【正文】 圖紙設計進行施工，主觀意識影響重要，工序銜接缺乏連貫性等。為了加強項目成本投入控制，很多機械都已經(jīng)擱置多年后才開始真正使用。（3）機械設備的因素隨著社會發(fā)展不斷進步，人們對生活、居住環(huán)境有了更高要求。材料成本會直接影響項目成本，相關案例證明，很多項目成本問題都是由于材料選擇錯誤導致的。質量影響因素材料人工環(huán)境方法機械操作人員情緒(施工)管理水平疲勞效應自然環(huán)境政策環(huán)境施工方案施工工藝施工方案(材料)性能經(jīng)濟環(huán)境 (采購)人員素質(材料)管理水平 (材料)運輸(操作)人員素質(機械)運輸(施工)管理水平進度要求施工方案 (施工)人員素質（機械）性能圖42成本影響因素分析魚骨圖某房地產(chǎn)項目施工主要包括施工準備和現(xiàn)場管理兩個階段。因此要重點對這三個因素加強監(jiān)督和控制，以提高對項目成本管理水平。說明在機械因素中，機械性能的影響程度最大，在對機械因素的控制中，應主要關注機械性能的影響。由此可知，在施工階段，人工因素對成本風險的影響權重仍然最大，環(huán)境因素次之，方法因素的影響程度更次之，材料和機械的影響權重相當。同理可計算其他矩陣一致性比率，如下表43：表43 一致性比率矩陣00上述成對比較矩陣均通過一致性檢驗。定理：階成對比較矩陣的最大特征根， 當且僅當時為一致陣。第三步，計算最大特征值。在滿足其他條件基礎上，才可以充分考慮企業(yè)政策相關內容。在某房地產(chǎn)項目的實施過程中，由于成本管理體系沒有很好的建立，責任權利沒有合理有效地落實，項目小組的成本目標沒有很好的分解，還有存在著管理人員的經(jīng)濟觀念不強的問題，使部分管理人員消極的工作情緒的到更進一步的助長，從而導致了整個成本的程虛高狀態(tài)。（4）項目質量成本管理方法不完善表38某房地產(chǎn)項目的成本管理體系某房地產(chǎn)項目的成本管理體系成本管理的主體某房地產(chǎn)項目的管理層和普通員工成本管理的對象從立項、設計、到竣工并交付使用所有的支出或費用管理內容成本的預測成本的決策成本的計劃成本的核算成本的控制成本的分析成本的考核成本管理的措施體系組織體系責任體系指標體系報表體系成本管理的方法期間費用——預算管理方法項目成本——目標成本法成本管理的手段項目管理的成本信息化系統(tǒng)項目建設中過多的考慮再實際建設中的資源分配、費用支出和成本管理，過于關注細節(jié)，例如施工圖紙等，但是卻在設計階段倉促上馬，導致很多設計不合理的地方在施工過程中緊急修改，浪費很多成本去修補之前的錯誤設計。有的施工企業(yè)對價差計算方式的選擇也是相時而動，如果指數(shù)法計算結果偏高時，就采用指數(shù)法調差而把本該采用價差法調差替換；如果情況相反就用價差法代替指數(shù)法調差來計算，以便用少扣負差和增加人工等手法，多計算價差。第二，單方面提價。表36竣工結算階段成本分布表成本項目子項目成本（萬元）成本比例（%）竣工結算成本工程質量檢測540工程監(jiān)督監(jiān)理490工程質量監(jiān)管800銷售成本攻關費用800廣告費用1200活動費用650人力費用390其他570總計5440由表36以看出在竣工結算階段的成本統(tǒng)計中銷售成本遠高于竣工結算成本，由于竣工結算中的工程質量檢測與工程投入的總成本按比例掛鉤，因此并不具備成本管理的操作空間，而工程監(jiān)督監(jiān)理與工程質量監(jiān)管等內容均是由建設方在建設的過程中統(tǒng)一完成的，對成本管理的要求相對較低。所以，為了完成施工階段的成本控制任務，建立一套對應階段的成本控制體系是項目方的第一要務，其次是嚴格規(guī)范建設施工操作，明確成本控制得流程，制定一系列關于成本控制的制度，選擇適合的成本控制責任人，明確相關方面的責任和義務。會出現(xiàn)成本的增加的這種超支情況主要來源于項目建設階段出現(xiàn)的安全問題、合同延期、工程的返工和材料問題。 圖31組織結構如圖（3）控制體系從本次某房地產(chǎn)項目運行來看，控制體系仍不完善，例如沒有落實項目成本責任，缺乏成本管理的有效方法與考核機制，成本控制體系不完善等，導致工程項目的實際成本支出超出預計成本控制目標。3某房地產(chǎn)項目的成本控制概況某房地產(chǎn)項目的本次投資建設方是廈門當代置業(yè)集團有限公司。在項目成本控制中，成本控制的偏差可分為實際偏差、計劃偏差、目標偏差三種。工程成本的綜合分析是將項目施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預算成本進行對比分析，通過監(jiān)督、調節(jié)和限制等措施，及時糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標范圍之內。項目成本分析表法是進行項目成本控制的一個非常重耍的手段，主耍是對與項目相關的各種表格予以分析、比較，對成本進行分析和控制的一種方法。所以，在控制樓盤開發(fā)項目的成本主要是由項目注入資金策劃、樓盤設計成本估算，樓盤投標時段成本限制，樓盤建造費用限制，樓盤完工費用支配以及售樓過程資金限制。