【正文】 ...............................................84 各功能用地的相關(guān)指標(biāo)建議 .........................................85 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地的產(chǎn)品定位 .........................................864 老城廂人口容量分析 ...................................................89 區(qū)域人口規(guī)模確定 .................................................89 就業(yè)人口估算 .....................................................895 老城廂開(kāi)發(fā)策略 .......................................................90 開(kāi)發(fā)應(yīng)考慮的因素 .................................................90 開(kāi)發(fā)的策略 .......................................................90 開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排 ...................................................91專題五：經(jīng)濟(jì)模型研究 .........................................................931 項(xiàng)目地塊地價(jià)估算 .....................................................93 天津市基準(zhǔn)地價(jià) ...................................................93 項(xiàng)目地塊價(jià)格修正 .................................................94 項(xiàng)目收入與投入 ...................................................952 項(xiàng)目?jī)r(jià)差（市場(chǎng)價(jià)與成本價(jià)） ...........................................973 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ...........................................................974 小結(jié) .................................................................977 / 115專題六：整體包裝及推廣策略 ...................................................981 招商引資策略 .........................................................98 總體策略 .........................................................98 策略具體分解 .....................................................98 規(guī)劃為本、配套先行 ...........................................98 改善環(huán)境、以地招商 ...........................................98 外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 ...........................................98 聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 ...........................................99 招商操作要點(diǎn) .....................................................992 整體包裝策略 ........................................................100 總體形象策略 ....................................................100 歷史文化概念包裝建議 ............................................100 商業(yè)概念包裝建議 ................................................100 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 ....................................................101 項(xiàng)目宣傳及推廣 ..................................................1023 招商引資模式設(shè)計(jì) ....................................................105 招商項(xiàng)目設(shè)定 ....................................................105 招商方式設(shè)定 ....................................................105 傳統(tǒng)招商引資方式 ............................................105 現(xiàn)代主要招商引資方式 ........................................106 本項(xiàng)目主要的招商方式 ........................................106 招商政策措施設(shè)定 ................................................1078 / 115 招商形象展示設(shè)定 ................................................108 招商引資計(jì)劃 ....................................................108 