)，通過(guò)細(xì)化、人性化的城市設(shè)計(jì)，保障洛南良好的住房品質(zhì)、健康的居住環(huán)境和方便快捷的生活服務(wù)。（二） 優(yōu)化住房類型結(jié)構(gòu)根據(jù)洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，符合洛陽(yáng)人口社會(huì)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)的實(shí)際情況，建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制體制，科學(xué)確定政府主導(dǎo)的保障類用房與市場(chǎng)配置為主的商品住房的比例，逐步擴(kuò)大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房的規(guī)模和保障范圍，促進(jìn)商品住房建設(shè)的平穩(wěn)有序發(fā)展，優(yōu)化住房供應(yīng)的類型結(jié)構(gòu)。配合落實(shí)國(guó)家有關(guān)金融調(diào)控政策，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資主體多元化與投資方式多樣化。（四） 按照人口調(diào)控的目標(biāo)，符合洛陽(yáng)發(fā)展的實(shí)際，切實(shí)保護(hù)進(jìn)城務(wù)工人員的住房權(quán)益。廉租住房政策按照租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的廉租住房財(cái)政預(yù)算資金來(lái)源，將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，加大財(cái)政支持力度，同時(shí)多渠道籌措房源，逐步提高存量住房和改造住房作為廉租住房房源的來(lái)源。四、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一） 提升宜居標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)必須落實(shí)節(jié)約能源、節(jié)約用地、節(jié)約用水、節(jié)約材料和安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，積極采用成熟、先進(jìn)、適用的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，確保質(zhì)量，不斷改善住宅使用功能和提升居住區(qū)宜居水平。二、明確面積標(biāo)準(zhǔn)（一）套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。其中，480套；經(jīng)濟(jì)適用房用地11公頃，3060套；普通商品房用地130公頃，建設(shè)住房236萬(wàn)平方米，25700套，其中，套型面積低于90平方米住房181萬(wàn)平方米，20850套，用地99公頃。投放土地361公頃，其中新增土地59公頃，盤活土地302公頃。澗西區(qū)：，18680套。其中，（，265萬(wàn)平方米），400萬(wàn)平米；，40萬(wàn)平方米；廉租住房800套，4萬(wàn)平方米。瀍河區(qū)投放土地310公頃，老城區(qū)投放土地115公頃，西工區(qū)投放土地220公頃，澗西區(qū)投放土地660公頃，洛龍區(qū)投放土地375公頃，吉利區(qū)投放土地20公頃。（3） 普通商品住房規(guī)劃布局。新增土地主要在洛陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、道北分區(qū)、洛陽(yáng)市東出口地區(qū)及新區(qū)，存量土地主要沿中州路、王城大道、九都路、南昌路、定鼎北路、華山路等城市干道兩側(cè)區(qū)域設(shè)置。其中，普通商品住房12萬(wàn)套，1111萬(wàn)平方米（，831萬(wàn)平方米）；，；廉租住房1490套。（2） 節(jié)約土地、能源原則規(guī)劃廉租住房平均套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為50平方米/套，經(jīng)濟(jì)適用房平均套型建筑面積為60平方米/套，普通商品房中套型小于90平方米住房平均套型面積86平方米/套，大于90平方米住房平均套型面積112平方米/套。各區(qū)2020年人口及居住用地規(guī)模如下表：各區(qū)人口規(guī)模預(yù)測(cè)（1） 根據(jù)現(xiàn)狀戶籍人口變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)現(xiàn)狀各區(qū)戶籍人口綜合增長(zhǎng)情況，預(yù)測(cè)2012年可能的戶籍人口規(guī)模。推動(dòng)就業(yè)與居住均衡發(fā)展的原則與組團(tuán)功能定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，增強(qiáng)住房空間布局的合理性、類型的多樣性、選擇的靈活性，推動(dòng)職住平衡發(fā)展。根據(jù)年度需建設(shè)住房規(guī)模，考慮新增土地及存量土地的使用比例，確定年度土地投放計(jì)劃。2010年，670萬(wàn)平方米。