【正文】 實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。B、機(jī)房、梯箱頂部和梯井底部要定期打掃，及時(shí)清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。（9）新建、改建、擴(kuò)建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。（2）各種消防管道的修理或停水，消防自控設(shè)備的維修、調(diào)試，應(yīng)事先報(bào)管理處，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可作業(yè)。c、定整改負(fù)責(zé)人：依據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則”，落實(shí)整改負(fù)責(zé)人。E、查措施：是否得力，行之有效。發(fā)生火災(zāi)時(shí)負(fù)責(zé)指揮職工進(jìn)行補(bǔ)救，追查火災(zāi)原因，對(duì)有關(guān)責(zé)任者進(jìn)行處理。（3）樹(shù)立保安隊(duì)伍的良好形象。二）、安全管理隊(duì)伍建設(shè)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類(lèi)型。每天出現(xiàn)不同的人流、車(chē)流高峰，給本項(xiàng)目安全秩序管理形成較大壓力。6及時(shí)清倒垃圾，將垃圾放到指定地點(diǎn)。8外墻2米以下隨時(shí)保潔，保持無(wú)污漬。3局部地面每月根據(jù)地面情況進(jìn)行徹底沖洗。公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過(guò)道、走火通道等公共場(chǎng)所）：序號(hào)日常保潔工作范圍1所有過(guò)道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無(wú)垃圾、紙屑、煙頭、無(wú)積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進(jìn)處理，保持光潔明亮。綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。為此，我們堅(jiān)持職工建議制度，在廣大職工中，定期開(kāi)展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽(tīng)取、分析、處理職工反映的意見(jiàn)和建議。（2）給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況進(jìn)行優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰機(jī)制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。對(duì)管理層職工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過(guò)正常的筆試、面試、心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過(guò)基本知識(shí)的考核成績(jī)合格者方可錄用；操作層人員要通過(guò)技能考試；保安人員經(jīng)過(guò)政審合格。(4) 外部培訓(xùn)1) 在職進(jìn)修：主要形式有專(zhuān)題討論、模擬實(shí)踐演練；2) 脫產(chǎn)進(jìn)修：參觀學(xué)習(xí)、參加建設(shè)部主辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)、外送專(zhuān)職培訓(xùn)；3) 自我培訓(xùn)：提倡在職自學(xué)。(2)上崗培訓(xùn)：1) 職工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)間不得少于1周時(shí)間。二、管理制度架構(gòu)圖：管理制度管理處公共管理制度內(nèi)部管理制度質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理體系文件三、管理制度摘要（略）四、執(zhí)行本項(xiàng)目管理處各項(xiàng)規(guī)章制度建立以后，使管理處各項(xiàng)工作都有章可循，各項(xiàng)制度將嚴(yán)格層層落實(shí)。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)合同為基礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實(shí)施。保潔工對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)接待業(yè)戶(hù)辦理入伙、房屋和車(chē)位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶(hù)投訴、報(bào)修事宜。組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門(mén)主管下屬職工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 結(jié)合政府的宗旨高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求開(kāi)展各項(xiàng)物服工作。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會(huì)安排在晚上進(jìn)行。能夠服務(wù)這樣的物業(yè)，對(duì)物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對(duì)物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務(wù)政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，深知做好政府單位服務(wù)的意義重大，也有信心做好本項(xiàng)目，經(jīng)實(shí)地考察后，根據(jù)辦公類(lèi)公共類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)，提供個(gè)性化環(huán)境和安防服務(wù)，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。根據(jù)實(shí)際需要，及時(shí)提醒市政辦進(jìn)行更有效的除“四害”工作。其中主樓8層，地下一層，約11400平方米，東輔樓共三層，約1800平方米；西輔樓共三層約1800平方米。[設(shè)備管理部]設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批樓宇管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶(hù)服務(wù)征詢(xún)單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)戶(hù)見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)戶(hù)的溝通。