招商客戶目標(biāo)鎖定 ............................................108 招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 ............................................108 招商引資步驟 ................................................1094 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 ............................................110 招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 ......................................110 “政策優(yōu)惠” 不如誠(chéng)信服務(wù) ...........................................110 招商引資要有所選擇 ..............................................111 關(guān)注引資新變化 ..................................................1119 / 115天津老城廂項(xiàng)目區(qū)域策劃流程模塊圖老城廂發(fā)展定位發(fā)展策略區(qū)域品牌城市中心功能資源整合區(qū)城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略地位定位形象定位包裝推廣社會(huì)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃 人文歷史經(jīng)濟(jì)模型老城廂——?dú)v史文化與財(cái)富商機(jī)的融匯之地以商業(yè)、休閑、旅游觀光為功能核心項(xiàng)目現(xiàn)狀分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)周邊區(qū)域發(fā)展海河改造影響模式研究案例借鑒開(kāi)發(fā)條件城市運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)模式鞏固支持支持表現(xiàn)塑造導(dǎo)出途徑有力提升城市形象10 / 115專題一：老城廂與天津城市發(fā)展的關(guān)系1 天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀 天津市概況1. 簡(jiǎn)介天津地處華北平原東北部，是北京的門(mén)戶。3) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題? 所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍然艱巨；? 市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走低，供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不完全適應(yīng)；? 就業(yè)、再就業(yè)壓力比較大。規(guī)劃分為三大段落。15 / 1158. 濱河經(jīng)濟(jì)中心統(tǒng)籌規(guī)劃運(yùn)河文化旅游商貿(mào)區(qū)；老城廂商貿(mào)區(qū)；古文化街文化旅游商貿(mào)區(qū)；南市商貿(mào)區(qū)；中心商業(yè)區(qū)；文化藝術(shù)中心；旅游服務(wù)中心；站前商貿(mào)區(qū)；中心商務(wù)區(qū)；CBD 發(fā)展區(qū)；天鋼地區(qū)中心；柳林風(fēng)景區(qū)；大沽南路商貿(mào)區(qū)。海河改造工程出臺(tái)，滿足了產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的迫切要求。四是社會(huì)發(fā)展：全局性歷史性的海河改造將帶動(dòng)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和進(jìn)步，引發(fā)更高級(jí)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。濱海新區(qū)建設(shè)的總體構(gòu)想是：以天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為骨架，以現(xiàn)代化工業(yè)為基礎(chǔ)，商貿(mào)、金融、旅游競(jìng)相發(fā)展，形成一個(gè)以新興產(chǎn)業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以自由港為發(fā)展方向，基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、面向 21 世紀(jì)的高度開(kāi)放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。2. 就業(yè)形式“十五”期間，天津市的就業(yè)形式呈有利條件和困難同在，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的態(tài)勢(shì)。19 / 1151. 中心商業(yè)區(qū)包括多倫道、新華路、錦州道、南京路、赤峰道、營(yíng)口道、大沽北路、區(qū)域的范圍，構(gòu)成以濱江道、和平路十字型為骨架的中心商業(yè)區(qū)。2. 調(diào)整布局結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市功能布局結(jié)構(gòu)以中心商業(yè)區(qū)大百貨商場(chǎng)群為軸心，向各區(qū)輻射，發(fā)展區(qū)域特色商業(yè)和連鎖店鋪；大型購(gòu)物超市和物流配送中心，要向城郊結(jié)合部或郊區(qū)縣區(qū)區(qū)域發(fā)展，逐步取消農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，除已有規(guī)模大市場(chǎng)外，鼓勵(lì)向市外發(fā)展。 “十五”期間，城市道路長(zhǎng)度達(dá) 公里，道路面積 萬(wàn)平方米，路網(wǎng)密度達(dá)到 公里/平方公里，道路面積率達(dá)到 %，人均道路面積達(dá)到 平方米。 始建于明朝弘治年間的天津鼓樓是當(dāng)時(shí)津城的中心和制高點(diǎn)，因而成為天津的標(biāo)志性建筑。新世界廣場(chǎng)是老城廂區(qū)內(nèi)最為繁榮的商業(yè)設(shè)施，總建筑面積近 10 萬(wàn)平方米，是一個(gè)中高檔的，集休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物等功能于一體的綜合商業(yè)物業(yè)。