調(diào)控和引導(dǎo)各類商品住房建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃期內(nèi)，新增商品住房建設(shè)約2860萬(wàn)平方米。%，%。（2） 從住房現(xiàn)狀水平角度分析：2005年底，經(jīng)房管局入戶調(diào)查，洛陽(yáng)市有29000余戶城鎮(zhèn)最低收入家庭，%。其內(nèi)需新增住房2040萬(wàn)平方米。年。就業(yè)彈性系數(shù)參照國(guó)家平均水平和其他相關(guān)城市水平。區(qū)分戶籍人口和暫住人口預(yù)測(cè)由于一直以來(lái)，戶籍人口和暫住人口分開(kāi)管理和統(tǒng)計(jì)，且暫住人口和戶籍人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)和規(guī)律不一樣，有必要分戶籍人口和暫住人口來(lái)預(yù)測(cè)。（二） 人口發(fā)展演變特征戶籍人口增長(zhǎng)緩慢據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，市區(qū)戶籍人口由1997年的135萬(wàn)人增長(zhǎng)到2006年的151萬(wàn)人，%。（二） 全面推行符合國(guó)情市情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。第三章、規(guī)劃目標(biāo)與重點(diǎn)一、住房建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)分析近年來(lái)，洛陽(yáng)市發(fā)展進(jìn)入了新的階段。四、問(wèn)題分析（一） 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理根據(jù)現(xiàn)狀市區(qū)住宅總量結(jié)構(gòu)可知：最能解決城市最低收入家庭住房困難的廉租住房尚未供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量遠(yuǎn)低于需求量，供應(yīng)缺口很大，經(jīng)濟(jì)適用主要供應(yīng)城市低收入家庭，目前洛陽(yáng)市低收入家庭占20%比重，%；普通商品房大套型比重較大，%，造成眾多中等收入家庭購(gòu)房困難。（二） 普通商品房洛陽(yáng)市普通商品房始建于2000年，歷時(shí)8年至今，2000萬(wàn)平方米，其中套型面積小于90平方米的住房約7萬(wàn)套，600萬(wàn)平方米。四、規(guī)劃范圍與期限規(guī)劃期限為2008年2012年；。積極履行政府職能的原則。 36（三） 規(guī)范發(fā)展住房物業(yè)管理。 31（二） 完善房地產(chǎn)稅收體系，切實(shí)發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用。洛陽(yáng)住房建設(shè)規(guī)劃描述作者：日期：目 錄：第一章 總則 1一、規(guī)劃背景 1二、指導(dǎo)思想和原則 1（一） 規(guī)劃指導(dǎo)思想 1（二） 規(guī)劃原則 1三、規(guī)劃依據(jù) 2四、規(guī)劃范圍與期限 3五、成果內(nèi)容 3第二章、住房現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 3一、人口現(xiàn)狀 3二、居住用地現(xiàn)狀 4三、住房現(xiàn)狀 4（一） 經(jīng)濟(jì)適用房 4（二） 普通商品房 4（三） 房改房 4（四） 城中村農(nóng)房 4四、問(wèn)題分析 5（一） 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 5（二） 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快 5（三） 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂 5（四） 國(guó)有企業(yè)改制時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供需之間存在較大的缺口，經(jīng)濟(jì)適用房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的現(xiàn)象十分突出 5（五） 城中村及舊城改造難度大 6第三章、規(guī)劃目標(biāo)與重點(diǎn) 6一、住房建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)分析 6二、規(guī)劃目標(biāo) 6（一） 建立健全完善的住房供應(yīng)體系和多元化的住房保障體系。 31二、加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控 31（一） 嚴(yán)格土地管理，規(guī)范住房土地市場(chǎng)。 35（二） 大力發(fā)展節(jié)約型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅。處理好住房供應(yīng)與需求、人口調(diào)控與住房保障、住房空間布局、宜居城市建設(shè)與土地集約利用、房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，積極推動(dòng)“一軸兩帶七組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，保障實(shí)現(xiàn)中原明星，國(guó)家名城，產(chǎn)業(yè)高地，旅游勝境的宜居城市發(fā)展目標(biāo)?！