【正文】 ，待七仙嶺地區(qū)污水處理設(shè)施建成投入使用后，污水排入市政管網(wǎng)統(tǒng)一處理。如果不愿去主峰下，就到大榕樹駐留點觀看原始森林及七仙嶺。建設(shè)行政辦公樓一座，占地6000㎡，建筑面積800㎡。地下室的設(shè)計，可裝飾為多功能廳，亦可為酒窖。 客房設(shè)計：足夠的客房數(shù)量服務(wù)于中高端客戶，但不失私密感和精品定位；運營效率優(yōu)先，抗淡季能力，客房由一系列散落于熱帶雨林之間的別墅組成，總體感覺是個“村落”；總客房數(shù)大約200多間，包括各種不同大小的套房和別墅套房。酒店設(shè)有總統(tǒng)套房雙泳池別墅8棟，每棟280㎡，盡享奢華。內(nèi)含傳統(tǒng)十字結(jié)構(gòu)橫梁的私密庭院，棕櫚樹和荷花池點綴周圍。 項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項目規(guī)劃用地面積40萬㎡（約600畝），總建筑面積90900㎡，其中地上建筑面積76240㎡，地下建筑面積14660㎡。線路采用管道埋地敷設(shè)。 周邊基礎(chǔ)設(shè)施供水：目前七仙嶺區(qū)內(nèi)無凈水廠和供水管網(wǎng)，但距3公里的縣鎮(zhèn)已有自給供水廠，隨著本項目開發(fā)，規(guī)劃利用周邊水廠設(shè)備為本區(qū)供水。價格定位5萬元/㎡?！? 三處溫泉泳池，其中一個酒店大泳池，一個會所無邊界泳池，一個原始森林中溫泉瑜伽泳池。產(chǎn)品功能劃分 產(chǎn)品形式：星級酒店+獨棟別墅+目的地旅游 承擔功能：項目價值標桿，提升項目品質(zhì)，創(chuàng)新項目價值差異化。項目市場營銷需要加大力度。劣勢（ Weakness ） 目前海南島的濱海比山野更能吸引國內(nèi)游客，外界來海南旅游主要認可陽光、大海和沙灘，溫泉和熱帶雨林的旅游資源剛剛被發(fā)掘，客戶吸儲有一個過程。 國外旅游度假客源分析在國際市場方面，主要是恢復港澳臺市場，重點開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場。從職業(yè)角度分，管理人員和技術(shù)人員占50%以上，記入公務(wù)員、私營業(yè)主和個體從業(yè)者的，達到了70%。保亭意向客戶來源較為廣泛，各級城市均有大量客戶存在購房意向。n 30%為在華外企和大型國企董事會，高層管理會議以及時裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會等中等規(guī)模會務(wù)活動n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士的私人聚會、家庭活動以及婚禮等。在當今的社會，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，由于生活節(jié)奏快、競爭激烈、心理壓力大、人際關(guān)系復雜，亞健康問題就越嚴重。但由于客人停留時間短，純粹餐飲娛樂方面的消費，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對的支柱產(chǎn)業(yè)。第二階段：休閑度假。融入氛圍。根據(jù)目前在建報建項目，七仙嶺板塊全面開發(fā)后，開發(fā)項目的投資起點、投資規(guī)模、產(chǎn)品檔次、銷售價格都會有很大的改變，保亭將會迎來新一輪經(jīng)濟增長。而七仙嶺由于占據(jù)稀缺資源，產(chǎn)品用途和性質(zhì)不同，建造的度假豪宅起步較高，已銷售的七仙瑤池樓盤別墅在45000元/㎡左右。如龍灣城項目。沒有特點 針對頂級客戶及企業(yè)推出時間從上表看，七仙嶺度假酒店和度假村開發(fā)，走兩條路線，一是高端路線。項目根據(jù)目前所在地的原生態(tài)熱帶雨林來進行規(guī)劃設(shè)計，盡一切方法來保留原生態(tài)的植被，使每一棟別墅都掩映在綠色植被里面。正在建設(shè)的超五星級金橡樹酒店，也是該開發(fā)公司的項目。七仙伴月產(chǎn)品建設(shè)規(guī)劃表類型名稱建筑面積戶型層數(shù)產(chǎn)品共性產(chǎn)品個性別墅溫泉別墅100120㎡二房單層或兩層私家游泳池；裝修標準，有部分材料可選擇（例：泳池池壁顏色、涼亭屋頂用料、地磚顏色）；半圍合，贈送面積60㎡左右。216。規(guī)劃目標將打造一個富有生態(tài)價值、文化氛圍的旅游體育休閑于一體的大型綜合項目。官邸別墅1棟，獨棟別墅客房從單套間到8套間，面積從70㎡到583㎡，酒店客房面積最小30㎡，最大99㎡?！翱刁w養(yǎng)生”理念是酒店的一個重要部分，酒店匹配的天香SPA水療中心、露天瑜伽臺、溫泉浴泡池、室外游泳池、山地車等多項健身娛樂設(shè)施，使你在與大自然親密接觸之余，康體養(yǎng)生。