開始建設樓房時要使用的建筑用料和構架都要定下來，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金現(xiàn)階段就是至關重要的組成。房地產(chǎn)項目具有完整的壽命周期。一方面提高預算收入，另一方面控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項目效益。成本控制管理一定要依靠的所有員工一起努力，即每個員工都要在自己的工作崗位上時時以節(jié)約成本和控制費用的理念來要求自己，使的成本控制管理能夠以全員性的參與得到更好的成本管理效果；最后為前饋性。（2）實證研究法在實證研究的過程中本文主要采用了某房地產(chǎn)項目實行與管理過程中的成本控制體系，在增加了本文研究的針對性的同時，還能夠使得研究結果可以直接指導企業(yè)的具體項目成本控制管理。并結合成本控制的基本理論分析某房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素。諶東海，田泉（2012）將全新的成本管理方式作業(yè)成本法引入到工程項目的前期成本控制中，并指出，工程項目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點，作業(yè)成本法被引入到工程項目的管理之中，能夠有效的解決這個問題。尤其是在發(fā)達國家中，成本控制理論更是實現(xiàn)了迅速的成長。Binde（2012）構建了進度和成本控制信息模型，使得三個目標和三個控制之間密切聯(lián)系起來。同時，運用理論工具對某房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中可能存在的成本控制方面的問題進行了總結，并提出了相應的解決方案，對后續(xù)的項目成本控制方面的研究提供了必要的理論基礎。近年來，隨著房地產(chǎn)項目競爭的不斷加劇，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大加強了對其項目成本管理的重視。 whole process management。首先，對現(xiàn)有的研究資料以及研究結果進行總結。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔。對本文的研究做出貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本文基于文獻分析法、實證分析法及理論探究法以某房地產(chǎn)項目成本控制為研究對象，分析某房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素，探究項目成本控制的實施措施。s for a real estate project cost control work brings huge difficulty, progress has also bee a real estate project cost control, the core content of high quality and efficiency to plete.Key words: real estate construction project。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制對于房地產(chǎn)項目盈利有很大的影響，也事關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力和經(jīng)濟效益。并提出了基于成本管理的項目管理框架的可行性。20世紀的20年代，美國著名的工程師泰羅在其著作《科學管理原理》一書中提出了“計件工資及標準化原理能改善工人的工作效率”的思想，在這個理論的影響下，標準成本、差異分析以及預算控制在會計的管理體系中產(chǎn)生了。由此不難看出，項目成本控制理論逐漸變得成熟。郭婧娟（2013）通過將工程造價管理與西方國家的進行對比，指出了我過工程造價中存在的問題，并提出了對工程造價的管理進行市場化運作的管理思路。在實證研究的過程中以某房地產(chǎn)項目為研究對象，對目前其使用的成本管理體系現(xiàn)狀以及存在問題進行分析與總結。為后續(xù)的研究提供必要的理論基礎與研究依托。在企業(yè)、組織或是單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程、項目成本形成的各個階段等等均對其實施全程性的成本控制管理；其次是全員性。施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內容的前提下，合理控制成本。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產(chǎn)項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內，順利實現(xiàn)預期成本控制目標；另一方面，利用進度報告，有助于項目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質量事故，及時止損，保障房地產(chǎn)項目的質量與進度。