【正文】 現(xiàn)場(chǎng)制作的消費(fèi)方式已經(jīng)被在大型賣場(chǎng)和會(huì)展展銷所逐漸消弱，這也反映隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品品質(zhì)的要求也隨著增強(qiáng)目前重慶的家居賣場(chǎng)形態(tài)：重慶家具賣場(chǎng)的發(fā)展一直處于全國(guó)落后階段，特別是在直轄前，由于城市配套落后，人均收入不能支撐高端家居賣場(chǎng)的發(fā)展；直轄后，政府大力扶持重慶發(fā)展，人均收入不斷提高，品牌消費(fèi)的觀念日趨形成和強(qiáng)化；由于歷史遺留問(wèn)題，重慶的家具市場(chǎng)一直處于落后于一些大城市，目前重慶擁有的賣場(chǎng)形態(tài)：第一代賣場(chǎng)——又稱街道專業(yè)市場(chǎng)，是以道路作為基準(zhǔn)，以道路兩邊的臨街門面形成的市場(chǎng)，此類市場(chǎng)沒(méi)有檔次感，此類商場(chǎng)逐漸將被取締。五、家居賣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展家居賣場(chǎng)消費(fèi)情況消費(fèi)群體年齡結(jié)構(gòu)比重集中在2535歲之間，比例達(dá)到61%，其中2530歲和3035歲比重分別為37%和24%；3540歲比重為18%，40歲以上和25歲以下比重僅為11%和10%，消費(fèi)者日趨年輕化：消費(fèi)者家庭年收入多集中在825萬(wàn)元，占到了65%，其中815萬(wàn)元占36%，1525萬(wàn)元占29%；收入在8萬(wàn)元以下的占到了25%；7%的消費(fèi)者收入在2535萬(wàn)元之間，家庭年收入在35萬(wàn)元以上的為3%。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：自建賣場(chǎng)或者租賃商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，選擇知名家居及建材品牌經(jīng)營(yíng)，公共區(qū)域統(tǒng)一裝修，商家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地按商場(chǎng)統(tǒng)一風(fēng)格裝修；商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，如沒(méi)有經(jīng)過(guò)商場(chǎng)收銀，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，商場(chǎng)不負(fù)責(zé)；商家入場(chǎng)需繳納3萬(wàn)元質(zhì)保金，在商家撤場(chǎng)后一年內(nèi)沒(méi)有消費(fèi)者投訴，質(zhì)保金全額退還；商場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)貨交易或者定做交易；商家員工由商場(chǎng)統(tǒng)一管理。龍溪裝飾城：地址：渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)龍脊路101號(hào)乘車路線：位于主干道旁，交通便利。真實(shí)呈現(xiàn)的家居夢(mèng)想唯美江南園林整個(gè)商場(chǎng)從負(fù)二層到五層優(yōu)選的上千中外暢銷的中高端家居品牌，它們不僅具備品牌影響力、環(huán)保也是必選指標(biāo)，重慶香江家居MALL將把最新式的產(chǎn)品和最貼心的服務(wù)送到重慶消費(fèi)者身邊，“一站式購(gòu)齊”的夢(mèng)想將在這里很輕易地實(shí)現(xiàn)。其實(shí)從新賣場(chǎng)展開(kāi)進(jìn)軍重慶市場(chǎng)的籌備工作的那一天就開(kāi)始了！下半年的新開(kāi)賣場(chǎng)，雖具有相對(duì)明顯的差異化特征，但由于在短時(shí)期內(nèi)集中放量，也讓市場(chǎng)壓力驟增。因此，5月——8月就成了新賣場(chǎng)的密集開(kāi)業(yè)期。其中體量最大的約有30萬(wàn)平方米。東方家園舊址外立面已經(jīng)煥然一新，取而代之的是大氣且極具現(xiàn)代感的歐亞達(dá)家居。主城各區(qū)域家居賣場(chǎng)配比重慶主城區(qū)家居建材賣場(chǎng)分布供求平衡和供過(guò)于求的291種，占97%，供不應(yīng)求（階段性）占3％（主要是柴油），大多數(shù)商品將處于供求平衡或供大于求狀態(tài)。在商品供求方面，預(yù)計(jì)供大于求商品繼續(xù)增加，市場(chǎng)供求保持基本穩(wěn)定。半年來(lái)，重慶市共舉辦會(huì)展節(jié)慶活動(dòng)215個(gè)，%，展出總面積154萬(wàn)平方米，%，%，%。住、行、游消費(fèi)繼續(xù)成為熱點(diǎn)。