可以看出，隨著旅游的發(fā)展，七仙嶺區(qū)域的酒店星級水平越來越高，投資額越來越大。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)的競爭態(tài)勢七仙嶺已經(jīng)初步形成溫泉旅游度假區(qū)和森林度假區(qū)兩大休閑主題，旅游度假區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)星級溫泉度假酒店的集群效應(yīng)，目前共有6家溫泉度假酒店，總床位達到1000多張。黎風苗情神奇濃郁：中國黎族苗族的主要聚集地，涵蓋物質(zhì)文化、精神文化、行為文化和制度文化的方方面面，原生性強，原汁原味。對重點招商旅游項目進行系統(tǒng)建設(shè)提升，形成七仙嶺和三道鎮(zhèn)兩個高端酒店聚落。保亭借勢三亞，切分三亞旅游市場切實可行。這里旅游資源類型較為相似，發(fā)展意愿也相近；旅游開發(fā)還處在“資源拉動型”發(fā)展的初級階段；產(chǎn)品國際化程度尚有欠缺，星級酒店、特色度假、文化體驗等旅游項目缺少。三是經(jīng)過多年的快速發(fā)展，保亭經(jīng)濟基礎(chǔ)不斷夯實，產(chǎn)業(yè)支撐力不斷增強，環(huán)境、資源、區(qū)位和體制優(yōu)勢不斷彰顯，發(fā)展的潛力和活力不斷釋放。黎族苗族少數(shù)民族傳統(tǒng)文化，是保亭縣地方文化的主體部分，此外，還有依托七仙嶺熱帶雨林溫泉“雨林文化”和“溫泉休閑文化”等。 森林植被：%的森林覆蓋率。距三亞國際機場和島內(nèi)高鐵陵水站各一小時車程，距五指山市半小時車程。三四線城市普遍正處在經(jīng)濟加速增長，城市化高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場有較大動能，價格處在相對洼地。但按照目前情況，我國高通脹會持續(xù)數(shù)年。 海南一線地區(qū)（海口、三亞）土地供應(yīng)量減少，成為更多企業(yè)開拓二、三線城市的契機。 隨之而來的是國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策，兩輪史上最嚴調(diào)控政策的出臺，表明國家嚴厲遏制部分地區(qū)房價上漲過快，全國一線城市成交量巨幅下跌。其中，%；，%。第二章 項目建設(shè)背景分析 2010年海南宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 國際旅游島開局元年，由于國家政策傾斜等利好局勢環(huán)境，2010年成為海南省建省以來發(fā)展最好的一年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億大關(guān)。從“3S”到“3N”，標志著人類的旅游追求從身體享樂為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃褡非鬄橹鳌?0年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從第一輪泡沫中蘇醒，正進入下一個黃金時期，這就是海南國際旅游島建設(shè)時期，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)百企千億下海南的現(xiàn)象。項目已于2011年7月開始籌備，計劃于2016年6月項目建成。獨具巴厘島風格和黎苗風情，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢侈豪華。 項目地址：項目選址于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，七仙嶺主峰南坡下。 建筑面積：（不含地下建筑面積14660 m2），其中：一座超五星級酒店，占地面積約15萬m2， 。 項目建設(shè)經(jīng)營由三部分組成，一是超五星級悅榕莊酒店—“七仙悅榕度假酒店”，由191棟產(chǎn)權(quán)別墅和接待大堂、頂級SPA館和水療中心等配套設(shè)施組成，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理。 項目發(fā)展商項目開發(fā)公司為保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，是經(jīng)保亭縣政府注冊的旅游及房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要經(jīng)營酒店開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)銷售，旅游開發(fā)經(jīng)營。