【正文】 ，能滿足施工及將來入住用戶的交通要求。(3) 規(guī)劃容積率：A 區(qū)為 ，B 區(qū)為 ；(4) 規(guī)劃建設(shè)總面積：74,090 平方米；(5) 建筑密度：A 區(qū) 20%以下，B 區(qū) 15%以下；(6) 建筑層數(shù)：A 區(qū)低層、多層結(jié)合，B 區(qū)低層；(7) 綠 地 率：A、B 區(qū)大于 40%；(8) 建設(shè)工期：24 個(gè)月項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) A 地塊 B 地塊 合計(jì)總用地面積（平方米） 66,200 26,300 92,500地上建筑面積（平方米） 66,200 7,490 73,690地下建筑面積（平方米） 32,401 7,701 40,101容積率 1 —建筑密度 ＜20% ＜15% 　31 / 68建筑高度 低層、多層結(jié)合 低層 —項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)：序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 備注1 占地面積 92,500 平方米 　2 地上建筑面積 73,690 平方米 　3 地下建筑面積 40,101 平方米 　4 A 區(qū)住宅面積 66,200 平方米 別墅6 B 區(qū)商業(yè) 7,490 平方米 商業(yè) 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形地貌項(xiàng)目地為丘陵地帶，按 A、B 區(qū)分布，由濱海路從中間分隔。? 2022 年 7 月 25 日規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充說明的要求。 項(xiàng)目基本規(guī)控指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃條件： ? 根據(jù)大規(guī)條字[2022]130 號(hào)文件的要求：(1) 限制性條件1) 位置：石槽地區(qū)濱海東路兩側(cè)2) 規(guī)劃總用地面積：約 115400 平方米。住宅地塊中心的開敞綠地將多層和聯(lián)排住宅自然分隔，并提供優(yōu)良的社區(qū)健身活動(dòng)場所。而1995 年全線貫通通車的濱海路，更是一線連起了星海灣廣場、棒棰島景區(qū)、老虎灘公園等幾大著名景點(diǎn)，沿線的海景山色亦令人目不暇接，已經(jīng)成為了大連最具價(jià)值、最熱門的觀光路線。償債能力分析：大連琥珀灣公司 2022 年 12 月股東權(quán)益增加至 398,915, 元，總資產(chǎn)增加至 648,946, 元，負(fù)債合計(jì) 250,031, 元，資產(chǎn)負(fù)債率僅為%，表明公司償債能力高。以專業(yè)的服裝交易市場為其經(jīng)營定位，樹立了長春新的行業(yè)標(biāo)桿。而百年城世界名品中心更是匯集了 EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL 、KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE等世界一線品牌，構(gòu)成了尊貴優(yōu)雅的購物環(huán)境。他所創(chuàng)建的百年城集團(tuán)，以專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略導(dǎo)向，其建設(shè)運(yùn)營的大連百年城作為紀(jì)念大連建市百年的標(biāo)志性建筑，現(xiàn)已成為國內(nèi)國外一流的休閑購物中心。? 完成了招股說明書的業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)章節(jié)的初步編寫工作。并以此實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)的跨越式發(fā)展。公司股東簽署了新的公司章程。同日，公司股東簽署了修正后的公司章程。本次變更完成后，大連琥珀灣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào)股東名稱 認(rèn)繳出資額（萬元）實(shí)繳出資額（萬元）出資方式股權(quán)比例1 海昌集團(tuán) 600 600 貨幣 60%2 聯(lián)華國際信托300300 貨幣 30%3 四川楓嵐 100 100 貨幣 10%合計(jì)1,000100％本次變更系根據(jù)百年城集團(tuán)公司與聯(lián)華國際信托 2022 年 11 月 2 日簽署的《合作協(xié)議書》及百年城集團(tuán)公司、聯(lián)華國際信托和四川楓嵐 2022 年 7 月 21 日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議（二） 》約定，由海昌集團(tuán)將其所持大連琥珀灣 20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聯(lián)華國際信托及其指定股權(quán)代持方四川楓嵐。 