楊家坪： 九龍坡的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在楊家坪片區(qū)，楊家坪商圈商業(yè)較少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)形態(tài)單一，消費(fèi)者流失情況嚴(yán)重，楊家坪商圈的鋪面租金為150——250元/㎡/月左右，楊家坪地下商場(chǎng)的平均為200元/㎡/月左右，商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在20000——50000元/㎡，目前，楊家坪商圈整體租賃率較高，達(dá)到90%左右。它的商圈范圍在今后的發(fā)展中將不斷擴(kuò)大。圈內(nèi)僅有的家樂(lè)福楊家坪店、重百楊家坪分店、新世紀(jì)超市、國(guó)美家電、立丹百貨及富安百貨等零星分散在商圈周圍，沒(méi)有形成商業(yè)扭轉(zhuǎn)較濃厚的購(gòu)物中心。解放碑商圈自身也在發(fā)生變化，休閑設(shè)施陳舊，特色娛樂(lè)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)太少這些配置的不足正在逐步改善，對(duì)于大量同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)各個(gè)商家也在逐步調(diào)整形成差異化的共存經(jīng)營(yíng)。從首付、利率、回報(bào)率等方面看，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上在售優(yōu)質(zhì)辦公樓如協(xié)信中心、重慶金融中心等項(xiàng)目均定位高端；同時(shí)如新華國(guó)際和富力海洋國(guó)際等進(jìn)入尾盤銷售的辦公樓也紛紛提高了售價(jià)。從區(qū)域分布看來(lái)，由于南坪去年第四季度的激增供應(yīng)，使得該區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)累計(jì)供應(yīng)面積僅次于江北區(qū)，南坪的未來(lái)供應(yīng)將顯著增長(zhǎng)，區(qū)域零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。由于大量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓的入市，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓租金不會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，但是由于市場(chǎng)的持續(xù)需求，租金將會(huì)保持平穩(wěn)緩和地上升趨勢(shì)。但由于近期中央政府密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)重慶住宅市場(chǎng)在短期內(nèi)成交量會(huì)的波動(dòng)，觀望情緒將重新開(kāi)始。占總面積的9%，這兩個(gè)地區(qū)的建筑面積占了總面積的四分之一以上。首先，受土地出讓金交付時(shí)限政策影響，土地集中支付活動(dòng)將逐步減少。本年到位資金中三大主要資金來(lái)源增速較快，%；，%；，%，為重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供了充裕的資金保障。%，%；，%，%；，%，%；，增長(zhǎng) %，%。光能2010年以來(lái)，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資除2月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響外，呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。資金的充足為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供了保障。進(jìn)一步分析可以看出，其前兩個(gè)因素均不具有可持續(xù)性。南岸和渝北地區(qū)入住樓盤個(gè)數(shù)最多，各有28個(gè)，占總面積的19%，其中，坐落在南坪西路及南濱路上的上海城繁華紀(jì)、上海城LOMO公寓及國(guó)際社區(qū)，建筑面積均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，整體拉高了這一區(qū)域的入住樓盤建筑面積。同時(shí)，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)2010年新增供應(yīng)量將創(chuàng)近年新高，且新入市產(chǎn)品定位明顯提高，這將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓及優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的升級(jí)。