【正文】 場公允價值和土地使用權轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 　　特定成本的分配方法 　　（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。 　　（二）建筑面積法。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 　?。╅_發(fā)間接費。 　?。ǘ┣捌诠こ藤M。 　?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。其確認原則包括以下六項： 　?。ㄒ唬┛煞皲N售原則?！?　　《實施細則》沒有明確規(guī)定裝飾工程中甲供材要不要不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。對外支付款項的營業(yè)稅代扣代繳問題，主要發(fā)生與接受境外上述勞務時的涉稅事項。 房地產(chǎn)設計、施工階段稅收政策詳解摘要：企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設計勞務款項時，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務，應向發(fā)生業(yè)務的境外單位或者個人確認其境內(nèi)是否存在經(jīng)營機構(gòu)或境內(nèi)代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。 　　因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。 　?。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。 　　價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 　?。?）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； 　?。?）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； 　?。?）所收款項全額上繳財政。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅?！∏翱钏Q單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。國務院令第511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 　　二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。 　一、拿地階段 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權，必然發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務人。 　?。ㄒ唬┮詤f(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。 　　因此，從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應關注以下幾點： 　　第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益為契稅的征稅依據(jù)。如《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定，在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅；企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。 　　納稅義務時間 　　經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。”《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。 　　納稅義務時間 　　房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務時間，主要分以下三種情況： 　　第一，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。預售階段其實與施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)來說應該是同一個階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預售收入稅務處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。 　　視同銷售 　　新《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例細則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為： 　　（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； 　　（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； 　?。?）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。 　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅 　　（1）預收收入負有納稅義務 　　《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。按以下規(guī)定進行處理： 　　開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 　　我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。 　?。?）產(chǎn)生時間性差異的處理 　　企業(yè)會計準則對預售業(yè)務不確認收人，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務事項。 　　因此，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設計勞務，屬于應發(fā)生營業(yè)稅納稅義務的勞務。 　　因此，企業(yè)計算代扣代繳應該額時，也按上述公式確認，準確確認應稅行為的營業(yè)額以及稅率。因此，除了裝飾勞務以外的“建筑業(yè)”的甲供材料（包括甲方提供設備的情形）需要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 　　計稅成本核算的一般步驟 　　計稅成本核算一般分以下五個步驟： 　?。ㄒ唬Ξ斊趯嶋H發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 　　共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法 　　共同成本和不能分清負擔對象的間接成本應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種： 　?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。 　　，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 　?。ǘ﹩为氉鳛檫^渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 （六）房產(chǎn)稅 　　《財政部、稅務總局關于檢發(fā)〈關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。 　　2009年6月26日，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號）批復中，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。2009年A項目又預收收入6500萬元。 　　《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 　　條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 　　（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等）②前期工程費（包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）④基礎設施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）⑤公共配套設施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出）⑥開發(fā)間接費用（是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。 　?。?）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的（期間費用除外）。在開發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務 　　案例：某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開發(fā)征用土地10萬平方米，國有土地使用權出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國有土地使用權