房地產(chǎn)規(guī)劃技巧(更新版)
【正文】 充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。尤以景氣低迷時(shí)，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。 事實(shí)上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場佳績。唯有對(duì)未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場才容易活絡(luò)。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時(shí)期應(yīng)慎選產(chǎn)品。 五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位（四）嘗試領(lǐng)先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場。 對(duì)于希望短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進(jìn)賣出、賺取時(shí)機(jī)價(jià)差的方式之外，如果想在有限時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)附加價(jià)值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。 不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。對(duì)于不同的人而言，可能具有不同的投資報(bào)酬意義及實(shí)現(xiàn)利益的時(shí)間期望。 (三)合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。 (三)是地下室市場，這種產(chǎn)品有時(shí)具備獨(dú)立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時(shí)則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間)。 (一)是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對(duì)稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。 (三)具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間、停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。 (一)具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。 二、公共設(shè)施的定位技巧 同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌赡軐?dǎo)致不同的容積率利用方式。 (3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 (二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。 (四)是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。 長期持有土地，必須要能賺取合理的時(shí)間報(bào)酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。通常工期越長，資金風(fēng)險(xiǎn)越高，而投資回收的時(shí)間也久。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬?、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。（1）產(chǎn)品的施工期限不宜過長；這種方法可能其理論意義大于實(shí)際效用，而且因?yàn)橛绊懢皻庖蛩氐膹?fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。 因此，面臨不景氣時(shí)，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場。 1．產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報(bào)酬率”的窘態(tài)。 套房產(chǎn)品在成為余屋時(shí)及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時(shí)，其銷售都會(huì)有難度，所以在財(cái)務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資
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