堵尻?yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《洛陽(yáng)市近期建設(shè)規(guī)劃（2006年2010年）》；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（）；1《廉租住房管理辦法》（）；1建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》的通知（）；1《洛陽(yáng)市舊城改造規(guī)劃》（20072010）。%，%。該部分住房分布于洛陽(yáng)市各區(qū)，建筑密度較大，居住環(huán)境較差。洛陽(yáng)市近一半居住用地為居住環(huán)境較差的城中村，而建筑面積及套數(shù)比重又較低，不難看出城中村的改造存在很大難度，是洛陽(yáng)未來(lái)10年的住房工作重點(diǎn)。針對(duì)不同收入家庭，建立由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房三個(gè)層次構(gòu)成的住房保障體系，切實(shí)保障城市中低收入家庭，特別是低收入家庭的基本與合理的住房需求。第四章、住房需求總量預(yù)測(cè)一、2012年洛陽(yáng)市市區(qū)人口預(yù)測(cè)（一） 2007年現(xiàn)狀人口根據(jù)資料收集分析，洛陽(yáng)市現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)總?cè)丝跒?81萬(wàn)人，（根據(jù)人地對(duì)應(yīng)原則，）。預(yù)測(cè)2012年市區(qū)人口為220萬(wàn)。未來(lái)隨著城市規(guī)模擴(kuò)大、城市功能完善，暫住人口家庭類型將趨于多樣化，其帶眷系數(shù)會(huì)相應(yīng)提高，加之人口老齡化特征越來(lái)越明顯，社會(huì)勞動(dòng)參與率將逐漸降低，預(yù)計(jì)2012年為53％。戶均人口分析根據(jù)近七年的人口資料分析，可以看出洛陽(yáng)市戶均人口處于下降趨勢(shì)，（二） 住房需求總量2012年市區(qū)總?cè)丝?20萬(wàn)人，71萬(wàn)戶，人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為31平方米/人，則2012年末應(yīng)有住房建筑總面積為6820萬(wàn)平方米，71萬(wàn)套。結(jié)合洛陽(yáng)市近幾年城市住戶家庭人均收入抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，所調(diào)查的300戶中家庭人均月收入在400月/%、%、2005年占5%、%，預(yù)計(jì)洛陽(yáng)市2012年需享受廉租住房的家庭應(yīng)占到全部家庭的5%。根據(jù)歷年的建設(shè)情況預(yù)測(cè)。按照租售并舉的原則，健全和規(guī)范更加科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、流轉(zhuǎn)和管理機(jī)制。其中，建設(shè)普通商品住房64400套（其中套型小于90平方米47740套），建筑總面積600萬(wàn)平方米（）；經(jīng)濟(jì)適用住房6320套，建筑總面積38萬(wàn)平方米；廉租住房1000套，建筑總面積5萬(wàn)平方米。普通商品房1578公頃。強(qiáng)化公共交通引導(dǎo)的原則充分考慮中低收入家庭對(duì)交通設(shè)施條件的需求，在公共交通干線和站點(diǎn)周邊優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中小套型普通商品住房建設(shè)。四期總規(guī)對(duì)洛陽(yáng)市未來(lái)總體框架、各分區(qū)規(guī)模的安排在一定意義上可對(duì)本規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，根據(jù)未來(lái)各區(qū)的總?cè)丝谌萘客茰y(cè)近期2012年的人口規(guī)模。（五） 住房建設(shè)布局布局原則（1） 均勻分布原則根據(jù)各區(qū)原則上需新增住房建筑面積及其土地開(kāi)發(fā)利用形式即新增土地或存量土地。期內(nèi)，1203萬(wàn)平方米。配套建設(shè)的廉租住房，主要結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，按照一定比例配套建設(shè)；集中建設(shè)的廉租住房，安排在城市交通干線周邊、服務(wù)設(shè)施配套齊全的地區(qū)建設(shè)。其中，西工區(qū)3760套，；澗西區(qū)14030套，；老城區(qū)2450套，；瀍河區(qū)5410套，；洛南新區(qū)4000套，；吉利區(qū)350套。（六） 土地投放空間布局規(guī)劃期內(nèi)投放土地1700公頃，新增土地300公頃，存量土地1400公頃。（七） 2008年住房建設(shè)計(jì)劃，444萬(wàn)平方米。其中，125套；經(jīng)濟(jì)適用房用地3公頃，750套；普通商品房用地24公頃，建設(shè)住房50萬(wàn)平方米，5220套，其中，3800套，用地16公頃。