以三亞為代表的“大三亞旅游經(jīng)濟圈”，以其天然資源的稀缺性和長遠的增長潛力，成為優(yōu)選的財富工具和資金出口，吸引客源。本項目的建設(shè)，正是借助保亭七仙嶺獨具特色的自然景觀資源，通過七仙嶺美景觀光、熱帶雨林度假、溫泉SPA水療的系統(tǒng)打造，豐富“大三亞旅游經(jīng)濟圈”構(gòu)成，拉動相鄰三亞濱海旅游客源市場，實現(xiàn)三亞濱?！八{色旅游”向保亭內(nèi)陸“綠色旅游”的延伸。%。 受國際旅游島政策的帶動，海南省各項經(jīng)濟指標大幅增長。?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)市場低速時期，二、三線城市開始崛起，陵水房價趕超三亞成為海南第一，瓊海連續(xù)5個月成交量占全省首位。 預計未來，為了不斷完善海南土地市場，促進海南房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，政府將會加強調(diào)控力度，逐步向旅游地產(chǎn)方向傾斜，促進海南旅游地產(chǎn)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化高端化的道路，為戰(zhàn)略投資者提供巨大的市場機會和增值空間。根據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司對全國不同城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的研判如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資對比：一線城市房地產(chǎn)開發(fā)增長空間有限，二三線城市高速增長。23′～18176。項目開發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺國家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場五區(qū)五隊劃界，占地約600畝。 空氣質(zhì)量：空氣潔凈無粉塵，負氧離子含量高，空氣質(zhì)量常年保持國家一級水平。同比增61%。海南島的旅游市場格局，經(jīng)過20年來的旅游發(fā)展，形成了“一海兩市三區(qū)”的發(fā)展局面。從“大三亞旅游經(jīng)濟圈”視角來看，可根據(jù)濱海度假層級開發(fā)過程，把握利用組合優(yōu)勢與差異度，切分三亞旅游市場和旅游地產(chǎn)市場。%26入境游客 2同比 177。七仙神峰俊俏挺拔：七仙嶺有七座俏麗的花崗巖山峰，前峰最高大，海拔1126米，后六峰相依而小，可見性強。二是優(yōu)勢資源高度組合，“溫泉+雨林+民俗”三大資源的高度組合是全國乃至全球范圍內(nèi)都罕見的旅游資源組合。目前正在營業(yè)的酒店項目、在建項目和規(guī)劃報建的酒店與度假村項目如附表（）。 與之相適應(yīng)，七仙嶺溫泉國際高爾夫球場已經(jīng)有兩家經(jīng)營，正在開發(fā)的有海航高爾夫球場，將要開發(fā)的有七仙伴月高爾夫球場，到時將有四家國際高爾夫球會接待國內(nèi)外游客，拉動旅游市場。酒店設(shè)有餐廳、酒吧、小賣部、商務(wù)中心、會議室、溫泉泡池、戶外大型游泳池、光纖上網(wǎng)等服務(wù)設(shè)施，方便舒適、先進快捷。經(jīng)過在房地產(chǎn)的多年打拼，目前總資產(chǎn)數(shù)十億元。 體育功能區(qū)域（高爾夫球場）：熱帶雨林特色的國際標準18洞高爾夫球場，前9洞為山景場，后9洞為水景場。 文化園功能區(qū)域（黎苗文化園）：體驗神秘的海南風土人情生活。院落溫泉庭院300㎡四房－五房兩層大門設(shè)計體現(xiàn)“大宅”風范。項目實施分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為5年。在短短的3個月里去化速度驚人。如七仙伴月。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)開發(fā)對保亭縣的影響保亭縣過去是海南島的貧困縣，房地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步較晚，總量比較小。 保亭房地產(chǎn)投資發(fā)展情況表項目2008年2009年2010年施工面積（㎡）206380323287415435竣工面積（㎡）76120130019188647銷售面積（㎡）98461139288267219從上表分析，2010年比2009年，施工面積、%，%，%。