其中體現(xiàn)天津傳統(tǒng)民居建筑風(fēng)格(磚雕是天津古老民居建筑的特有裝飾)，原為天津八大家宅院的有６處；體現(xiàn)中西合璧的建筑特色，原為天津著名民族商人或買辦官僚的宅院有６處；具有歷史意義的宗教建筑２處；近代教育的先驅(qū)場(chǎng)所１處（中營(yíng)小學(xué)） 。 老城廂可持續(xù)發(fā)展的方面首先老城廂最值得發(fā)展的地方就是其深厚的歷史文化底蘊(yùn)帶來(lái)的文化旅游價(jià)值。 總結(jié)老城廂位于天津市的核心地帶，也是天津城市的發(fā)祥地，天津市民對(duì)其有著較深的感情，雖然近年該區(qū)域顯得較為沒(méi)落，但仍然具有天津市其它地區(qū)無(wú)法比擬的歷史文化和地理位置的優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)價(jià)值。 和平區(qū)規(guī)劃1. 和平區(qū)規(guī)劃1) 發(fā)展目標(biāo)及主要任務(wù)通過(guò) 5 年的努力，把和平區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各項(xiàng)事業(yè)欣欣向榮，城市面貌明顯改觀，人民群眾生活水平和生活質(zhì)量得到明顯提高，具有全國(guó)一流水平的現(xiàn)代化都市中心城區(qū)。制定市場(chǎng)建設(shè)的整體規(guī)劃，發(fā)揮南開(kāi)區(qū)優(yōu)勢(shì)和特色，積極培育 1—2 個(gè)全國(guó)知名的商品批發(fā)市場(chǎng)；6) 深化商業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建立新型商業(yè)管理體系。以開(kāi)發(fā)大胡同商貿(mào)城為依托，構(gòu)建在全國(guó)具有較大影響力的商品交易中心，形成天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心的重要支撐點(diǎn)之一，帶動(dòng)該區(qū)服務(wù)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。由于老城廂的特殊地理位置和歷史地位，在天津的總體發(fā)展及海河改造工程中將是一個(gè)較為關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，是展示天津歷史文化的一個(gè)窗口，也是天津商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域；合理的規(guī)劃將能對(duì)規(guī)劃的傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)和中心消費(fèi)娛樂(lè)區(qū)起到連接的作用，也能對(duì)天津的各個(gè)商業(yè)區(qū)起到聯(lián)接、整合的作用。3. 地塊南側(cè)地塊的南側(cè)距離天津市最著名的南市食品街僅幾步之遙，去年天津市又一家 SHOPPING MALL——濱江金耀商業(yè)廣場(chǎng)也在附近開(kāi)業(yè)，是天津市被熱炒的“一站式購(gòu)物”概念的典型代表，整體規(guī)模較大，諾瑪特等大型超市業(yè)已進(jìn)駐。2) 旅游資源豐富極富地方特色天津市除有大量凝聚中華文化的文物古跡和名勝景點(diǎn)外，還有大量傳承地方民俗民風(fēng)的歷史建筑面貌區(qū)，目前已確定的共有 11 個(gè)風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)。3) 新舊建筑風(fēng)格的統(tǒng)一未來(lái)開(kāi)發(fā)與區(qū)內(nèi)保護(hù)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一存在一定難度，舊城改造的資金投入比較龐大。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布老城廂周邊集中著天津市主要的幾個(gè)商業(yè)活動(dòng)區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)零售、批發(fā)、旅游、服務(wù)等行業(yè)，其中古文化街、南市食品街最具當(dāng)?shù)靥厣苓叺馁?gòu)物中心大多是近年興建的。3. 銅鑼灣廣場(chǎng)位于東馬路清修胡同，總建筑面積 10 萬(wàn)平方米，銅鑼灣廣場(chǎng)將對(duì) Mall 作一次升級(jí)，推出了比 Shopping Mall 的內(nèi)涵更廣泛的國(guó)際領(lǐng)先的商業(yè)形態(tài)City Mall。總營(yíng)業(yè)面積為 萬(wàn)平方米，匯集了全市經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品的名廠、名店。4. 南市食品街天津最知名的特色旅游街之一，坐落在和平區(qū)南市商業(yè)區(qū)。1987 年 5 月開(kāi)業(yè)，屬一級(jí)旅館。自開(kāi)辟以來(lái)就以繁華著稱。這條街不僅有勸業(yè)場(chǎng)、中原公司、稻香村食品店、亨得利鐘表店、光明影院、登瀛樓飯莊等老字號(hào)，還有新建的一些商場(chǎng)（濱江商廈、吉利大廈。 海河改造的影響在天津的重點(diǎn)市政工程“海河改造工程”中，本項(xiàng)目附近被規(guī)劃為 CRD（中央消費(fèi)休閑區(qū)） ，其中對(duì)項(xiàng)目有影響的周邊將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：1. 和平廣場(chǎng)和平區(qū)將全面啟動(dòng)海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造和平區(qū)段海河廣場(chǎng)的建設(shè)工程，海河廣場(chǎng)將成為新世紀(jì)津門(mén)海河中心的標(biāo)志性地區(qū)，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將在張自忠路與興安路的狹長(zhǎng)地段，建設(shè)一組集多種消費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)功能的綜合性商業(yè)建筑群，總建筑面積將達(dá)到 20 至 30 萬(wàn)平方米。另外，商貿(mào)城還建設(shè)古代、近代的茶樓、戲樓等一系列文化娛樂(lè)設(shè)施，使商貿(mào)區(qū)成為老百姓休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的好