2022 年 4 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓2022 年 4 月 4 日，公司股東會(huì)通過決議，同意大連海昌分別向海昌集團(tuán)和大連百一投資有限公司（“大連百一投資”）轉(zhuǎn)讓其持有的大連琥珀灣 50%和 20%的股權(quán)。關(guān)于 B 地塊，已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、預(yù)售許可證；B 區(qū)的漁夫碼頭和套餐飲娛樂公建部分已經(jīng)基本完工。1 / 68 本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)簡要描述由中融信托發(fā)行預(yù)期規(guī)模為【74000】萬元（分為 【74000 】萬信托單位）的信托計(jì)劃，包括優(yōu)先級(jí)份額【35000】萬元（由中融信托公開募集） ，次級(jí)份額由百年地產(chǎn)以其持有的項(xiàng)目公司約 98%的股權(quán)認(rèn)購（股權(quán)價(jià)值約為【39000】萬元） 。項(xiàng)目公司目前正在開發(fā)的項(xiàng)目名稱為：【琥珀灣項(xiàng)目】 ，本項(xiàng)目共分 A、B 兩個(gè)地塊。百年地產(chǎn)通過收購股權(quán)的方式獲得大連琥珀灣開發(fā)有限公司（以下簡稱“琥珀灣”或項(xiàng)目公司）100%的股權(quán)。關(guān)于本項(xiàng)目，企業(yè)擬通過信托平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)融資 億元，其他通過銷售回款解決。關(guān)于本地塊，目前已經(jīng)繳納的土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、契稅、營業(yè)稅、三寰土地租賃、海灘租賃費(fèi)、人防拆除費(fèi)、土地評(píng)估報(bào)告等費(fèi)用，共計(jì) 250，753 ， 599 元。大連琥珀灣設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：序號(hào) 股東名稱 認(rèn)繳出資額（萬元）實(shí)繳出資額（萬元）出資方式 股權(quán)比例1 大連海昌 700 700 貨幣 70%5 / 682 海昌集團(tuán) 300 300 貨幣 30%合計(jì) 1,000 1,000 100％根據(jù)大連海昌、海昌集團(tuán)和大連百年城集團(tuán)公司 2022 年 3 月 22 日簽署的《協(xié)議書》約定，大連琥珀灣系百年城集團(tuán)公司為購買大連海昌和海昌集團(tuán)持有的石槽漁夫碼頭項(xiàng)目的土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)而設(shè)立的項(xiàng)目公司，百年城集團(tuán)公司或其指定第三方將依據(jù)該等《協(xié)議書》及相關(guān)協(xié)議約定的時(shí)間及條件最終取得大連琥珀灣的100%股權(quán)。同日，公司股東簽署了《章程修正案》 ，對(duì)公司章程作出了相應(yīng)修改。 2022 年 1 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓2022 年 1 月 10 日，公司股東會(huì)通過決議，同意聯(lián)華國際信托將其持有的大連琥珀灣 20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給百年城集團(tuán)公司。 2022 年 12 月，股權(quán)轉(zhuǎn)讓2022 年 12 月 12 日，公司股東會(huì)通過決議，同意參照大連萬隆天信資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的大天評(píng)報(bào)字（2022）029 號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》確認(rèn)的公司凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，百年城集團(tuán)、大連百一投資分別將其持有公司 80%和 20％的股權(quán)作價(jià) 7, 萬元和 1, 萬元轉(zhuǎn)讓給百年地產(chǎn)，百年城集團(tuán)公司和大連百一投資均放棄優(yōu)先購買權(quán)。1999 年為建設(shè)紀(jì)念大連建市百年，百年城建設(shè)并運(yùn)營大連市的標(biāo)志性建筑大連百年城購物中心。? 完成境外公司的設(shè)立、重組工作，完成大部分境內(nèi)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、工商變更登記等重組工作，完成有關(guān)政府部門審批、證明手續(xù)的取得工作。