感官接觸表面感受。第一階段：觀光度假。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們認識到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并漸漸普及的。在特定的文化環(huán)境中，個體完全融入其中，任何感受都是身心的體驗。外籍游客，包括中國中高端明星游客最重視的是健康、養(yǎng)生和浪漫的休閑度假環(huán)境，而且，浪漫的養(yǎng)生度假的概念可以讓游客停留的時間更長，消費的額度更高，或是購買景區(qū)度假豪宅。其中有超過四成為二次置業(yè)，看重的是保亭住房的休閑價值，有接近三成的客戶因短期度假需要，亦有兩成客戶購置住宅作為養(yǎng)老、投資或者改善居住環(huán)境。各個城市的客戶比例較為平均，除上海略高外，其余均在15%左右，而華北區(qū)域則集中于北京。家庭月收入在8000 元以上的客戶數(shù)量占50％左右，而在15000 元以上的達到了23%以上。項目地理位置優(yōu)勢明顯。保亭旅游業(yè)越來越成熟，每年大量的游客進入保亭休閑度假，為本項目市場營銷提供更多機會。 項目定位分析 (1) 整體定位： 充分利用七仙嶺特色自然資源，以超五星級酒店為核心，低密度溫泉泳池別墅和樹冠泉浴別墅為載體，七仙嶺旅游觀光線路為紐帶，頂級SPA、溫泉水療為特點，實行溫泉資源與熱帶雨林資源的高度組合，黎苗風情與巴厘島風格的相得益彰，針對高端客戶群體，爭取市場高點站位，營造“星級酒店+產(chǎn)權(quán)別墅+目的地旅游”的泛酒店旅游度假村。七仙嶺溫泉雨林稀缺資源旅游度假?！? 兩處入口景觀和形象打造。第四章 項目規(guī)劃建設(shè)方案 項目開發(fā)選址、1 建筑選址原則★ 堅持科學合理、最佳適合自然用地的原則；★ 在滿足基本功能需要的同時，適當考慮未來發(fā)展；★ 合理確定規(guī)劃分區(qū)，星級酒店、度假別墅、餐飲、休閑、娛樂、酒店物業(yè)管理等各功能建筑布局合理，科學地組織人流（客流和服務(wù)流）和物流；★ 根據(jù)不同地區(qū)的氣象條件和資源條件，使建筑物的朝向、間距、自然通風和庭院景觀達到最佳程度，為休閑生活、度假居住創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境。供電網(wǎng)絡(luò)由10KV送電網(wǎng)組成，結(jié)線方式采用放射式，低壓配電網(wǎng)絡(luò)采用干線式和放射式相結(jié)合的方式。本地區(qū)地震烈度為8度，建筑需按8度抗震設(shè)防。酒店配套的主要建筑設(shè)施，有酒店大堂建筑面積1500㎡，頂級SPA 養(yǎng)生館1000㎡，標準國際會議中心1000㎡，中西餐廳600㎡。建設(shè)10座建筑面積共1000㎡的豪華SPA或水療套房。 酒店有關(guān)功能設(shè)計特色酒店入口為項目的主入口，設(shè)在基地西南面87＃樁處，酒店大門朝向正南面。包含一個終日運營提供三餐的咖啡廳、西餐廳，一個特色紅酒雪茄吧、一個特色中餐廳以及泳池邊酒吧、樹冠吧等，表演式廚房，戲劇性環(huán)境和細節(jié)安排以增加就餐的情感價值。單體建筑中較大的灰度空間和大面積的露臺，使人的起居活動與大自然親密接觸。入口園林景觀為東南亞風格，修造入口涌水水系、無邊界泳池、刻有七仙御溫泉雨林度假村的地標性巨石、小山頭看七仙嶺、以及入口園林和樣板房庭院園林。旅游道路與酒店區(qū)和別墅區(qū)隔離，但酒店和別墅客戶可以共享（效果圖）。廚房污水經(jīng)隔油池處理。噪音控制（1）按照《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB309693》中的城市五類區(qū)域的分類，本工程屬于0類，為療養(yǎng)區(qū)、高級別墅區(qū)、高級[賓館區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域。 節(jié)能設(shè)計 項目耗能分析本項目能源消耗種類為電力和水，其分項消耗量如下：電力（1）變壓器裝置指標計算本工程負荷計算采用單位指標法，根據(jù)《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能篇—電氣》,估算指標如下:變壓器裝置指標表筑類型變壓器裝置指標(va/m2)面積（m2）指標（kva）住宅3069240商業(yè)807000560注：接待中心和酒店大堂及配套的建筑面積收入商業(yè)面積中。 綜合耗能分析年綜合能源消耗最是指項目每年消耗的煤、油、焦炭、天然氣、液化氣、電力、熱力等按照國家統(tǒng)計局有關(guān)指標算成標準煤后