【正文】 同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。以“還本”方式銷售建筑物營(yíng)業(yè)額單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人的行為，營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤(rùn)為20%，那么其銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為：500萬(wàn)元（1＋20%）247。（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)代收代付費(fèi)用以房換地的營(yíng)業(yè)額在一方出地，一方出資合作建房過(guò)程中，出資方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，由于雙方是通過(guò)比較原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易的，所以必須正確核定其營(yíng)業(yè)額。用公式表示為：工程價(jià)款＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋計(jì)劃利潤(rùn)＋稅金因此，建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)，以及施工企業(yè)收取的材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前竣工獎(jiǎng)，都應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。（2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。單位和個(gè)體戶的員工，雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)的，不構(gòu)成納稅人。（2）企業(yè)所得稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。（1）營(yíng)業(yè)稅重點(diǎn)檢查內(nèi)容1）按合同規(guī)定時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否納稅；2）預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)納稅；3）各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但未與接受投資方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為是否納稅。一、營(yíng)業(yè)稅一、關(guān)于納稅義務(wù)人與扣繳義務(wù)人的應(yīng)注意事項(xiàng)企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。具體征收范圍建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。其中，工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成：根據(jù)實(shí)際完成的工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算的直接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接費(fèi)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的計(jì)劃利潤(rùn)；根據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)，按國(guó)家規(guī)定的稅（費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。招標(biāo)，投標(biāo)工程的營(yíng)業(yè)額。而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算投資方的營(yíng)業(yè)額。[例] 某借款人以房屋作抵押，向某銀行貸款10萬(wàn)元，貸款期限為5年，年貸款利率為20%，則5年后銀行應(yīng)收本息合計(jì)20萬(wàn)元，因該借款人無(wú)力歸還，銀行將所抵押的房屋收歸已有，經(jīng)雙方協(xié)商，核定該房屋價(jià)值25萬(wàn)元，銀行又向借款人支付了5萬(wàn)元，那么借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為20萬(wàn)元加上5萬(wàn)共計(jì)25萬(wàn)元。（九）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。七、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)以無(wú)形資產(chǎn)投資入股以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，是指無(wú)形資產(chǎn)的所有者，以無(wú)形資產(chǎn)為資本，與其他單位合資，成為合資單位的所有者之一，與合作方共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所得收入從合資企業(yè)的稅后利潤(rùn)中分成。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（五）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本247。（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。160