【正文】 e, the strap broke and, with the bag in their possession, both men started running through the trees. Mrs Sterling got so angry that she ran after them. She was soon out of breath, but she continued to run. When she caught up with them, she saw that they had sat down and were going through the contents of the bag, so she ran straight at them. The men got such a fright that they dropped the bag and ran away. 39。Ten minutes later we walked out of the shop together. My wife was wearing a hat that looked like a lighthouse !A man can never have too into the cave hoping to find buried treasure. The leader of the party was examining the soil near the entrance to the cave when the machine showed that there was gold under the ground. Very excited, the party dug a hole two feet deep. They finally found a small gold coin which was almost worthless. The party then searched the whole cave thoroughly but did not find anything except an empty tin trunk. In spite of this, many people are confident that 39。You needn39。t be so rude about it,39。 No,39。 she answered. 39。Last week at a dinnerparty, the hostess asked me to sit next to Mrs Rumbold. Mrs Rumbold was a large, unsmiling lady in a tight black dress. She did not even look up when I took my seat beside her. Her eyes were fixed on her plate and in a short time, she was busy eating. I tried to make conversation. the patient answered,39。e will be visiting the country, the government will be building new hotels, an immense stadium, and a fine new swimming pool. 39。My old friend, Harrison, had lived in the Mediterranean for many years before he returned to England. He had often dreamed of retiring in England and had planned to settle down in the country. He had no sooner returned than he bought a fine house and went to live there. Almost immediately he began to plain about the weather, for even though it was still summer, it rained continually and it was often bitterly cold. After so many years of sunshine, Harrison got a shock. He acted as if he had never lived in England before. In the end, it was more than he could bear. He had hardly had time to settle down when he sold the house and left the country. The dream he had had for so many years ended there. Harrison had thought of everything except the weather. No,39。Lesson40 Food and talk 進(jìn)餐與交談 No,39。 I asked. 39。 if you ate more and talked less, we would both enjoy our dinner !39。You needn39。39。 I said. 39。 she answered.Lesson44 Through the forest 穿過(guò)森林s money was paid back in this way. The last note said:39。230 !Dentists always ask questions when it is impossible for you to answer.某軟件園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、 總論（一） 項(xiàng)目背景（二） 項(xiàng)目概況（三） 問(wèn)題與建議二、杭州市辦公樓市場(chǎng)研究（一）杭州區(qū)域狀況研究宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究城市發(fā)展規(guī)劃城市交通及發(fā)展（二）下城區(qū)專項(xiàng)研究 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 區(qū)域分塊及城市規(guī)劃（三）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究房地產(chǎn)業(yè)概況房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（三）寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析（1） 市場(chǎng)供應(yīng)分析（2） 市場(chǎng)需求分析（3） 發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域分布特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查分析 OFFICE PARK及同類產(chǎn)品分析三、場(chǎng)址選擇（一）地理位置（二）自然條件（三）交通條件（四） 建設(shè)條件評(píng)價(jià)（五） 地理位置圖四、總平面布置（略）（一）總平面布置的原則（二）設(shè)計(jì)主尺度參數(shù)（三）總平面布置 （四）方案比選及推薦方案 五、工程建設(shè)方案（一）平面規(guī)劃原則（二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置（三）本期工程總平面布置（四）配套工程（五）主要工程內(nèi)容和工程量六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（略）（一）現(xiàn)狀調(diào)查（二）項(xiàng)目生產(chǎn)的污染物對(duì)環(huán)境的影響（三）環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資（四）營(yíng)運(yùn)環(huán)境保護(hù)（五）環(huán)境影響評(píng)價(jià)七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（略）（一）安全（二）供電、電氣安全（三）勞動(dòng)保護(hù)（六） 消防安全八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（二）人力資源配置（三）員工培訓(xùn)計(jì)劃九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）建設(shè)工期（二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵十、本期工程投資估算（一）估算編制依據(jù)及說(shuō)明（二）本期工程總估算（三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略）十一、融資方案（一）資本金籌措（二）債務(wù)資金籌措（三）融資方案分析十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄈ┻\(yùn)營(yíng)收入估算（四）成本費(fèi)用估算（五）主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（七）不確定性分析（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論十三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（略）（一）影子價(jià)格及通用參數(shù)的選?。