【正文】 先提出“鄰里單位” 概念，提出居住區(qū)內(nèi)要有綠地、小學(xué)、公共中心和商店，并應(yīng)安排好區(qū)內(nèi)的交通系統(tǒng)。追求人與自然的和諧是人們對(duì)居住功能、居住環(huán)境的基本要求。本規(guī)劃采用的四維空間景觀結(jié)構(gòu)擺脫了以往僅存在于三維的景觀形態(tài)，在設(shè)計(jì)中加入了第四維——“時(shí)間”的概念，打破了以往靜態(tài)的景觀結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)時(shí)間所形成的動(dòng)態(tài)格局。以生態(tài)性、休閑性、文化性為主題，營(yíng)造主題社區(qū)。庭園即有西方古典園林的軸線、外導(dǎo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系的理性，又有中國(guó)江南園林的自由。概括為三大子系統(tǒng)：（1）安全防范子系統(tǒng)，采用了出入口管理、閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講與防盜門控、室內(nèi)報(bào)警與燃?xì)庑孤侗O(jiān)控、巡更管理等智能管理技術(shù)；（2）信息管理子系統(tǒng)，采用了三表出戶、車輛出入與停車管理、電梯運(yùn)行實(shí)行監(jiān)控、小區(qū)照明與燈光控制、緊急廣播與背景音樂(lè)控制系統(tǒng)等技術(shù)。住宅建筑體系技術(shù)上有了新的發(fā)展?！皻W洲花園”無(wú)論是建筑立面，空中花園，還是景觀建設(shè)，交通組織，都富有創(chuàng)新，美化了城市景觀，也促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》； 《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》；上海方大建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所《歐洲花園建筑規(guī)劃方案》《初步設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)》； 寧波甬綠環(huán)境保護(hù)技術(shù)工程有限公司《歐洲花園環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》；臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局《臺(tái)州市康居示范工程文件匯報(bào)編》；國(guó)字計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法數(shù)（第二版）》； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法》?！皻W洲花園”的選址，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件?！皻W洲花園”建筑現(xiàn)代優(yōu)雅，環(huán)境清新，配套齊全，是一個(gè)具有歐洲風(fēng)情的大型都市花園。 北面：緊鄰雙港路，雙港路規(guī)劃為雙向四車道交通干道，道路中央及兩旁設(shè)有綠化帶，環(huán)境及綠化較好；隔雙港路東北向?yàn)闈O岙新居——自建多層“立地棟”住宅，西北向?yàn)樵诮▏?guó)防大廈、社會(huì)福利中心、老年公寓及兒童福利院。35對(duì)強(qiáng)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評(píng)價(jià)32四、利潤(rùn)及利潤(rùn)率、收益率31二、資金籌措及計(jì)劃24第七章 產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 17一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況各住宅需求預(yù)測(cè) 3四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 六、申報(bào)審批單位意見(jiàn)申報(bào)單位意見(jiàn)：負(fù)責(zé)人： 單位蓋章 年 月 日項(xiàng)目所在縣（市、區(qū)）建設(shè)規(guī)劃局（分局）意見(jiàn)：負(fù)責(zé)人： 單位蓋章 年 月 日臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局住宅與房地產(chǎn)業(yè)處意見(jiàn)：處室負(fù)責(zé)人： 年 月 日臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局意見(jiàn)：負(fù)責(zé)人： 單位蓋章 年 月 日住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報(bào)告工程名稱： 歐 洲 花 園 編制單位： 玉環(huán)銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二00四年十二月十八日目 錄第一章 工程概況9建筑施工成套技術(shù)深基坑支護(hù)技術(shù)工期短，可分塊施工，可隨開(kāi)挖隨支護(hù)，施工靈活，可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整、隨時(shí)補(bǔ)強(qiáng)。垃圾收集方式為袋裝桶集，并用垃圾收集車輛定時(shí)清運(yùn)、清洗的處理方式。設(shè)備集中監(jiān)控與管理技術(shù)。