這使得今年重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比大幅增長(zhǎng)。新增物業(yè)以大型高端購(gòu)物中心為主，如沙坪壩區(qū)的煌華新紀(jì)元，將引進(jìn)來(lái)自西班牙的零售品牌ZBRB，既提高了商圈的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)檔次，又能更好的滿足重慶日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。下半年，隨著商業(yè)物業(yè)入市量的急劇增加，購(gòu)房者也加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)物業(yè)的關(guān)注。但民間資本較多，總在尋覓價(jià)值洼地。各大商圈范圍各商圈商業(yè)供應(yīng)規(guī)模及年總營(yíng)業(yè)額各商圈商業(yè)檔次各商圈單位營(yíng)業(yè)面積年平均營(yíng)業(yè)額分析解放碑商圈：解放碑商圈全國(guó)有名，匯集眾多大型百貨公司、頂級(jí)品牌專賣店、大型超市、小型商鋪等等，具備完善的業(yè)種配置和各種檔次的組合，超市、百貨店、品牌專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等全部具備，并且規(guī)模和密度堪稱第一，每天吸引人流二三十萬(wàn)人，節(jié)假日甚至超過(guò)一百萬(wàn)人次，簡(jiǎn)直達(dá)到擁擠不堪的地步，它的售總額也數(shù)倍于其他次級(jí)商圈，號(hào)稱西部第一大商圈。楊家坪商圈： 以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心，中心商業(yè)區(qū)包括楊九路、楊家坪正街、石坪橋正街、西郊路、直港大道，共計(jì)10萬(wàn)余平方米的商業(yè)面積，統(tǒng)稱為楊家坪商圈。在南坪商業(yè)規(guī)劃布局中，既有從轉(zhuǎn)盤經(jīng)南坪西路連接步行街，也有未來(lái)的海棠曉月和四公里繁華路段。南坪：南岸區(qū)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中在南坪商圈，鋪面的租金差價(jià)大，從40——300元/㎡/月左右不等，商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要位于15000——30000元/㎡之間，商圈的整體出租率在85%左右，人流量最大的步行街以臨街小商鋪為主，有高檔次需求的客源流失到了一江之隔的解放碑甚至兩江之隔的觀音橋。 　?。?）是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快：%、%、%，%，享受型消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。 　　（5）是會(huì)展之都建設(shè)加快：市政府出臺(tái)了《關(guān)于加快會(huì)展業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，召開(kāi)了重慶市會(huì)展工作會(huì)議。 　　2010年下半年，重慶市消費(fèi)品市場(chǎng)總體判斷：消費(fèi)需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)19%左右。 　　300種主要生產(chǎn)資料供求狀況較好，價(jià)格基本穩(wěn)定。家居建材賣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入品牌化運(yùn)作和消費(fèi)時(shí)期。重慶傳統(tǒng)的家裝淡季，卻因?yàn)檫@些新賣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)而熱鬧非凡，也因?yàn)檫@些新賣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)而讓各家企業(yè)感受到了逐漸增大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。美居天下、九龍園區(qū)華福路的美每家家居建材廣場(chǎng)以及新牌坊的龍湖MOCO家居生活館。如果錯(cuò)過(guò)了五一節(jié)點(diǎn)，那就絕不能錯(cuò)過(guò)十一黃金周，否則，不如將開(kāi)業(yè)時(shí)間再往后推。綠色生活”，所有進(jìn)駐的品牌都有國(guó)家級(jí)綠色環(huán)保證明；商場(chǎng)在不同樓層均設(shè)立休閑區(qū)，有水吧、咖啡廳等休閑區(qū)域，讓消費(fèi)者在享受中購(gòu)物。