【正文】 點(diǎn)。第三階段——2008年10月至2009年6月，提出“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”，把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長的主攻方向，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長的根本途徑，陸續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。假如未來20年中國人均GDP平均增長率保持在6%左右。房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)中的其他產(chǎn)業(yè)部門一樣，在其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中業(yè)要經(jīng)過生產(chǎn)、交配、交換、消費(fèi)這四個(gè)環(huán)節(jié)。 同時(shí)里斯和特勞特合著的《定位》一書中涉及了定位的相關(guān)知識(shí)，書中點(diǎn)出：定位，就是令你的企業(yè)和產(chǎn)品與眾不同，形成核心競爭力；對(duì)受眾而言，即鮮明地建立品牌。綜合分析，房地產(chǎn)業(yè)目前還是一個(gè)如日中天的產(chǎn)業(yè)，在未來十幾年間也會(huì)是一個(gè)持續(xù)增長繁榮期，但之后的房地產(chǎn)該走向何方？根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，眾多學(xué)者也指出：未來的房地產(chǎn)行業(yè)是有前途的，但轉(zhuǎn)型也是必然的，因?yàn)榘l(fā)展到后期，房屋供給已出現(xiàn)飽和，交換物業(yè)或許會(huì)是一條不錯(cuò)的路。首先是我的導(dǎo)師李劍虹老師，從下達(dá)論文任務(wù)開始，李老師就為我們制定了詳實(shí)可行的執(zhí)行計(jì)劃，監(jiān)督著我們的每一個(gè)寫作進(jìn)度，給予我們最大的建議和意見。這樣當(dāng)消費(fèi)者產(chǎn)生相關(guān)時(shí)，便會(huì)將定位品牌作為首選，也就是說這個(gè)品牌占據(jù)了這個(gè)定位。房地產(chǎn)業(yè)的特性包括高度綜合性，政府干預(yù)強(qiáng)，關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定，高投資、高收益。我國目前處于高速城市化進(jìn)程中，而全速的城鄉(xiāng)一體化將為房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)勁的剛性住房需求。 支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素 支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大核心支柱——GDP、土地供應(yīng)、城市化率。 國家宏觀調(diào)控 自2009年，中國外貿(mào)位居全球第一，2008年中國GDP達(dá)到30萬億，而09年的更是位居全球第二。特羅的定位理論歸結(jié)為“對(duì)產(chǎn)品的心理定位和再定位”。列斯與杰克這是作為市場領(lǐng)導(dǎo)者所要采取的策略。書中還提到了市場定位的三個(gè)步驟：識(shí)別可能的競爭優(yōu)勢（產(chǎn)品差異化，服務(wù)差異化，人員差異化，渠道差異化，形象差異化）；準(zhǔn)確地選擇競爭優(yōu)勢（填補(bǔ)策略，并存擦略，取代策略）；有效地向市場傳遞企業(yè)的市場定位。在未來，綜合考量項(xiàng)目定位，是企業(yè)能夠長久不衰的法寶。 文獻(xiàn)綜述摘要：GDP、土地供應(yīng)、城市化率等一直是影響房地產(chǎn)興旺的關(guān)鍵因素。（四）、萬科——地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿 在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的形勢下，政府出臺(tái)了一系列的政策來調(diào)控整個(gè)市場，在大浪淘沙的洗牌中，許多企業(yè)陷入了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。市場瞬息萬變，每個(gè)階段企業(yè)都要找準(zhǔn)自己的項(xiàng)目定位。