【正文】 選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（ ）。因此，政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以D選項(xiàng)正確。A 房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B 如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)C 房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D 政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運(yùn)營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本的持續(xù)時(shí)間【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特征。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然才華或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。同時(shí)，雖然REITs不是直接投資 ，但是由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。A 銀行——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC——投資者 B 銀行——投資——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPCC 投資者——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC——銀行 D 投資者——銀行——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。題中C和E兩選項(xiàng)的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，都是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。A 房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。A 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)B 以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要為目的的房地產(chǎn)投資，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資C 作為投資，將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，這樣的房地產(chǎn)投資不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資D 房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的【答案】C【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。故本題先A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購買過程。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，并參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。A 保證投資者財(cái)富得到使用 B 獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) C 獲得較高的收益和資本增值D 降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E 抑制通貨膨脹對投資者的影響【答案】B C D E【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害B 在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有C 檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D 對土地進(jìn)行等級評定和保險(xiǎn) E 不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上【答案】A C D E【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。2關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中對物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有（ ）。所以C選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出?！究键c(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是（ ）。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃、持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開發(fā)決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析等。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。1物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（ ）。A 管理型物業(yè)管理企業(yè) B專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C綜合型物業(yè)管理企業(yè)D投資型物業(yè)管理企業(yè) E所有物業(yè)管理企業(yè)【答案】A D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。故本題選B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。A、B、C選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。A 寫字樓 B 零售商業(yè)物業(yè) C 居民自有住宅 D 工業(yè)物業(yè) E 酒店和休閑娛樂設(shè)施【答案】AＢDＥ【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。A 甲級 B 乙級 C 丙級 D 二級【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對象。A 物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 價(jià)值管理 D 投資管理【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）下面選項(xiàng)中屬于甲級寫字樓特征的有（ ）。A 資本投資決策 B 市場營銷 C 物業(yè)管理 D 租賃管理 E 成本控制【答案】AＢDＥ【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。從圖中可以看出，該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時(shí)覆蓋了（ ）的管理工作。A 管理型物業(yè)管理企業(yè) B 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C 綜合型物業(yè)管理企業(yè) D 投資型物業(yè)管理企業(yè)【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8～9頁。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)他們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃，以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B 保持與租戶的聯(lián)系并收租 C 控制運(yùn)營成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄C 資本性支出計(jì)劃 E 物業(yè)維護(hù)及安全管理【答案】B C D E【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。1物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有（ ）等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個(gè)關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。A 現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成B 日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)C 物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶D 應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)E 如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約【答案】A D E【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。A 服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付 B 服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付 C 包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施 D 包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修E 計(jì)算時(shí)不用考慮會(huì)計(jì)和審核等專業(yè)服務(wù)成本【答案】B C D【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。對于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)，所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。而A選項(xiàng)并不是房地產(chǎn)投資的目的。在間接投資中，投資者并不需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理，只是參與到房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場，具體包括投資于房地產(chǎn)抽象資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券等。故本題選A、B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。它的主要目的是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚，所以B、D選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是將購入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者。A 房地產(chǎn)投資信托基金收益相對穩(wěn)定，其投資收益主要源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B 房地產(chǎn)投資信托基金流動(dòng)性好，投資者很容易將持有股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金C 其收入現(xiàn)金流主要部分會(huì)分配給投資者D 房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)較小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資信托基金公司是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，所以C選項(xiàng)正確。所以，債權(quán)的轉(zhuǎn)移過程為銀行——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC——投資者。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應(yīng)性【答案】D1某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。所以，第15題就是相互影響性的典型表現(xiàn)。稅法中規(guī)定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同，所以D選項(xiàng)錯(cuò)誤。而且由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者凈資產(chǎn)迅速減少，所以B選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。對于某一宗房地產(chǎn)來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小，所以C選項(xiàng)正確。2某寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其2007年末的價(jià)值在（ ）的情況下，其投資風(fēng)險(xiǎn)最小。A 機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) B 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D 持有期風(fēng)險(xiǎn)【答案】D【解析】機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)又稱比較風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他的投資機(jī)會(huì)，同時(shí)失去了相應(yīng)可能的收益的風(fēng)險(xiǎn)。故兩題分別選A和D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第31頁。表22 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括的內(nèi)容房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)）利率風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)都是指投資者自己對時(shí)間和自身資本的控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)，所以屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。2在對房地產(chǎn)投資的區(qū)位進(jìn)行選擇的時(shí)候，對生活類市政公用和公建配套設(shè)施完備程度要求最高的是（ ）。因此居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇考慮的主要因素包括：（1）市政公用和公建配套設(shè)施完備程度。居住項(xiàng)目如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。初始投資一般作為第0期期末發(fā)生。A 購買物業(yè) B 購買電梯 C 贖買中央空調(diào) D 購買備用路燈【答案】D下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購置投資的投資行為是（ ）。下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法中，不正確的是（ ）。營業(yè)稅是從應(yīng)納房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅，稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額 = 應(yīng)納稅銷售（出租）收入 稅率。A 有效毛收入= 潛在毛收入 + 其他收入B 凈運(yùn)營收益的最大化是考查物業(yè)管理企業(yè)管理工作成功與否的主要方面C 準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理和更新D 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外，物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用【答案】A多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流的說法中，不正確的有（ ）。1下列選項(xiàng)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有（ ）?！究键c(diǎn)3】資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）1將100元存入銀行，年利息率為10%，按照單利計(jì)算和復(fù)利計(jì)算，5年后的終值分別為（ ）。故兩題分別選擇A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第45頁。復(fù)利本利和的計(jì)算公式為 Fn = P ( 1 + i )n將已知數(shù)據(jù)分別代入兩式，可得單利計(jì)息時(shí)：34500 = P （ 1 + 5% 3） P = 34500/ = 30000（元）復(fù)利計(jì)息時(shí)：34500 = P （ 1 + 5%）3 P = 34500/ = 29803（元）故兩題分別選A和B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第47頁。當(dāng)按復(fù)利計(jì)算利息時(shí)，名義利率可能不等于實(shí)際利率，所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。2某企業(yè)按照12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為（ ）。本題的現(xiàn)金情況可以分為兩個(gè)過程：一是一次性存款；二是等年金取款。同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別成為資金的時(shí)間價(jià)值。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，所以無法直接比較不同試點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。（4）當(dāng)每年的計(jì)息周期 1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達(dá)到這么長的年