暢享時(shí)尚家居新文化1比1樣板房經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：主要以批發(fā)和物流為主，沒(méi)有特點(diǎn)。以“時(shí)尚年輕且兼具品位”的睿智精英階層為主要目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象。臨江裝飾城：地址：沙坪壩區(qū)石小路106號(hào)乘車路線：交通便利，144041404等多路公交車經(jīng)過(guò)此地聯(lián)系電話：02365310738周邊配套：周邊有餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施開(kāi)業(yè)時(shí)間：1997年5月28日營(yíng)業(yè)面積：50000㎡賣場(chǎng)檔次：低端經(jīng)營(yíng)類別：裝修公司、廚房用品,櫥柜廚具、五金工具,電工電料,管材管件、油漆涂料、墻地面材料、家居用品(窗簾、床上用品、飾物等)、衛(wèi)浴產(chǎn)品,陶瓷潔具、照明用品,燈飾燈具、基礎(chǔ)建材與木材、門、窗、餐廳家具：餐桌、椅子商場(chǎng)特色：地板品類多，價(jià)格便宜經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：商家和商場(chǎng)只是租賃關(guān)系沒(méi)有特點(diǎn) 從以上重慶主城主要家居賣場(chǎng)情況分析來(lái)看，目前重慶除紅心美凱龍和居然之家是走的賣場(chǎng)管理路線外，其他的都是走的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)路線，沒(méi)有將地產(chǎn)和商業(yè)相嫁接，所以，沒(méi)有任何品牌感。地板消費(fèi)占總預(yù)算比重7%，瓷磚消費(fèi)占比6%，其他木門、涂料等耗材消費(fèi)占8%。隨著重慶經(jīng)濟(jì)水平的快速提高，裝飾建材市場(chǎng)也進(jìn)入到擴(kuò)容的“快車道”。全國(guó)三大家居賣場(chǎng)情況：宜家家居：簡(jiǎn)介：宜家家居于1943年創(chuàng)建于瑞典,“為大多數(shù)人創(chuàng)造更加美好的日常生活”是宜家公司自創(chuàng)立以來(lái)一直努力的方向。通過(guò)消費(fèi)的體驗(yàn)行為，將消費(fèi)者的個(gè)性化需求明晰并滿足這種需求：在宜家店中的產(chǎn)品都是“限量”發(fā)行的尊崇個(gè)性化需求；每一個(gè)宜家店都是一個(gè)消費(fèi)者親身體驗(yàn)的現(xiàn)場(chǎng)和展示的空間，在這里從入門開(kāi)始宜家就為消費(fèi)者配發(fā)了尺子、鉛筆、紙張等物，讓消費(fèi)者親身參與家居產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程；在每一個(gè)店中，消費(fèi)者都可以親身到床、沙發(fā)等產(chǎn)品上體驗(yàn)；所有的產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，宜家是不承擔(dān)運(yùn)輸費(fèi)用的，所有的運(yùn)輸費(fèi)用和運(yùn)輸過(guò)程都由消費(fèi)者獨(dú)自承擔(dān)。紅星美凱龍則在自建商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類中最為突出。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍是投資開(kāi)辦以居然之家為統(tǒng)一字號(hào)，為顧客提供裝修設(shè)計(jì)、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等一站式服務(wù)，融市場(chǎng)、超市、品牌專賣店、商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購(gòu)物中心。石小路地下規(guī)劃有軌道交通1號(hào)線，軌道交通從場(chǎng)地北側(cè)穿過(guò)。體量20萬(wàn)方，目前是馬家?guī)r體量最大的項(xiàng)目之一，具有一定的規(guī)模效應(yīng)； 目前整個(gè)馬家?guī)r建材市場(chǎng)內(nèi)的商場(chǎng)體量都比較偏小，一般為3——6萬(wàn)方，只有大川市場(chǎng)可以和本案媲美。（三）、項(xiàng)目定位： 功能定位：通過(guò)以上對(duì)家居賣場(chǎng)的分析，我們可以看出，雖然目前家居賣場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的階段，但是在體量、經(jīng)營(yíng)水平、管理水平和功能……上面都處于落后階段，雖然目前市場(chǎng)上由像紅星美凱龍、居然之家、宜家家居這樣的頂尖的賣場(chǎng)，但是在他們自身還是有很多不足之處，從客戶需求方面看，目前客戶需求日趨品牌化，但是重慶本地的家居賣場(chǎng)目前處于及落后階段，高端市場(chǎng)被外地企業(yè)所壟斷，作為重慶本土具有極高知名度的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有義務(wù)和責(zé)任打破這一局面，不管對(duì)社會(huì)還是企業(yè)自身都是一個(gè)時(shí)代的跨越和超越。