在項(xiàng)目定位上瞄準(zhǔn)青年，這是目前購房的剛需客戶。物管的質(zhì)量尤為重要，萬科一直使用的自己的物業(yè)，在行業(yè)內(nèi)擁有很好的口碑。25000元/平米二居72—163平米。五大地塊地段價(jià)值決定其產(chǎn)品將打造成“峰”系列高端物業(yè)品牌。金潤華府推出一年多來，客戶主要分為三類：老客戶：買過萬科其他項(xiàng)目，認(rèn)可萬科品牌。項(xiàng)目分為三期開發(fā)，由十幾棟35層的高層電梯構(gòu)成。沙河高尚生態(tài)居住區(qū)讓客戶開始生態(tài)綠色生活。裝了：不要裸裝，要精裝！萬科“全面家居解決方案”。拜了：地王搶灘作戰(zhàn)，爭奪日趨白熱化，樓面地價(jià)已超7000元/平米，區(qū)域價(jià)值激增。金潤華府從誕生之日起就作為一個(gè)高端青年置業(yè)項(xiàng)目而備受矚目。首先，金潤華府的配套是非常完善的。在不久的將來，我們將看到一個(gè)新興的城東！成都分為兩軸四片，而其中一軸就是東大街，東大街被譽(yù)為成都的“華爾街”，在這里云集了眾多知名開發(fā)企業(yè)，像九龍倉、新鴻基、美國鐵獅門、國嘉、花樣年等，眾多知名開發(fā)企業(yè)的加入勢必在此掀起一場新的土地革命，在這里以后將成為高檔商務(wù)、星級(jí)酒店、世界五百強(qiáng)、上市公司、高檔餐飲娛樂的聚集地。形象定位：主要是找到本樓盤不同于競爭對(duì)手的、能夠進(jìn)行概念化描述的、能夠通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。成都萬科嚴(yán)格堅(jiān)守價(jià)值底線，尊重客戶，理解客戶，永遠(yuǎn)做客戶的朋友，通過專業(yè)細(xì)致的工作提供超越客戶預(yù)期的產(chǎn)品和服務(wù)。根據(jù)年總供應(yīng)建筑面積（如表14）排行可以看到藍(lán)光作為本土開發(fā)商總建筑面積穩(wěn)居榜首，而萬科在短短十年的時(shí)間已經(jīng)在成都有了量的規(guī)模。同期，%；，%；，%。居民收入111月份，全市城市居民人均可支配收入11497元，%。從輕重工業(yè)看，%；，%。從輕重工業(yè)看，重工業(yè)的資產(chǎn)總計(jì)為328223億元，由此可見目前重工業(yè)仍是工業(yè)中的老大。論文通過對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境的宏觀分析以及結(jié)合項(xiàng)目定位的理論知識(shí)來解讀萬科地產(chǎn)在成都的項(xiàng)目定位，為萬科地產(chǎn)更精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位提出建議。 指導(dǎo)教師簽名： 日期： 論文（設(shè)計(jì)）類型：A—理論研究；B—應(yīng)用研究；C—軟件設(shè)計(jì)等；摘要近年來，房地產(chǎn)市場異?；鸨踔脸霈F(xiàn)了泡沫。因本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。萬科自1999年開 始在成都這片土地上開發(fā)，在只做居住物業(yè)的理念下，打造了數(shù)個(gè)高品質(zhì)樓盤。像目前的限購令、房產(chǎn)稅、銀行準(zhǔn)備金率的調(diào)整等。金潤華府的產(chǎn)品定位 14萬科總的來說對(duì)房屋建筑的投資力度都是加大的。%；，%。%，%。然而，供給是剛性的，需求卻是彈性的。其后，“金色家園”、“魅力之城”、“雙水岸”、“加州灣”、“朗潤園”、“金域藍(lán)灣”、“金域西嶺”、“金色海蓉”……萬科在成都的每一個(gè)步伐不僅僅是為成都帶來城市住宅的精品，其品牌和項(xiàng)目的影響力，都引發(fā)了更大的區(qū)域價(jià)值，成為成都城市發(fā)展不可或缺的背后推手之一。這樣當(dāng)消費(fèi)者產(chǎn)生相關(guān)需求時(shí)，便會(huì)將定位品牌作為首選，也就是說這個(gè)品牌占據(jù)了這個(gè)定位。金潤華府的產(chǎn)品定位金潤華府是萬科在歷經(jīng)十年在城東打造的又一高品質(zhì)樓盤，繼城市花園、魅力之城、金域藍(lán)灣、金色海蓉后的又一力作。萬科在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，政府規(guī)劃修建中的成都客運(yùn)中心，是中國六大交通樞紐之一，也是西南地區(qū)最豪華最大的一個(gè)客運(yùn)中心，該客運(yùn)中心是集公交、地鐵、出租、城際列車為一體的，真正實(shí)現(xiàn)無縫換乘。