【正文】 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 盈余公積—法定盈余公積（10%） 利潤分配—未分配利潤 （90%）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面原值）三、舉例 某企業(yè)2006年12月31日購進生產(chǎn)用建筑物一棟，價值1000萬元，預(yù)計可使用20年，無殘值，采用直線法計提折舊，2008年12月31日該建筑物可收回金額為800萬元，2009年1月1日將其對外經(jīng)營出租，年租金80萬，營業(yè)稅稅率5%，采用成本模式核算，預(yù)計使用年限16年，2010年1月1日將成本模式變更為公允價值模式，公允價值為900萬元，年租金和營業(yè)稅不變，2010年12月31日，公允價值為1000萬元，2011年12月31日，公允價值為950萬元，2012年1月2日將其出售，收入為800萬元，寫出所有會計分錄。⑵ 決策有用觀：更多強調(diào)相關(guān)性（有用），采用其他的計量方法，站在投資者角度。全部的減值：① 已霉?fàn)€變質(zhì)的存貨；② 已過期且無轉(zhuǎn)讓價值的存貨；③ 生產(chǎn)中已不再需要，并且已無使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的存貨；④ 其他足以證明已無使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的存貨。16=50萬元 借：其他業(yè)務(wù)成本 50 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 50⑹ 2010年1月1日，成本模式→公允價值模式 賬面價值=100010010050=750萬元，公允價值900萬元 公允價值＞賬面價值 調(diào)增留存收益150萬元 借：投資性房地產(chǎn)—成本 900 投資性房地產(chǎn)累計折舊 150 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 100 貸：投資性房地產(chǎn) 1000 盈余公積—法定盈余公積 15 （15010%） 利潤分配—未分配利潤 135 （15090%）⑺ 2010年12月31日，收租金、交稅、公允價值上升1000900=100萬元 收租金 借：銀行存款 80 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 交營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 4 貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅 4 公允價值上升 借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 100 貸：公允價值變動損益 100⑻ 2011年12月31日，收租金，交稅、公允價值下降1000950=50萬元 收租金、交稅同2010年 公允價值下降 借：公允價值變動損益 50 貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 50⑼ 2012年1月2日出售，收入80萬元 借：銀行存款 80 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 950 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 900 —公允價值變動 50 同時 借：公允價值變動損益 50 （理論上的收益轉(zhuǎn)為實際收益） 貸：其他業(yè)務(wù)成本 50四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 內(nèi)部轉(zhuǎn)換 成本模式在條件符合下可以轉(zhuǎn)換成公允價值模式 公允價值模式不能轉(zhuǎn)換成成本模式 外部轉(zhuǎn)換（重分類） 非投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 成本模式 無形資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 公允價值模式固→投（成本模式） 成本模式 投（成本模式）→固借：投資性房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn) 累計折舊 投資性房地產(chǎn)累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 固→投（公允模式） 投（公允模式）→固借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價） 借：固定資產(chǎn) 累計折舊 公允價值變動損益（虧損） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 公允價值變動損益（虧損） —公允價值變動貸：固定資產(chǎn) （or借方） 資本公積—其他資本公積（盈利） 公允價值變動損益（盈利） 公允價值模式 無→投（成本模式） 成本模式 投（成本模式）→無借：投資性房地產(chǎn) 借：無形資產(chǎn) 累計攤銷 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 貸：投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 累計攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 無形資產(chǎn) 無→投（公允模式） 投（公允模式）→無借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價） 借：無形資產(chǎn) 累計攤銷 公允價值變動損益（虧損） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 公允價值變動損益（虧損） 公允價值變動 貸：無形資產(chǎn) （or借方） 資本公積—其他資本公積（盈利） 公允價值變動損益（盈利）無→投（成本） 成本模式 投（成本）→無存→投（成本模式） 成本模式 投（成本模式）→存借：投資性房地產(chǎn)（賬面價值） 借：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價值） 存貨跌價準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)累計折舊（房產(chǎn)） 貸：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計攤銷（地產(chǎn)） （無對轉(zhuǎn)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)存貨 投資性房地產(chǎn) 存貨 存→投（公允模式） 投（公允模式）→存借：投資性房地產(chǎn)—成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益（虧損） 公允價值變動損益（虧損） 貸：投資性房地產(chǎn)—成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 —公允價值變動 資本公積—其他資本公積（盈利） （or借方） 公允價值變動損益（盈利） 公允價值模式 備注： ⑴ 非投資性房地產(chǎn)→公允價值模式投資性房地產(chǎn) 賬面價值＞公允價值時，計入公允價值變動損益 賬面價值＜公允價值時，計入資本公積—其他資本公積，處置時將“資本公積—其他資本公積”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”的貸方⑵ 公允價值模式→非投資性房地產(chǎn) 盈虧均計入“公允價值變動損益”⑶ 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）→成本模式下的投資性房地產(chǎn) 一對一的轉(zhuǎn)入，不存在盈虧⑷ 開發(fā)產(chǎn)品 成本模式下的投資性房地產(chǎn) 按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，不轉(zhuǎn)入減值準(zhǔn)備 轉(zhuǎn)換日的確定 ① 投資性房地產(chǎn)開始自用，在此情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。A+B→A+B企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資 1. 同一控制下企業(yè)合并的長期股權(quán)投資：合并日、合并方、被合并方 （1）合并方以支付現(xiàn)金轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)等作為合并對價的。長江公司用生產(chǎn)設(shè)備一臺為對價，取得F公司股權(quán)的60%，該設(shè)備的原價為4100萬，已提折舊額750萬，已提減值準(zhǔn)備23萬，其公允價值為3180萬，轉(zhuǎn)出設(shè)備時長江公司支付費用5萬。 賬務(wù)處理： 借：長期股權(quán)投資——F 3160 貸：銀行存款 3160 例6：接例3，假定長江、F非同一控制。 3. 企業(yè)接受投資，而取得另一企業(yè)的“長期股權(quán)投資”，應(yīng)當(dāng)按投資合同、協(xié)議約定的公允的價值計