（2）統(tǒng)籌開發(fā)過程針對于項目開發(fā)建造的籌備計劃，展開了整體開發(fā)項目規(guī)劃、建筑施工圖紙和施工技術的到位等準備工作。雖然這一時間段投入資金在整體項目策劃中占據(jù)費用較少，但是確屬于獲得收益最大的時刻，也是整個樓盤開發(fā)最終時段。項目成本控制有很多種方法，主要介紹如下兒種方法。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現(xiàn)項目成本目標。相關部門應當認真査清產(chǎn)生偏差的原因，研判該偏差是正?；蚴欠钦?，針對其原因采取相應的處理措施。實際開工日期為2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。在該種職能結構中，項目部和企業(yè)管理者之間多了一級組織，增加了項目負責人及企業(yè)協(xié)調各個獨立部門關系的難度。進行分析的情況如下項目的實際成本在原來預算的基礎上增加了532萬元，我們可以通過計算得出超支率在14%左右，根據(jù)預算情況大大的超過了3%的預期控制計劃。如果在項目建設階段，開發(fā)商能夠使得項目實際成本不超過計劃成本，那么開發(fā)商的成本控制就做的非常不錯。支出成本總計為21010萬元，%；同時，物料采購與設備的使用是成本控制的主要環(huán)節(jié)，也是本文后續(xù)成本管理體系建立與實行的關鍵研究方向。計算不規(guī)范，也使得工程量偏大，最終的投入也偏高。第四，價差只計正差，不計負差或者正差多計，負差少計。整個某房地產(chǎn)項目在項目管理中缺乏完善的管理體系，這些不完善的管理體系在不同程度上造成的影響導致整個項目投資成本造成損失，是投資成本上升。因此某房地產(chǎn)項目要想達到控制施工總成本的目的，必須高度重視材料管理，避免施工過程中非必要的材料損耗。企業(yè)政策的制定標準一定要明顯高于國家、行業(yè)、地方政策。這些平均值就是因素的權重。定理：階一致陣的唯一非零特征根為。同樣以為例進行一致性檢驗：一致性指標：，一致性比率：，通過一致性檢驗。（3）現(xiàn)場施工階段同樣受到人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風險因素的影響，0，15。機械因素包括（操作）人員素質、施工方案、（機械）運輸、（機械）性能。其中人員素質包括施工人員素質、采購人員素質和機械操作人員素質，；管理水平包括施工管理水平和對材料的管理水平，；施工方案包含與人工、機械和方法三個基本因素層中。基于4M1E的方法，可以利用魚骨圖將影響成本的重要因素分層次加以分析。（2）材料的因素對于某房地產(chǎn)項目建設而言，材料是實現(xiàn)項目發(fā)展目標的重要基礎。綜上需要加強對采購人員的管理，在項目部內部控制上嚴格做到采購的權限審批，合同的簽訂人員與采購人員職務分離，嚴格施工過程的材料管理，出現(xiàn)損耗和錯誤追究責任到個人，提升材料管理水平。由于員工能力有效，無法在短時間內充分掌握新機械的正確使用方式。如果是施工難度一般，或者普通的施工項目，由于管理人員關注度有限，導致施工隊伍有了更大發(fā)展控制，往往更容易在成本控制方面存在問題。表45三個指標體系概念及計算公式指標計算公式計劃項目工作量對應的預算成本（BCWS）PV（BCWS）= P0（工作量對應的單位預算價格） Q0（計劃單位成本）已經(jīng)實現(xiàn)項目工作量對應的預算成本（BCWP）EV（BCWP）=單位預算價格 已經(jīng)實現(xiàn)項目工作量=P0Q1已經(jīng)實現(xiàn)項目工作量最終產(chǎn)生的實際成本（ACWP）AC（ACWP）=實施過程中某階段實際完成的工作量所消耗的工時（或費用）某房地產(chǎn)項目已于2015年3月1日后陸續(xù)開工建設，A、B座工程先開展施工。項目部通過掙值法的運用，發(fā)現(xiàn)了項目建設初期在成本與進度控制上出現(xiàn)的問題，立即采取措施，嚴格管控施工成本，加大對項目進度的控制，以便糾正已經(jīng)的發(fā)生偏差。通?？梢圆捎孟旅娴娜齻€步驟做出項目的成本累計曲線。分析該表，發(fā)現(xiàn)施工開始后的第一周到第五周，實際施工完成的成本都小于計劃完成的累計成本，說明施工進度較慢，沒有完成規(guī)定的成本，且成本偏差逐漸擴大，施工效率有所降低；但是在項目部采取的相應的管理措施過后，施工第六周和第七周的成本偏差轉變?yōu)檎担瑢嶋H完成的工作成本超過了計劃完成成本，這說明某房地產(chǎn)項目的施工進度加快了，超額完成了所應該完成的任務，實現(xiàn)了施工進度控制的預期目標。第三，質量安全部門應該具備質量技術人員與安全檢查人員。機械設備的選擇要符合工程的要求，確保性能優(yōu)秀，使用便捷且易于維修等特點，通過將多方面的篩選使得工程變得更加的安全可靠。對于工程會大量使用到的材料一定要有相應的手續(xù)證明其為合格產(chǎn)品。選擇材料的過程之中一定要確保材料適合于工程的環(huán)境，且其適用于工程范圍，舉例而言大理石由于其容易風化脫落的特點就不適合作為建筑物的墻外裝修材料使用。故而，對于水泥的檢測就必須要按照相應的標準進行，其他材料道理也是相類似的。經(jīng)過研究，可以得到以下結論：（1） 本文對某房地產(chǎn)項目的現(xiàn)實情況作了詳細深