社會(huì)公益事業(yè)的貢獻(xiàn)：捐助、發(fā)起成立北京百年農(nóng)工子弟職業(yè)學(xué)校，并任名譽(yù)校長。百年城作為大連的標(biāo)志性建筑，不僅擁有堪稱亞洲第一的高 35 米，長 80 米，最大進(jìn)深近 20 米的全玻璃幕墻入口大堂，其六層弧形步行街，64 部扶梯， 3 部電梯所共同構(gòu)成的“空中街市” 更是商業(yè)空間的典范，百年城呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)休閑購物中心業(yè)態(tài)，主力店為太平洋百貨、銀行、鐘表、個(gè)人護(hù)理、餐飲等行業(yè)主力店及品牌店達(dá) 130 余個(gè)，集多種商業(yè)元素于一體。長春溫州城－于 2022 年 10 月開業(yè)，位于長春商品批發(fā)集散地黑水路的中間16 / 68地段，建筑面積約 25000 平方米，共有商鋪 600 余間，開業(yè)即達(dá)到 100%的出租率。22 / 68大連琥珀灣開發(fā)有限公司 《資產(chǎn)負(fù)債表》資 產(chǎn) 20221231 20221231 負(fù)債及股東權(quán)益 20221231 20221231 流動(dòng)資產(chǎn)： 　 　 流動(dòng)負(fù)債： 　 　 貨幣資金 1,374, 44, 短期借款 交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)收賬款 應(yīng)付賬款 32,207, 6,258, 預(yù)付賬款 42,177, 1,726, 預(yù)收款項(xiàng) 應(yīng)收利息 應(yīng)付職工薪酬 75, 20, 應(yīng)收股利 應(yīng)交稅費(fèi) 10, 3, 其他應(yīng)收款 87,129, 1,693, 應(yīng)付利息 存貨 516,957, 397,721, 應(yīng)付股利 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 　 　 其他應(yīng)付款 217,737, 5,132, 其他流動(dòng)資產(chǎn) 　 　 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 　 　　 　 　 其他流動(dòng)負(fù)債 　 　流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 647,638, 401,184, 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 250,031, 11,373,　 　 　 　 　 　 非流動(dòng)資產(chǎn)： 　 　 非流動(dòng)負(fù)債： 　 　 可供出售的金融資產(chǎn) 長期借款 　 持有至到期投資 應(yīng)付債券 　 　 長期應(yīng)收款 　 　 長期應(yīng)付款 長期股權(quán)投資 專項(xiàng)應(yīng)付款 　 　 投資性房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債 固定資產(chǎn) 493, 188, 遞延所得稅負(fù)債 在建工程 其他非流動(dòng)負(fù)債 工程物資 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 固定資產(chǎn)清理 　 　 　 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 　 　 負(fù)債合計(jì) 250,031, 11,373, 油氣資產(chǎn) 　 　 　 　 　 無形資產(chǎn) 股東權(quán)益： 　 　 開發(fā)支出 　 　 實(shí)收資本（或股本） 20,000, 10,000, 商譽(yù) 資本公積 380,000, 380,000, 長期待攤費(fèi)用 815, 減：庫存股 　 　 遞延所得稅資產(chǎn) 盈余公積 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 未分配利潤 1,084, 　 　 　 　 　 　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1,308, 188, 股東權(quán)益合計(jì) 398,915, 390,000,23 / 68　 　 　 少數(shù)股東權(quán)益 　 　資產(chǎn)總計(jì) 648,946, 401,373, 負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì) 648,946, 401,373,以下是對(duì)公司 2022 年度大連琥珀灣財(cái)務(wù)報(bào)表主要數(shù)據(jù)的分析：資產(chǎn)狀況：截止 2022 年 12 月 31 日，大連琥珀灣公司總資產(chǎn) 648,946, 元，其中，貨幣資金余額 1,374, 元，存貨余額 516,957, 元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 647,638, 元，流動(dòng)比率 ，資產(chǎn)流動(dòng)性好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。