其中，（，260萬(wàn)平方米），600萬(wàn)平米；，38萬(wàn)平方米；廉租住房1000套，5萬(wàn)平方米。澗西區(qū)：，29180套。對(duì)住宅建筑套密度、住宅面積凈密度兩項(xiàng)指標(biāo)必須作為強(qiáng)制性內(nèi)容，并在土地出讓前，將其與其它條件一并輔具于土地出讓前置條件合同中，做到真正落實(shí)到住房建設(shè)項(xiàng)目中。積極探索集中與分散相結(jié)合的居住配套綠地布局、建設(shè)模式和管理方式，兼顧綠地的生態(tài)功能、游憩功能和景觀功能，促進(jìn)綠地更有效的實(shí)施和利用。逐步擴(kuò)大廉租住房保障范圍，將廉租住房保障政策范圍擴(kuò)大到最低工資標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭，將住房困難標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大至人均建筑面積15平方米，并將“低保殘疾家庭、拆遷中的低保家庭、困難國(guó)企住房困難的老職工、國(guó)企住房困難的市級(jí)以上勞動(dòng)模范等”納入廉租住房政策的保障范圍。通過(guò)收購(gòu)存量住房和租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房，作為政策性租賃住房的主要來(lái)源；同時(shí)，鼓勵(lì)居民通過(guò)市場(chǎng)自行租住符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋，政府予以租金補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，形成梯度扶持政策。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款報(bào)審程序和審批標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款資金使用進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，加大對(duì)利用銀行貸款囤積土地、房源等違規(guī)行為的查處力度；加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的前期調(diào)查和貸后監(jiān)督，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策，加大對(duì)消費(fèi)和銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的政策引導(dǎo)，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展和盤活存量住房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，重視通過(guò)存量住房市場(chǎng)優(yōu)化住房資源配置。探索制定并實(shí)施新城綜合化土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)制，大力提高新城建設(shè)用地投放質(zhì)量，加強(qiáng)規(guī)劃控制和土地儲(chǔ)備，合理調(diào)控土地開(kāi)發(fā)與投放時(shí)序，提高土地開(kāi)發(fā)整體綜合效益。房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的重要基礎(chǔ)工作，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向、新情況、新問(wèn)題，加強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、決策的科學(xué)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。改變重住宅建設(shè)、輕居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，商業(yè)服務(wù)設(shè)施多、公益服務(wù)設(shè)施少的狀況，切實(shí)加強(qiáng)與人民群眾切身利益相關(guān)的居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施的管理機(jī)制建設(shè)。完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序，繼續(xù)積極探索業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)委員會(huì)有機(jī)結(jié)合的管理機(jī)制，建立規(guī)范誠(chéng)信和諧的物業(yè)管理市場(chǎng)，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為人民群眾提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的建設(shè)，制定有效的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)建設(shè)，完善相關(guān)的地方法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的法制化、規(guī)范化