6小區(qū)現(xiàn)代化管理成套技術(shù)（包括智能化計(jì)量收費(fèi)、安全防范、設(shè)備智能監(jiān)控、家庭現(xiàn)貨通訊等技術(shù)）家庭現(xiàn)代通訊技術(shù)在弱電中心內(nèi)設(shè)小區(qū)電視總機(jī)房一座，小區(qū)與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并通過(guò)區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地電視節(jié)目信號(hào)。綜合設(shè)計(jì)、綜合布置、分井設(shè)置、回路和插座滿足電器增加要求。考慮廚房電器設(shè)備的配置和插座位置。（二）圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系成套技術(shù)（包括墻體、屋面、節(jié)能、保溫、隔熱等技術(shù)）粘土空心磚和混凝土空心磚屋面設(shè)隔氣和保溫層，下部商場(chǎng)外墻裝飾材料能夠隔熱和適應(yīng)變形。 營(yíng)造數(shù)碼社區(qū)平臺(tái)智能化技術(shù)將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，極大地提高工作效率和安全性。小區(qū)入口的現(xiàn)代風(fēng)格的廣場(chǎng)與現(xiàn)代的景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)園藝、雕塑、小品、自由的綠化構(gòu)成獨(dú)特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場(chǎng)與會(huì)所、水體成為小區(qū)的景觀節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的高潮所在。本小區(qū)的規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)重在營(yíng)造景觀、景向結(jié)合、步移景異的四度空間生態(tài)社區(qū)。，傳熱 ≤ 小區(qū)商業(yè)辦公等公建的公用衛(wèi)生間均設(shè)殘疾人專用衛(wèi)生間。如有提神醒腦和殺菌功能的桂花、臘梅等香花植物。區(qū)域內(nèi)道路由消防環(huán)路與人行道組成。 歐洲花園小區(qū)將住宅群體布置與空間組織與住宅設(shè)計(jì)相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，成為有機(jī)整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)施目標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)手法創(chuàng)新超前。特殊地理和水文地質(zhì)情況本工程地處臺(tái)州玉環(huán)珠港鎮(zhèn)漁岙村內(nèi)，區(qū)域構(gòu)造穩(wěn)定，周圍亦無(wú)不良水文地質(zhì)現(xiàn)象。地塊南面隔一條6米寬的市政規(guī)劃道路與漁岙山相連，綠化以低矮灌木為主。地塊平整，內(nèi)部有若干水域面積，場(chǎng)地原為雜草及部分泥沼、魚(yú)塘，現(xiàn)部分已回填，主要場(chǎng)地在西側(cè)。二、 申報(bào)的工程（小區(qū)）應(yīng)具備5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)平方米）用地規(guī)模。第四系地層上部以濱海相、海相及瀉湖相的沉積層為主，下部以陸相沉積為主。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件供電：兩路高壓10KV從地塊北面的雙港路引入。本項(xiàng)目在尊重自然、以人為本的準(zhǔn)則下，力圖體現(xiàn)玉環(huán)的主題精神，將水景與綠化相結(jié)合，奏響本小區(qū)的“藍(lán)綠交響曲”，使更多的住戶感受綠地并親水而居。規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心在于使土地配置得當(dāng)，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，整體協(xié)調(diào)有序。戶內(nèi)以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，光線充足。機(jī)動(dòng)車庫(kù)鄰小區(qū)環(huán)道分設(shè)三個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要包括住宅的裙房部分。大型地下車庫(kù)采用超長(zhǎng)無(wú)縫設(shè)計(jì)。（兩道設(shè)防），保溫材料為擠塑苯乙烯板，（1）景觀軸線：小區(qū)景觀設(shè)計(jì)以空間組織的四維框架設(shè)計(jì)了完整的景觀系統(tǒng)。（4）綠化系統(tǒng)：現(xiàn)代化的居住區(qū)建設(shè)，已不再是簡(jiǎn)單的水泥、磚墻的堆砌，它還包括環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理等多方面。該智能化系統(tǒng)實(shí)際具先進(jìn)性、又兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性和實(shí)用性。2建筑節(jié)能成套技術(shù)（包括門窗節(jié)能、空調(diào)節(jié)能、利用太陽(yáng)能等技術(shù)）。設(shè)置管道井；選用變壓止逆式成品排煙道。