國家級(jí)的度假勝地棒棰島、大連人民為之驕傲了幾十年的老虎灘公園均與項(xiàng)目近在咫尺，近海的“虎牙礁”、 “美人礁” 等海礁流傳著美麗的傳說。場地北部山谷中的多層公寓則以北邊綠色山體為景觀朝向，掩映于山間叢林處，另具一番野趣。地塊北部的高爾夫球練習(xí)場和住宅間以綠樹分隔，既烘托了社區(qū)優(yōu)良的環(huán)境，29 / 68又不互相干擾。(2) 指導(dǎo)性條件1) 建筑層數(shù)：低層、多層2) 停車面積：根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體性質(zhì)按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：(1) 規(guī)劃用地面積： 92，500 平方米　　 租借用地面積： 約 53,000 平方米(2) 建設(shè)性質(zhì)：　　　A 區(qū)用地面積 66200㎡，為住宅；　　　B 區(qū)用地面積 26300㎡，為商業(yè)餐飲、休閑娛樂；　　　G 區(qū)（租借用地）面積約 53000㎡，為高爾夫練習(xí)場。項(xiàng)目地距虎灘新村 2 公里，距大連海港 8 公里，距大連火車站 9 公里，距大連機(jī)場 22 公里。(5) 生活垃圾處理生活垃圾處理納入城市環(huán)衛(wèi)管理范圍，設(shè)垃圾收集站一處。33 / 682022 年 4 月 21 日接到大連市土地儲(chǔ)備交易中心的《建設(shè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)通知書》 。其中，完成建設(shè)項(xiàng)目投資 2460 億元，增長 %；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。大連中心商務(wù)區(qū)的“行政、商務(wù)、商業(yè)”等功能完善及其周邊區(qū)域舊城改造步伐加快，為大連中心區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)提供了絕佳機(jī)會(huì)，為大連市房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展契機(jī)。土地出讓收入在地方財(cái)政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例。中山區(qū)年度土地放量高達(dá) 萬平，但是居住用地日益稀缺，商業(yè)用地主要集中在東港，也是開發(fā)商的必爭之地。綜上，2022 年大連房地產(chǎn)土地市場火爆，市場上一改 2022 年全部底價(jià)成交的現(xiàn)象，出現(xiàn)加時(shí)競買，開發(fā)商競爭激烈，從樓面價(jià)的上漲趨勢上看，未來房價(jià)下跌的可能性較小。項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由世界排名第二的美國 SWA 集團(tuán)設(shè)計(jì)；建筑、裝飾設(shè)計(jì)將由世界排名前五的世界級(jí)建筑大師主筆，使其每一座建筑都成為一件永存的46 / 68作品。? 老虎灘規(guī)劃。 高端住宅市場比較：項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 建筑面積（萬平） 項(xiàng)目均價(jià)（元/平） 當(dāng)期銷售率 開盤時(shí)間 交屋標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn)星海灣壹號(hào) 沙河口 華潤置業(yè)24（一期）36,000（多層）6 萬/平（雙拼）售罄（一期） 202205 清水 0海天下 沙河口 偉岸投資 30,000 50% 202206 清水 0萬達(dá)公館 中山 萬達(dá)集團(tuán) 48 29,000 60% 202211 精裝修 5,500一方公館 沙河口 一方集團(tuán) 38,500（高層）80，000（別墅）60% 202288 精裝修 8,000綠城深藍(lán)中心 沙河口 綠城集團(tuán) 25,500 60% 202287 精裝修 6,000國寶典藏 沙河口 順邁 37,000 60% 20221016 清水 049 / 68數(shù)據(jù)分析：目前大連在售豪宅銷售均已超過 50%，說明市場認(rèn)可此類高端產(chǎn)品。行業(yè)比例并不明顯，但主要與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其中以房地產(chǎn)、貿(mào)易、貨運(yùn)、服務(wù)、投資等類型的行業(yè)居多，但其他類型行業(yè)也含有購買人群