論房地產(chǎn)市場的主體權(quán)利與義務(wù)(更新版)
【正文】 法律不夠規(guī)范，在村集體里、村委會(huì)、村民代表等都可能成為實(shí)際主權(quán)。新《土地管理 去》第四十五條規(guī)定，征地日 務(wù)院、省圾西府審批。 土地權(quán)利主體。承包者，^體農(nóng)戶的承包是洼律確保的。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，具有完整的物權(quán)特征，可以交易，即可以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，也就是被法律賦予這種權(quán)利以商品的性質(zhì)。土地使用投方面(1)國有土地使用權(quán)。改革開放后，我國允 生產(chǎn)資料私人所有，但土地這種生產(chǎn)資料還不允許私人所有。 房地產(chǎn)經(jīng)營主體 在房地產(chǎn)市場上直接從事房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織。在某些特定情況下，這類市場主體向房地產(chǎn)市場也提供土地使用權(quán)的租賃權(quán)、抵押權(quán)等。按提供的交易對(duì)象的差異供給主體又分為兩類： （1）房地產(chǎn)所有者。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人。從經(jīng)營活動(dòng)的全過程來看，雖然經(jīng)營主體也是需求主體和供給主體，但由于他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)主要在經(jīng)營方面，他們并不是房地產(chǎn)的最終使用者和最初供給者。國家與集體之間不能以土地 有權(quán)相交易，集體與集體、集體與個(gè)人也不能 土地所有權(quán)作交易。劃撥方式取得的土地使用權(quán)原則上不能進(jìn)入市場交易，即單純的土地劃撥使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、徂賃、抵押 不具備完整的物權(quán)特征。而且國有土地使用權(quán)的出讓市場是由國家壟斷的，這也使受t方不能與出訌方處于完全平等的地位。同時(shí)，土地使用承包 條件也是由國霧有關(guān)政蓑和法令確定的,同樣不能由雙方協(xié)商。在《土地管理法》第二條第二款中擁定： 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)皖代表國霧行使” 是說，全民所有，不等于每個(gè)公民直接所有，不能由每個(gè)公民直接行使所有權(quán)，而要由國家行使新有板 但國家是個(gè)抽象的蠕念，左實(shí)踐中，必須由某些具體機(jī) 或負(fù)責(zé)人行生主體權(quán)乳。例如，規(guī)劃部]，如果建設(shè)用地不符合規(guī)劃要求，不被規(guī)劃覘門批準(zhǔn)，也不能實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)。各單位只能在國家授權(quán)范雖內(nèi)對(duì)國有公房行使占有、使用、收益處分的權(quán)利。(4)投票權(quán)根據(jù)業(yè)主的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
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