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班職工共同排除故障。每一項(xiàng)制度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對(duì)所承擔(dān)的管理、服務(wù)各項(xiàng)責(zé)任的集中反映。我公司除招聘引進(jìn)優(yōu)秀的管理專(zhuān)業(yè)人才外，更注重對(duì)企業(yè)職工的內(nèi)部培訓(xùn)，把管理人員培訓(xùn)再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。培訓(xùn)記錄由各部門(mén)保存。二、人員的管理職工是我們最寶貴的資源，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核（1）量化考核，客觀評(píng)價(jià)：人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。最終形成職工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，直正盤(pán)活人力資源。為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎(jiǎng)勵(lì)。采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；（2）綜合部設(shè)檔案管理員；（2）（6）第三章、物業(yè)管理方案一、清掃保潔保潔管理重點(diǎn)和模式環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境，管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持，在本項(xiàng)目，我們對(duì)環(huán)境管理提出一個(gè)重要理念：（一）“無(wú)干擾”服務(wù)我們對(duì)保潔人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶(hù)上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。4電梯地面保持平整無(wú)塵，平時(shí)經(jīng)常打掃，每天吸塵兩次保持無(wú)垃圾，電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈，保持無(wú)手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進(jìn)行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。清掃時(shí)密封裝置，確保無(wú)飄灑和滴水現(xiàn)象，及時(shí)清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無(wú)異味、無(wú)滿(mǎn)溢。保持地面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積水，無(wú)明顯泥水，整潔，每月用清水沖洗一次地面。日常保潔特殊服務(wù)除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)：進(jìn)場(chǎng)之初，本公司將組織人員對(duì)保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開(kāi)荒保潔。樓層隱患點(diǎn)的安全管理要點(diǎn)管理處加強(qiáng)對(duì)安全工作的宣傳，在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，提醒使用人注意安全。（4）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列、文明、職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律、敬業(yè)精神等。三）、消防管理消防管理重點(diǎn)（1）施工期消防控制（2）裝修期消防動(dòng)火（3）消防監(jiān)控控制（4）消防設(shè)施設(shè)備管理（5）消防制度建立消防管理組織建設(shè)和職責(zé)分配（1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，物業(yè)管理處應(yīng)建立防火安全委員會(huì)，并明確一名物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)為防火責(zé)任人，組織和領(lǐng)導(dǎo)管理處消防安全工作。C、崗位、班組每日班后進(jìn)行防火自查。B、以各種消防法規(guī)、消防管理制度為準(zhǔn)繩，有法必依，違章必究，有獎(jiǎng)有賞。b、部門(mén)能解決的不交管理處。（5）各班組、各崗位對(duì)自己工作范圍內(nèi)的消防設(shè)備在責(zé)任配合安全部進(jìn)行維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理（1）消防泵房防火制度A、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房，泵房?jī)?nèi)不準(zhǔn)私人會(huì)客。E、消防器材放置在指定位置，嚴(yán)禁隨意挪動(dòng)，機(jī)房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點(diǎn)，掌握消防器材使用方法，負(fù)責(zé)補(bǔ) 救初期火災(zāi)。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。公共部位保持100%的亮燈率。維修人員入戶(hù)工作自帶鞋套，做到入戶(hù)維修不擾民，工完料凈場(chǎng)地清。根據(jù)我市一般做法及意圖，樓宇供電系統(tǒng)由供電部門(mén)負(fù)責(zé)管理，作為物業(yè)管理部門(mén)重點(diǎn)做好以下工作:(1)做好巡視和記錄。(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時(shí)專(zhuān)人值班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問(wèn)題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時(shí)排除。(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。(2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。(4)做好各類(lèi)水泵的維修保養(yǎng)工作。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。