ǘ┬б尜M(fèi)用范圍調(diào)整（三）效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（五）敏感性分析（六）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論十四、社會(huì)評(píng)價(jià)（略）（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析（二）項(xiàng)目與所在地互適性分析（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析（四）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論十五、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別（二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析及防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施十六、項(xiàng)目SWOT分析（一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（二） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（三） 自然風(fēng)險(xiǎn)（四） 項(xiàng)目的人為風(fēng)險(xiǎn)十七、研究結(jié)論與建議（一） 研究結(jié)論（二） 說(shuō)明與建議附錄一、總論（一）、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱杭州新世紀(jì)軟件園建設(shè)單位概況杭州新世紀(jì)軟件園由杭州新世紀(jì)軟件園開(kāi)發(fā)有限公司承辦開(kāi)發(fā)，公司成立于2002年4月，由溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司投資組建而成，是一家專業(yè)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件研究、開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識(shí)別技術(shù)產(chǎn)品研究、開(kāi)發(fā)、集成、銷(xiāo)售、服務(wù)為，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。用地四周主要為農(nóng)田，北面毗鄰半山。二、杭州市辦公樓市場(chǎng)研究（一）、杭州區(qū)域市場(chǎng)狀況研究宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究近年來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長(zhǎng)，盡管2003年遭遇“非典”、持續(xù)高溫干旱以及缺電等問(wèn)題，但杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然一路高歌猛進(jìn)。其中中心城區(qū)由主城、東南城、臨平城和下沙城組成，承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂(lè)、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。下沙城由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。在全國(guó)大中城市中居于中等水平。都市楓林、名城左岸花園到市區(qū)，只要走石祥路再上上塘高架僅10余分鐘便可到達(dá)市中心。2003年，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)2610家，注冊(cè)資金58億元；引進(jìn)外資企業(yè)79家，合同利用外資8714萬(wàn)美元。同時(shí)該區(qū)域?qū)㈤_(kāi)發(fā)大型生態(tài)公園，減少鐵路的影響。其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。％；，％；居民人均可支配收入達(dá)12898元，％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來(lái)最好的一年。盡管2003年杭州政府開(kāi)始增加土地投放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長(zhǎng)則二、三年。今年浙江各類水泥價(jià)格的漲幅在27%45%之間波動(dòng)，鋼材價(jià)格漲幅在15%40%之間波動(dòng)。上個(gè)月央行宣布從2004年1月1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上浮70％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在浮動(dòng)之列，這意味著在杭州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開(kāi)發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，進(jìn)而提高房?jī)r(jià)。 總體來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)及需求等諸多因素的支持，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，從大環(huán)境講，對(duì)本案的發(fā)展是有利的。2004年上市的有綠城地段，產(chǎn)業(yè)集聚的中心 。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫(xiě)字樓擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價(jià)值。本項(xiàng)目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)，平面交通不會(huì)成為本案發(fā)展的障礙。（4）發(fā)展趨勢(shì)總體看，2004年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：n 寫(xiě)字樓價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)回顧2003年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直不溫不火，上半年房交會(huì)時(shí)價(jià)格有較顯著的提升，下半年均保持一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，中間甚至出現(xiàn)比6月份有所回落。簡(jiǎn)而言之，杭州的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)還有較大的“后勁”，從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，不會(huì)像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動(dòng)銷(xiāo)節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤(pán)推出，寫(xiě)字樓有可能在一定時(shí)期形成一種買(mǎi)方市場(chǎng)。銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個(gè)城市中心對(duì)接點(diǎn)的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。近年來(lái)，武林商圈的寫(xiě)字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā)展。也有少數(shù)樓盤(pán)在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無(wú)新的樓盤(pán)面市。因此，從入駐城站廣場(chǎng)周邊商務(wù)寫(xiě)字樓的業(yè)主來(lái)看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè)。該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，售價(jià)50008000元/平方米，客戶主要為IT、廣告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。 黃龍恒勵(lì)大廈：由浙江恒勵(lì)置業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于黃龍路黃龍?bào)w育中心旁，長(zhǎng)租相當(dāng)于8600元／平方米（45年）的售價(jià)。慶春大廈：由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于慶春東路慶春立交橋東側(cè)，總建筑面積4萬(wàn)平方米，可自由分隔，其立面設(shè)計(jì)采用局部穿插構(gòu)件與板式體型相結(jié)合的方式，鋁合金和通透的玻璃、金屬構(gòu)件組合成，非?，F(xiàn)代時(shí)尚。越都商務(wù)大廈地理位置：中北路與文暉路交叉口基地面積：11畝建筑面積：4萬(wàn)平方米戶型：951050平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年7月潤(rùn)和發(fā)展大廈位于朝暉路和中河路交叉口，建筑面積約5萬(wàn)平方米，物業(yè)類型為酒店式寫(xiě)字樓，面積在35200平方米之間，2004年底開(kāi)盤(pán)，價(jià)格約為9500元/平方米。外立面采用花崗巖貼面和玻璃幕墻，朝向西北面的弧形戶型都設(shè)置景觀平臺(tái)，該戶型均價(jià)50000元/平方米，基本已被訂光。它的定位主要是商業(yè)精品店和高檔寫(xiě)字樓及高檔住宅，是杭城目前唯一配置室內(nèi)游泳池，并集購(gòu)物、辦公、休閑、娛樂(lè)、家居為一體的高檔綜合型物業(yè)。南北商務(wù)港曾榮獲2003全國(guó)人居經(jīng)典商務(wù)建筑金獎(jiǎng)。從宏觀政策看， 其他在售物業(yè)詳見(jiàn)附件。（2）商務(wù)別墅Commercial Villa（商務(wù)別墅），以滿足商務(wù)活動(dòng)和商業(yè)需求為主的別墅。還有的商務(wù)別墅并不作為項(xiàng)目的主打產(chǎn)品，而僅僅是一種配套設(shè)施，多位于大型度假村的賓館里面。本項(xiàng)目位于下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)，從區(qū)位條件看屬于純商務(wù)別墅，交通比較方便，與市中心武林門(mén)遙遙相望，同時(shí)又有科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)作為依托，具有一定