【正文】 綜合耗能分析年綜合能源消耗最是指項(xiàng)目每年消耗的煤、油、焦炭、天然氣、液化氣、電力、熱力等按照國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)指標(biāo)算成標(biāo)準(zhǔn)煤后的總和。噪音控制（1）按照《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB309693》中的城市五類區(qū)域的分類，本工程屬于0類，為療養(yǎng)區(qū)、高級(jí)別墅區(qū)、高級(jí)[賓館區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域。旅游道路與酒店區(qū)和別墅區(qū)隔離，但酒店和別墅客戶可以共享（效果圖）。單體建筑中較大的灰度空間和大面積的露臺(tái)，使人的起居活動(dòng)與大自然親密接觸。 酒店有關(guān)功能設(shè)計(jì)特色酒店入口為項(xiàng)目的主入口，設(shè)在基地西南面87＃樁處，酒店大門朝向正南面。酒店配套的主要建筑設(shè)施，有酒店大堂建筑面積1500㎡，頂級(jí)SPA 養(yǎng)生館1000㎡，標(biāo)準(zhǔn)國際會(huì)議中心1000㎡，中西餐廳600㎡。供電網(wǎng)絡(luò)由10KV送電網(wǎng)組成，結(jié)線方式采用放射式，低壓配電網(wǎng)絡(luò)采用干線式和放射式相結(jié)合的方式?！? 兩處入口景觀和形象打造。 項(xiàng)目定位分析 (1) 整體定位： 充分利用七仙嶺特色自然資源，以超五星級(jí)酒店為核心，低密度溫泉泳池別墅和樹冠泉浴別墅為載體，七仙嶺旅游觀光線路為紐帶，頂級(jí)SPA、溫泉水療為特點(diǎn)，實(shí)行溫泉資源與熱帶雨林資源的高度組合，黎苗風(fēng)情與巴厘島風(fēng)格的相得益彰，針對高端客戶群體，爭取市場高點(diǎn)站位，營造“星級(jí)酒店+產(chǎn)權(quán)別墅+目的地旅游”的泛酒店旅游度假村。項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢明顯。各個(gè)城市的客戶比例較為平均，除上海略高外，其余均在15%左右，而華北區(qū)域則集中于北京。外籍游客，包括中國中高端明星游客最重視的是健康、養(yǎng)生和浪漫的休閑度假環(huán)境，而且，浪漫的養(yǎng)生度假的概念可以讓游客停留的時(shí)間更長，消費(fèi)的額度更高，或是購買景區(qū)度假豪宅。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們認(rèn)識(shí)到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并漸漸普及的。感官接觸表面感受。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)開發(fā)對保亭縣的影響保亭縣過去是海南島的貧困縣，房地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步較晚，總量比較小。在短短的3個(gè)月里去化速度驚人。院落溫泉庭院300㎡四房－五房兩層大門設(shè)計(jì)體現(xiàn)“大宅”風(fēng)范。 體育功能區(qū)域（高爾夫球場）：熱帶雨林特色的國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場，前9洞為山景場，后9洞為水景場。酒店設(shè)有餐廳、酒吧、小賣部、商務(wù)中心、會(huì)議室、溫泉泡池、戶外大型游泳池、光纖上網(wǎng)等服務(wù)設(shè)施，方便舒適、先進(jìn)快捷。目前正在營業(yè)的酒店項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和規(guī)劃報(bào)建的酒店與度假村項(xiàng)目如附表（）。七仙神峰俊俏挺拔：七仙嶺有七座俏麗的花崗巖山峰，前峰最高大，海拔1126米，后六峰相依而小，可見性強(qiáng)。從“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”視角來看，可根據(jù)濱海度假層級(jí)開發(fā)過程，把握利用組合優(yōu)勢與差異度，切分三亞旅游市場和旅游地產(chǎn)市場。同比增61%。項(xiàng)目開發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺國家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場五區(qū)五隊(duì)劃界，占地約600畝。根據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)顧問公司對全國不同城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的研判如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資對比：一線城市房地產(chǎn)開發(fā)增長空間有限，二三線城市高速增長。?