、石、泥等工程完工后應(yīng)及時(shí)清理干凈。、修剪、修剪，清除枯枝、干葉，弱枝、病蟲(chóng)害枝條等；灌木、需即時(shí)修剪、喬木一般在冬季植株；體內(nèi)汁液停止流動(dòng)時(shí)修剪。保證其生長(zhǎng)旺盛，并且量要適當(dāng)，方法合理，時(shí)節(jié)適宜，無(wú)肥害現(xiàn)象發(fā)生。、斷橋、車(chē)輛撞擊等，待事情處理完畢后，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)種。地面雨排水溝保潔由外圍保潔員每月一次清洗保潔，綠化中雜物清理。工程部接到報(bào)修單或電話(huà)后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派職工到現(xiàn)場(chǎng)，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需臨時(shí)購(gòu)買(mǎi)配件的維修，向報(bào)修的科室、教職職工解釋?zhuān)⒘砑s定維修時(shí)間后，按約完成維修；屬?gòu)?fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。(三)維修服務(wù)規(guī)范要求 要求工程部職工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的職工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話(huà)喧嘩。鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。 ，現(xiàn)場(chǎng)工作人員應(yīng)采取有效的措施進(jìn)行災(zāi)情控制，防止火勢(shì)漫延、擴(kuò)張。，應(yīng)急消防隊(duì)人員應(yīng)繼續(xù)展開(kāi)救險(xiǎn)工作，盡可能將火勢(shì)進(jìn)行控制。在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話(huà)報(bào)警時(shí)，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w。（7）在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。，攔截并疏泄積水防止水浸蔓延，組織人力保護(hù)好辦公區(qū)重要辦公室和設(shè)施免受水浸損失，如：A、將電梯升高離開(kāi)受浸之范圍；B、關(guān)閉受浸區(qū)域電源，以免人員觸電；C、盡快在跑水管道處加裝抱箍（如管道出現(xiàn)砂眼、裂痕）；D、用布、沙包或其他材料塞住跑水漏洞；E、在跑水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其下部樓層；F、盡快疏通排水地漏、排水管道；G、開(kāi)啟排水泵，采用吸水機(jī)吸水；《突發(fā)事件處理記錄表》向總公司匯報(bào)。必要時(shí)，在外圍設(shè)立安全警示標(biāo)識(shí)。、電梯維保人職工作職責(zé)電梯維保人員做為電梯故障困人解救操作主要責(zé)任人，接到通知應(yīng)跑步趕到現(xiàn)場(chǎng)，排除故障，應(yīng)以用最短的時(shí)間將乘梯人安全救出為第一要?jiǎng)?wù)；工程專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人及在崗人員是電梯故障困人解救操作協(xié)助人員，接到通知應(yīng)跑步到中控室取電梯廳門(mén)、電梯機(jī)房鑰匙及應(yīng)急燈并快速趕到現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助排除故障解救乘梯人員；若電梯維保人員未到場(chǎng)，應(yīng)再快速聯(lián)系確認(rèn)何時(shí)能到場(chǎng)，維保人員不能在10分鐘內(nèi)到場(chǎng)的，工程專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)分析能否自行施救，如可以自行施求應(yīng)請(qǐng)示項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后嚴(yán)格按規(guī)程施救；工程專(zhuān)業(yè)在崗人員自行施救應(yīng)以保障人身安全為前提進(jìn)行。、客服人員、秩序維護(hù)人職工作職責(zé)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做為主要責(zé)任人應(yīng)以最快的速度到達(dá)電梯困人現(xiàn)場(chǎng)，全面指揮、協(xié)調(diào)、組織處理事故，安撫解救被困人員，當(dāng)被困人員需就醫(yī)時(shí)，立即組織協(xié)調(diào)送往醫(yī)院就醫(yī)；因故不能馬上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)指定現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，保持聯(lián)系盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。若乘客提出投訴，客服中心人員要認(rèn)真接待，并按照投訴處理規(guī)范進(jìn)行處理。大到暴雨預(yù)警（預(yù)報(bào)、預(yù)警、警報(bào)）的等級(jí)，向各服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布預(yù)防準(zhǔn)備通知，各部門(mén)間應(yīng)給予人力和物力上的支持與協(xié)助。七、地震應(yīng)急預(yù)案（1）學(xué)習(xí)防震避震、醫(yī)療救護(hù)、搶險(xiǎn)救援等知識(shí)；（2）適時(shí)開(kāi)展地震應(yīng)急救援模擬演練；（3）觀察環(huán)境，掌握安全地帶和避震通道；（4）儲(chǔ)備急救藥品、方便食品、水、防護(hù)品等；（5）預(yù)先做好防火、防爆、防砸、防碎等工作；（6）對(duì)地震異常注意識(shí)別和保持警惕；（7）發(fā)現(xiàn)地震異常及時(shí)向地震部門(mén)報(bào)告；（8）收聽(tīng)政府發(fā)布的災(zāi)害信息，不聽(tīng)信謠傳。對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)、每個(gè)程序都要認(rèn)真對(duì)待，以防止漏洞和差錯(cuò)?！笔侵肝夜疽延械难b備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購(gòu)置，此類(lèi)項(xiàng)目不計(jì)入管理成本，由此我公司可以減少部份成本，服務(wù)的費(fèi)用也因此降低。四維修工具2訓(xùn)練器具批1物業(yè)公司共設(shè)共用57 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