高壓器高壓側(cè)采用三項(xiàng)過(guò)流、速斷、單向接地保護(hù)及變壓器超溫報(bào)警。5dBuv,主干電纜采用RG11同軸電纜,水平支線電纜采用RG6同軸電纜。保安中心設(shè)于消防中心處，中心設(shè)電視監(jiān)視系統(tǒng)，本系統(tǒng)與公共保安系統(tǒng)合為一體，本系統(tǒng)包括對(duì)小區(qū)電梯轎廂，主要出入口、車庫(kù)等部位進(jìn)行保安監(jiān)視。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設(shè)置水箱， m3～，連體排屋每戶貯藏1 m3。居住區(qū)綠化環(huán)境保障技術(shù)當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)草種適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?，預(yù)制混凝土異型步道磚有較好的透氣透水性能，可使鋪裝場(chǎng)地土壤的水、氣狀況滿足植物根系生長(zhǎng)的需要，有利于充分利用雨水資源，減弱雨水的地表徑流，減輕城市的排水壓力，對(duì)改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境有積極意義。高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)梁、柱主筋優(yōu)先采用HRB400級(jí)鋼粗直徑鋼筋連接技術(shù)接頭性能可靠、操作簡(jiǎn)單、施工效率高、節(jié)約材料，直徑≥φ22的粗鋼筋，優(yōu)先采用機(jī)械連接接頭、電渣壓力焊等連接方式10汽車停放成套技術(shù)（包括地下車庫(kù)以及車庫(kù)現(xiàn)代化管理等）11住宅建設(shè)中關(guān)鍵新技術(shù)及新型住宅設(shè)計(jì)生態(tài)住宅設(shè)計(jì)技術(shù)改變了傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)觀念，除D、FFF5戶型之外，其他每戶均有下沉式的空中花園空間，不但將小區(qū)的綠化立體化，而且改善了套內(nèi)空間空氣流通，有利于建筑節(jié)能；本小區(qū)住宅以南北向排布，結(jié)合每戶都擁有的下沉式空中花園，盡可能使用建筑手法以充分利用陽(yáng)光、風(fēng)、氣溫等自然能源條件。1一、建設(shè)背景及工程概況20 三、市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施條件 30第八章 工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì) 本項(xiàng)目是由小高層住宅、連體排屋及其輔助設(shè)施組成。項(xiàng)目名稱：“歐洲花園”高尚住宅區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：玉環(huán)縣雙港路漁岙居住小區(qū)東部地塊建設(shè)單位：玉環(huán)銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任制經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)工程概況：“歐洲花園”項(xiàng)目占地117648平方米，,。該工程參照康居示范小區(qū)要求實(shí)施，新型材料、新技術(shù)廣泛應(yīng)用，將極大提高住宅品質(zhì)和檔次，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。對(duì)上述污染采取以下措施進(jìn)行治理：公共及生活污水：經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道?！皻W洲花園”高尚住宅建設(shè)超前性和導(dǎo)向性的小區(qū)新模式，須應(yīng)時(shí)勢(shì)，意義非常重大。適應(yīng)品牌培育，引領(lǐng)消費(fèi)的需要。認(rèn)真貫徹節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，沿雙港路北面住宅使用雙層中空玻璃，達(dá)到住宅外維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能和防噪要求，對(duì)推動(dòng)節(jié)能技術(shù)發(fā)展起互積極的促進(jìn)作用。該智能系統(tǒng)是即具備了先進(jìn)性，又兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性和實(shí)用性。在小區(qū)內(nèi)布置了適合老年人活動(dòng)的棋牌室，并在小區(qū)內(nèi)，結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)，布置兒童活動(dòng)、老年人休息和健身鍛煉的場(chǎng)地。力求達(dá)到理性與感性的交織、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對(duì)話、人與自然的融合、技術(shù)與人性統(tǒng)一的完美境界。在空間規(guī)劃上重在營(yíng)造景觀，景向結(jié)合，步移景異的四度空間。設(shè)計(jì)過(guò)程貫穿“以人為本”、“尊重自然”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活環(huán)境。