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)市場低速時(shí)期，二、三線城市開始崛起，陵水房價(jià)趕超三亞成為海南第一，瓊海連續(xù)5個(gè)月成交量占全省首位。%。以三亞為代表的“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”，以其天然資源的稀缺性和長遠(yuǎn)的增長潛力，成為優(yōu)選的財(cái)富工具和資金出口，吸引客源。 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營由三部分組成，一是超五星級(jí)悅榕莊酒店—“七仙悅榕度假酒店”，由191棟產(chǎn)權(quán)別墅和接待大堂、頂級(jí)SPA館和水療中心等配套設(shè)施組成，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理。 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目選址于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，七仙嶺主峰南坡下。項(xiàng)目已于2011年7月開始籌備，計(jì)劃于2016年6月項(xiàng)目建成。從“3S”到“3N”，標(biāo)志著人類的旅游追求從身體享樂為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃褡非鬄橹?。其中?；，%。 海南一線地區(qū)（海口、三亞）土地供應(yīng)量減少，成為更多企業(yè)開拓二、三線城市的契機(jī)。三四線城市普遍正處在經(jīng)濟(jì)加速增長，城市化高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場有較大動(dòng)能，價(jià)格處在相對洼地。 森林植被：%的森林覆蓋率。三是經(jīng)過多年的快速發(fā)展，保亭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)，產(chǎn)業(yè)支撐力不斷增強(qiáng)，環(huán)境、資源、區(qū)位和體制優(yōu)勢不斷彰顯，發(fā)展的潛力和活力不斷釋放。保亭借勢三亞，切分三亞旅游市場切實(shí)可行。黎風(fēng)苗情神奇濃郁：中國黎族苗族的主要聚集地，涵蓋物質(zhì)文化、精神文化、行為文化和制度文化的方方面面，原生性強(qiáng)，原汁原味。可以看出，隨著旅游的發(fā)展，七仙嶺區(qū)域的酒店星級(jí)水平越來越高，投資額越來越大。官邸別墅1棟，獨(dú)棟別墅客房從單套間到8套間，面積從70㎡到583㎡，酒店客房面積最小30㎡，最大99㎡。216。正在建設(shè)的超五星級(jí)金橡樹酒店，也是該開發(fā)公司的項(xiàng)目。沒有特點(diǎn) 針對頂級(jí)客戶及企業(yè)推出時(shí)間從上表看，七仙嶺度假酒店和度假村開發(fā)，走兩條路線，一是高端路線。而七仙嶺由于占據(jù)稀缺資源，產(chǎn)品用途和性質(zhì)不同，建造的度假豪宅起步較高，已銷售的七仙瑤池樓盤別墅在45000元/㎡左右。融入氛圍。但由于客人停留時(shí)間短，純粹餐飲娛樂方面的消費(fèi)，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對的支柱產(chǎn)業(yè)。n 30%為在華外企和大型國企董事會(huì)，高層管理會(huì)議以及時(shí)裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會(huì)等中等規(guī)模會(huì)務(wù)活動(dòng)n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士的私人聚會(huì)、家庭活動(dòng)以及婚禮等。從職業(yè)角度分，管理人員和技術(shù)人員占50%以上，記入公務(wù)員、私營業(yè)主和個(gè)體從業(yè)者的，達(dá)到了70%。劣勢（ Weakness ） 目前海南島的濱海比山野更能吸引國內(nèi)游客，外界來海南旅游主要認(rèn)可陽光、大海和沙灘，溫泉和熱帶雨林的旅游資源剛剛被發(fā)掘，客戶吸儲(chǔ)有一個(gè)過程。產(chǎn)品功能劃分 產(chǎn)品形式：星級(jí)酒店+獨(dú)棟別墅+目的地旅游 承擔(dān)功能：項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)新項(xiàng)目價(jià)值差異化。價(jià)格定位5萬元/㎡。線路采用管道埋地敷設(shè)。內(nèi)含傳統(tǒng)十字結(jié)構(gòu)橫梁的私密庭院，棕櫚樹和荷花池點(diǎn)綴周圍。 客房設(shè)計(jì)：足夠的客房數(shù)量服務(wù)于中高端客戶，但不失私密感和精品定位；運(yùn)營效率優(yōu)先，抗淡季能力，客房由一系列散落于熱帶雨林之間的別墅組成，總體感覺是個(gè)“村落”；總客房數(shù)大約200多間，包括各種不同大小的套房和別墅套房。