【正文】 project, cost, control目 錄1 緒論 .............................................................5 研究背景 ...................................................5 研究的目的和意義 ...........................................6 研究的總體思路主要內(nèi)容 .....................................7 第 3 頁 總體思路 .............................................7 主要內(nèi)容 .............................................72 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 ...........................................9 房地產(chǎn)概述 .................................................9 房地產(chǎn)含義 ...........................................9 房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其特征 .............................9 成本控制概述 ...............................................9 房地產(chǎn)項目成本控制概述 ....................................10 房地產(chǎn)項目成本的概念及構(gòu)成 ..........................10 房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素 ........................113 我國房地產(chǎn)項目成本控制過程中存在的問題 ..........................13 忽略了成本控制計劃的重要性 ................................13 只注重項目某一階 段的成本控制 ..............................13 不注重決策階段的成本控制 ............................14 開發(fā)商不重視項目設(shè)計階段的成本控制 ..................15 招標投標沒有真正起到成本控制的作用 ..................15 忽略售后服務(wù)階段的重要性 ..................................164 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施 ......................................17 認真做好項目開發(fā)的成本控制計劃 ............................17 對開發(fā)項目全過程進行成本控制 ..............................18 前期階段 ............................................18 項目施工建設(shè)階段 ....................................22 市場營銷階段 ........................................27 做好售后服務(wù) ..............................................295 案例分析 ........................................................30 JTLW 項目概況 .............................................30 JTLW 項目投資概算 .........................................30 JTLW 項目前期開發(fā)階段的成本控制 ...........................31 JTLW 項目施工建設(shè)階段的成本控制 ...........................32 采購、招投標成本控制措施 ............................32 第 4 頁 施工階段的成本控制 ..................................33 JTLW 項目市場營銷階段的成本控制 ...........................33 JTLW 項目成本管理控 制成果 .................................336 結(jié)論 ............................................................36參考文獻 ......................................................37致 謝 .....................................................381 緒論 研究背景自從改革開放以來，我國已經(jīng)經(jīng)過 30 年的發(fā)展，時至現(xiàn)在，所取得的成就舉世矚目。 第 1 頁房地產(chǎn)項目成本控制研究摘 要中國加入 WTO 以后，經(jīng)濟快速發(fā)展，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時也面臨著更多挑戰(zhàn)。 Ignore aftersales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan。這個階段總的來說是賣方市場，因而對房地產(chǎn)企業(yè)的要求不高；第二個階段是從 1996 年到2022 年，隨著 1998 年取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場的購房主體發(fā)生了變化，集團購買基本退出市場，而個人消費成為主體，普通居民有了選房的自由，對居住品質(zhì)逐步提高。許多開發(fā)企業(yè)雖然意識到了成本管理的重要性，但是卻把開發(fā)項目的成本管理僅當成是單項成本的控制工作。那么，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，成為迫切需要研究的理論和實踐問題。在解決普通百姓的住房問題方面做出一絲貢獻，這樣就有利于我國社會的和諧發(fā)展。第四部分是成本控制措施。房地產(chǎn)開發(fā)的概念有廣義和狹義之分。廣義的成本控制就是成本經(jīng)營，強調(diào)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)和方面進行全過程的控制。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，各方面都要冷靜、理性對待，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，主要是對影響成本的主觀因 第 10 頁素的控制，對關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在開發(fā)商自己手中。