主要業(yè)態(tài)定位思路：項(xiàng)目情況：棟號(hào)樓層單層面積（㎡）備注A棟1商業(yè)：㎡，㎡，㎡，此棟樓總體面積加大，單層面積也較大，形態(tài)方正，寬敞車庫(kù)及設(shè)備間：123456合計(jì)棟號(hào)樓層單層面積（㎡）備注B棟1—3此棟為30層的高層，1—3樓為商業(yè)，柱間距6米—9米不規(guī)則，㎡，4—30樓為公寓，1樓車庫(kù)與A棟車庫(kù)相連4—30（）合計(jì)棟號(hào)樓層單層面積（㎡）備注C棟1，1樓車庫(kù)與A棟車庫(kù)相連234合計(jì)棟號(hào)樓層單層面積（㎡）備注D棟1位于A棟后，—，1合計(jì)棟號(hào)樓層單層面積（㎡）備注E棟1—，對(duì)面有有20余個(gè)物流大型這輛車位合計(jì)裝修創(chuàng)意園：作為高端家居賣場(chǎng)，我們不會(huì)把賣場(chǎng)的業(yè)態(tài)只限于產(chǎn)品的銷售方面，裝修設(shè)計(jì)是我們商場(chǎng)配套服務(wù)特色之一，消費(fèi)者在購(gòu)買商品的同時(shí)能夠得到相關(guān)的咨詢服務(wù)，能夠按照家裝設(shè)計(jì)師的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)這是至關(guān)重要的，我們的目標(biāo)是將重慶知名的設(shè)計(jì)師單位和設(shè)計(jì)師引進(jìn)到我們項(xiàng)目，這也是對(duì)項(xiàng)目形象的一個(gè)提升，其他賣場(chǎng)也擁有此項(xiàng)服務(wù)，如紅星美凱龍他們只是允許設(shè)計(jì)單位在賣場(chǎng)設(shè)展，宜家家居自己有個(gè)部門專門從事此服務(wù)，但是我們的理念是專門成立一個(gè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意園，引進(jìn)大型的裝飾設(shè)計(jì)企業(yè)，讓消費(fèi)者在這里隨時(shí)能夠找到頂尖的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師；如宜家家居，一般來(lái)說(shuō)他賣場(chǎng)設(shè)置可供500人同時(shí)就餐的大餐廳和咖啡館 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及配比項(xiàng)目位置面積（㎡）比例（約）備注車庫(kù)及設(shè)備用房A棟1樓11%指標(biāo)規(guī)定家居賣場(chǎng)（硬裝及軟裝）A棟2—5樓41%位置在項(xiàng)目中間，體量較大，而且如紅星美凱龍等大型賣場(chǎng)賣場(chǎng)都在7萬(wàn)方以上，品項(xiàng)一般為布藝、整體家具、衛(wèi)浴用品、床上用品、畫廊……高級(jí)餐飲及咖啡廳A棟6樓%提供商務(wù)用餐、休閑服務(wù)，目前重慶的高端家居賣場(chǎng)是沒(méi)有提供高級(jí)餐飲和咖啡廳的，6樓中間的空地可設(shè)屋頂花園，創(chuàng)造好的氛圍餐廳、兒童園及會(huì)議A棟1樓9%在主賣場(chǎng)和展覽場(chǎng)之下，方便提供相應(yīng)的服務(wù)，提供會(huì)議用餐（會(huì)展場(chǎng)配套）、普通用餐及兒童托管服務(wù)……展覽場(chǎng)A棟1樓10%設(shè)立多個(gè)樣板房，定時(shí)更換，日常也可作為商家促銷展示的地方，定時(shí)召開(kāi)相關(guān)的展覽和談?wù)摃?huì)，讓消費(fèi)者進(jìn)賣場(chǎng)第一時(shí)間感受到賣場(chǎng)的氛圍及理念……公寓B棟4—30樓14%指標(biāo)規(guī)定創(chuàng)意園B棟1—3樓4%目前馬家?guī)r沒(méi)有寫字樓出售，同時(shí)位于住宅之下，不宜做的商業(yè)型賣場(chǎng)，可以效仿七星崗巴渝世家的做法成立一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，引進(jìn)大型家裝設(shè)計(jì)公司、廣告公司……為賣場(chǎng)提供配套服務(wù)電器賣場(chǎng)C棟1樓2%家居賣場(chǎng)的電器以廚衛(wèi)電器為主，一般為櫥柜、廚衛(wèi)燃具的一體組合產(chǎn)品，同時(shí)也是相對(duì)獨(dú)立的業(yè)態(tài)，面積要求也不大，按照國(guó)美電器的體量，一般在5000方以內(nèi)，在紅心美凱