笑了：東大街火了，買華府的人笑了。齊了：華府全線教育配套，百年人文沉淀。這一系列的排比詞匯傾訴了金潤華府抓住了80后這個(gè)特殊群體的特征：自信、追求快速、注重品質(zhì)。萬科也就是說單價(jià)約12308元/平米，其周圍的競品如沙河壹號(hào)的單價(jià)約9600元/平米。（三）、成都萬科競爭對(duì)手的項(xiàng)目定位 為了更詳細(xì)地闡述萬科目前，成都恒大綠洲、成都恒大城、成都恒大金碧天下、成都山水城、成都恒大名都等各大系列項(xiàng)目都已完美綻放。萬科是成都帶頭做精裝物業(yè)的，藍(lán)光地產(chǎn)順應(yīng)趨勢在2010年開始大舉進(jìn)攻精裝房。 銷售量增長的背后是萬科集團(tuán)戰(zhàn)略的調(diào)整：確認(rèn)“二八”發(fā)展模式，在一線城市主力開發(fā)高端項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目，樹立品牌形象；在二線城市大力拓展土地，實(shí)現(xiàn)多維度合作發(fā)展。廣告特征鮮明，例如在海悅匯城的宣傳語上就用到了當(dāng)今的網(wǎng)絡(luò)熱詞“***哥”、“***”在找你，借助流行語的宣傳方式針對(duì)80后的剛需客戶，達(dá)到了快速宣傳的目的。隨著商業(yè)地產(chǎn)的熱度加劇，2010年6月22日，萬科首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目萬科國際廣場在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會(huì)。品牌作為一種無形資產(chǎn)，具有強(qiáng)大的生產(chǎn)力。萬科就是一個(gè)標(biāo)榜只做住宅的行業(yè)領(lǐng)跑者。按照國際城市化率與人均GDP的對(duì)應(yīng)關(guān)系，每年城市化率將增長1個(gè)百分點(diǎn)。通過一定的策略和方法，讓自己的品牌給人們留下深刻的印象。 類別品牌定位當(dāng)一個(gè)強(qiáng)大的品牌名稱成了產(chǎn)品類別名稱的代表或代替物時(shí)，必須給公司一個(gè)真正成功的新產(chǎn)品以一個(gè)新的名稱，而不能采用“搭便車”的做法，沿襲公司原有產(chǎn)品的名稱。這反映在營銷大師科特勒在《市場營銷學(xué)》對(duì)定位下的定義中。 房地產(chǎn)業(yè)（1） 、房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境 三駕馬車 我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總特征是：經(jīng)濟(jì)呈“高增速，低膨脹”良好態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)仍是現(xiàn)階段推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)快速增長的主動(dòng)力，內(nèi)需始終未得到有效釋放。而這時(shí)國家宏觀調(diào)控頻率也增大了，調(diào)控基調(diào)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而調(diào)整。2007年溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出：2010年之前，一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)開發(fā) 張建坤在《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》中明確表述了房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等部門和行業(yè)構(gòu)成的巨大產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)品定位包括兩部分內(nèi)容：首先，要研究房地產(chǎn)市場環(huán)境；其次，要研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程。 從宏觀環(huán)境上來說，影響房地產(chǎn)業(yè)的因素主要包括：GDP，土地供應(yīng)，城市化率，人口紅利，基尼系數(shù)，恩格爾系數(shù)，居民存儲(chǔ)額等。再次感謝！35 / 36