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，開發(fā)管理費等。建材價格波動，帶動建安成本提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度的上漲。成本計劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析和考核的基本標準。往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象。但由于近十多年我國房地產(chǎn)因為處于賣方市場而存在暴力現(xiàn)象，因而很多房地產(chǎn)商不重視決策的成本控制，忽略了策劃的重要性?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)和參考。因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供貸款的依據(jù)。這就要求對設(shè)計單位的選擇予以特別的重視。期間有許多不確定因素，如工期的變動，細部結(jié)構(gòu)的變動，重要材料的選擇等。項目運營之后，房地產(chǎn)由專業(yè)的物業(yè)公司接管，如果產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，則由物業(yè)公司聯(lián)系房地產(chǎn)商，由少量的一些維修人員對產(chǎn)品進行維護維修，由于物業(yè)主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制各項業(yè)務(wù)活動的開展，作為消費者和房地產(chǎn)商的中間人，在整個過程中很可能會由于這樣那樣的問題導致各方不滿意而引起一些不必要的麻煩，導致售后服務(wù)不利，從而降低房屋的隱性價值，間接增加了其隱性成本。預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進行編制，預(yù)算定額一般都是由工程所在地的建設(shè)主管部門按年編制的定價，其項目較詳細，較重要。但事實上，項目初期的技術(shù)設(shè)計方案、實施方案以及各項任務(wù)安排等是比較粗糙的，不具體的，項目實施過程中，業(yè)主、用戶對項目可能有新的要求，項目的環(huán)境條件都在不斷變化。 前期階段如果一個項目可行，前期階段的主要工作包括土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計這兩大部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。設(shè)計質(zhì)量間接影響工程投資。由于現(xiàn)在的設(shè)計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣無關(guān)。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。（1） 實行工程招投標管理是成本控制的基礎(chǔ)①招投標文件的編制是建設(shè)單位建設(shè)成本的始發(fā)點也是控制成本的核心。比如合同總價；合同所包括的工程范 第 23 頁圍；施工期間費用調(diào)整的限制、條件以及依據(jù)；洽商、設(shè)計變更的確認；已供原材料和設(shè)備的質(zhì)量、價格認證要求以及風險責任的承擔和規(guī)避等等。通過管理把原材料和設(shè)備設(shè)施的采購成本有效的控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。（3） 現(xiàn)場成本控制措施現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，在這個環(huán)節(jié)上成功的進行成本控制可以提升本項目在市場上的核心競爭力，這個控制環(huán)節(jié)在整個項目的成本控制中非常重要。工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作：①事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。（4） 項目竣工結(jié)算階段的成本控制利用核算體系，對項目實施過程中所發(fā)生的各種消耗進行記錄、分類，并采用適當?shù)某杀居嬎惴椒?，計算出各個成本核算對象的總成本和單位成本。項目在施工建設(shè)期間，必然會根據(jù)施工過程中發(fā)生的各種情況形成經(jīng)濟洽商、設(shè)計變更以及工作聯(lián)系確認單等文件，這些文件必須是在符合工程合同、招標文件的基礎(chǔ)上進行簽署確認的。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了辦理相關(guān)手續(xù)，最重要的就是為房屋的銷售做好準備，包括與房屋相關(guān)的有效信息的發(fā)布，除了房屋的地域、面積、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施外，更要將產(chǎn)品的差異性、設(shè)計的科學性與獨特性，及物業(yè)管理的相關(guān)信息進行發(fā)布，房屋信息與客戶信息的管理是這一活動的重點。一個好的項目，在經(jīng)過前期規(guī)劃、施工建設(shè)、竣工驗收之后，其所有固定成本控制的過程就算是基本完成了，對樓盤進行營銷就成了體現(xiàn)項目價值、體現(xiàn)成本控制的成果、實現(xiàn)項目利潤的最后一個環(huán)節(jié)。從而編制出在廣告宣傳環(huán)節(jié)計劃投入資金的額度預(yù)算及進度計劃，以求得一個最經(jīng)濟、最合理、最好效果的營銷策劃方案和廣告宣傳方案，同時實現(xiàn)對這個環(huán)節(jié)的成本控制。這個時候房地產(chǎn)已經(jīng)由專業(yè)的物業(yè)公司接管，在此過程中如果有產(chǎn)品質(zhì)量問題，則由維修人員負責保修和維修。5 案例分析由于在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司最重要的 第 30 頁問題就是不重視對項目的全過程進行成本控制，而第四章也詳細提出了對項目全過程進行成本控制的措施，因此，本案例將著重對此部分進行分析，以達到理論聯(lián)系實際，從而能對房地產(chǎn)行業(yè)提供有利幫助。 JTLW項目前期開發(fā)階段的成本控制早在 2022 年 9 月 JT 公司經(jīng)過市場運作后，買到這塊土地。整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的純板、純塔式建筑，結(jié)合二者的優(yōu)點，設(shè)計了點式建筑，保證了社區(qū)整體的通透性，使環(huán)境空間更有層次和深度，讓居住者從不同角度都可以看到不同的院落，增加了空間的趣味性。以水泥為例，因為用量較大，所以價格需要公司進行審批，對材料的性能和等級進行比較后，采購部門對北京地區(qū)周邊兩家水泥公司價格進行比較，如下表：表 52 水泥價格比較表項目 河北某公司 北京某公司出廠價 245 312運雜費（火車） 65（到北京南）運雜費（汽車） 20（到工地）31采購總成本 330 343 第 33 頁兩家水泥每噸差價為 13 元，比較后就得