【正文】 米。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機場，東與成都市區(qū)接壤，東西長45千米,南北寬4千米，規(guī)劃面積13平方千米，起步區(qū)4平方千米。全區(qū)規(guī)劃面積18平方千米,現(xiàn)已完成開發(fā)面積6平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿、旅游、生活四個功能小區(qū)，并以電子、機械、食品、化工、旅游、房地產等為開發(fā)重點。,。2001年6月22日正式驗收合格、封關運行。國內生產總值——178。它旅游資源十分豐富，100余處名勝古跡點綴其間，1987年被成都市政府命名為“花果山風景名勝區(qū)”，是生態(tài)旅游和度假休閑旅游的代表景區(qū)?，F(xiàn)在龍泉桃花的規(guī)模、數(shù)量和游客量均居全國各大桃花觀賞基地之首。桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十陵地下宮殿、石經(jīng)古剎引人入勝。調整優(yōu)化產業(yè)結構，2005年一、二、三產業(yè)增加值為7：45．5：47．5,高新技術產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到15%以上。人均期望壽命達到74歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向南發(fā)展總體格局采用組團形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林，更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地；u 成都人喜歡的就是大眾文化，熱鬧場景，才不稀罕什么高雅清靜；u 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；u “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個基本標準；成都人是把面子看得很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；u 出城去，便成了當今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣；u 成都本來就是一個農耕文化積淀深厚的城市，甚至很多當代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進城的，他們的血脈里保留著農人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力；——摘自《成都人》本節(jié)分析小結——成都人在近年來收入有較快的提高，消費支付能力增強；項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，增強社區(qū)的配套建設！區(qū)域定位特征明顯——城西——貴人區(qū)，保護良田、限制發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展空間相對較小城南——富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ蟪菛|——窮人區(qū)，產業(yè)轉型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟開發(fā)及旅游度假區(qū)城北——兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產發(fā)展空間不大成都市城西為城市的上風上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風下水位置即城東；改革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認為城西處在上風上水位置使出貴人的地方。這對參考深圳等人口素質較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城），比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法，開發(fā)主題也基本流于兩類——以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）；216。 商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大；252。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：252。項目地塊周邊交通狀況——項目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達本項目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域，所處區(qū)位交通方便。 無重工業(yè)，空氣質量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設計及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設計及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設計及產權酒店、會議中心的經(jīng)營方略青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城————千年文明在這里恒遠承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！l 成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；l 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注；l 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調，在相互影響中得到提升，達到雙贏；l 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；l 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅20分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會；l 項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；l 以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設；l 成都房地產市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；l 成都房地產市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭；l 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；l 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；l 地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中應注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質化的最終結果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。——本項目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費站的設立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復合型房地產項目。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內收回投資，需與經(jīng)營方合作建設?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能