小區(qū)在高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的同時(shí)，有機(jī)規(guī)劃了適當(dāng)?shù)乃w、綠地，為社區(qū)的居民健康交往提供了良好的場(chǎng)所，它對(duì)整個(gè)積極社區(qū)關(guān)系的形成起到了引導(dǎo)作用。小區(qū)建筑在空間關(guān)系上高低錯(cuò)落，建筑輪廓線起伏跌蕩。道路與交通——構(gòu)架清晰、人車分流。動(dòng)態(tài)的景觀軸線：小區(qū)結(jié)合動(dòng)態(tài)步行的流線，即圍繞中心水面及會(huì)所、建筑等設(shè)計(jì)的橢圓形游人步道，使居民在行進(jìn)中切實(shí)感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺(jué)景象。小區(qū)內(nèi)安排了二室二廳、三室二廳、四室二廳、復(fù)式住宅等不同規(guī)格的住宅戶型，設(shè)計(jì)參考了國(guó)家康居示范小區(qū)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，戶戶朝南、廳堂四正、戶內(nèi)功能齊全，絕大多數(shù)戶型都對(duì)室內(nèi)玄關(guān)、儲(chǔ)藏、工作空間、空調(diào)器的位置等作了充分的考慮。嚴(yán)謹(jǐn)、反復(fù)推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無(wú)論從遠(yuǎn)觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感?！癫牧匣糠植捎檬模瑝w部分采用仿真石涂料，運(yùn)用色彩的搭配、材料的劃分來(lái)恰如其分的表達(dá)構(gòu)思，體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。高層住宅、小高層住宅基礎(chǔ)設(shè)計(jì)擬采用裝機(jī)加承臺(tái)筏板，樁型待定。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設(shè)置水箱， m3～，連體排屋每戶貯藏1 m3。人均國(guó)民生產(chǎn)總值29662元。二、銷售對(duì)象定位及住宅性能等級(jí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料顯示，家庭年收入10萬(wàn)元以上的占近52%,年收入20萬(wàn)元以上的占9%，相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，社區(qū)品位較高，高質(zhì)素物業(yè)、高價(jià)位物業(yè)必須充分吸引這部分高收入消費(fèi)群體。歐洲花園建筑設(shè)計(jì)極具人性化，框架剪力墻結(jié)構(gòu)布局自由組合。出讓范圍內(nèi)場(chǎng)地平整，其余事項(xiàng)均由受讓方自行處理。通訊：直接由市話通訊網(wǎng)接入。隔斷結(jié)構(gòu)體系 內(nèi)隔墻采用加氣混凝土砌塊。采用豎向集中排煙氣系統(tǒng)。屋面保溫設(shè)于防水層上，上用混凝土塊壓住：外窗的抗風(fēng)壓強(qiáng)度按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001），抗風(fēng)壓強(qiáng)度F≥3000pa，外窗的氣密性C2≤，水密性S2≥350pa，隔聲性能Rw≥30Db；盡可能使用建筑手法以充分利用陽(yáng)光、風(fēng)、氣溫等自然能源條件。有線電視傳輸線纜按860MHZ寬帶網(wǎng)設(shè)計(jì)，有線電視系統(tǒng)采用860MHZ系統(tǒng)，雙向傳輸，分支分配方式，終端電平滿足70177。六、居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障居住區(qū)水壓水質(zhì)保障技術(shù)在地下增設(shè)3000立方米地下循環(huán)蓄水池，住戶全部采用24小時(shí)循環(huán)變頻供水。垃圾分類、分裝居住區(qū)綠化環(huán)境保障技術(shù)采用當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)草種，居住區(qū)人行道和居住區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地采用預(yù)制混凝土異型步道磚，采用綠化自動(dòng)噴灌技術(shù)。住宅室內(nèi)空間有所變化，豐富了人的視覺(jué)感覺(jué)，套內(nèi)功能空間組織合理，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)明確，合理地處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盟洗洗滌空間的關(guān)系。由于住宅建筑體形不規(guī)則及多塔結(jié)構(gòu)等因素，結(jié)構(gòu)采取相應(yīng)的加強(qiáng)技術(shù)措施。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括；建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。 住宅商鋪銷售價(jià)根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件和玉環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨熱勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅銷售價(jià)按5800元/㎡，商鋪銷售價(jià)格按9000元/㎡，地下停車位按12萬(wàn)元/只計(jì)。59 / 60