建設(shè)行政辦公樓一座，占地6000㎡，建筑面積800㎡。遠(yuǎn)期，待七仙嶺地區(qū)污水處理設(shè)施建成投入使用后，污水排入市政管網(wǎng)統(tǒng)一處理。風(fēng)機(jī)進(jìn)口與風(fēng)管之間[安裝柔性短管，普通常溫風(fēng)機(jī)采用普通型通型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于送風(fēng)及空調(diào)送風(fēng)機(jī)上，常溫耐溫要求，在0℃70℃范圍內(nèi)應(yīng)保證材料不變形不老化；高溫排煙風(fēng)機(jī)采用耐高溫型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于高溫防火風(fēng)管及排煙風(fēng)機(jī)上，保證在300℃高溫下性能穩(wěn)定，并可連續(xù)工作半個(gè)小時(shí)以上。 建筑節(jié)能保亭縣為夏熱冬暖地區(qū)。耗能測算如下：電力耗能測算表建筑類型用電指標(biāo)（w/m2）建筑面積(m2)運(yùn)行天數(shù)d每天小時(shí)h需用系數(shù)年用電量（萬kwh）住宅2069240365240．30商業(yè)507000365180．60138其他合計(jì)注：①其他用電主要包括道路照明、景觀工程等。（2）、燃?xì)忮仩t煙囪排除燃燒廢氣，從本樓最高處排大入大氣。景點(diǎn)建設(shè)主要，有次入口景觀（集結(jié)地），小山頭看七仙嶺（地壇拜仙），過溪吊橋（七夕橋），田邊園道（田園風(fēng)光），石林（億年石浮雕文化園。其中屬于星級(jí)酒店管理的191棟，私人或企業(yè)會(huì)所別墅352棟（）。值得一提的是，每間套房還特別備有悅榕SPA獨(dú)有的花雨噴霧療程室，或泰式按摩房。該地平均每年約受2～3次臺(tái)風(fēng)襲擊，狂風(fēng)挾暴雨往往對樹木、工程建筑造成一定的損害。 基地交通： 項(xiàng)目離保亭縣城約8公里，目前項(xiàng)目東邊有一條3公里長的水泥村級(jí)公路連接城市主干道，作為項(xiàng)目的次入口道路。☆ 一處國際會(huì)議中心，承擔(dān)社交、集會(huì)的功能。 政府對七仙嶺溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)的政策支持，對項(xiàng)目建設(shè)提供了有利條件。 國內(nèi)旅游度假客源分析對“三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的旅游度假客源分析表明，七仙悅榕度假酒店的主要客源對象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地區(qū)，尤其是我國比較富庶的上海、北京、廣州地區(qū)客人，近幾年來更是呈明顯上升趨勢，成為來保亭度假的主要客源地，三大潛在市場需求能力概況如下：三大主要客源地客源情況分析 地 區(qū)類 別北 京上 海廣 州常住人口（萬人）1695人均年支配收入（元）247252667525317人均年消費(fèi)（元）170001939820836假日旅游增長率（%）1581314旅游者主要年齡層次（歲）30402030404060 各占33%2040旅游者月均收入（元）5000100003000800020008000出行方式家庭游、公司獎(jiǎng)勵(lì)、結(jié)伴游家庭游家庭游、結(jié)伴游度假時(shí)間（天）573527旅游者人均消費(fèi)（元）5000300015003000旅游目的濱海、山地度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽、商務(wù)會(huì)展游另外，經(jīng)過海南旅游界的共同努力，加大宣傳力度，促銷措施到位，旅游客源就能不斷擴(kuò)大。選擇一次性付款占到購房者的90%。保亭旅游業(yè)要走高質(zhì)量精品旅游發(fā)展路線，就必須進(jìn)一步開拓國際市場，必須做出更有吸引力的、新的產(chǎn)業(yè)，這就是真正體現(xiàn)本土的民族歷史特色的文化精品+休閑養(yǎng)生度假。游客是人看人，人擠人，加上國人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，得不償失。保亭縣商品房銷售情況表年份銷售面積㎡銷售套數(shù)（套）銷售均價(jià)元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042從上表看，2009年商品房銷售增大，平均套面積由2009年的80㎡增加到2010年的107㎡，%，發(fā)展速度明顯加快。較多的停車位。規(guī)劃有一座五星級(jí)酒店、300座獨(dú)棟產(chǎn)權(quán)別墅、2個(gè)VIP會(huì)所、1個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議中心、30畝原生態(tài)稻田以及兩個(gè)溫泉SPA區(qū)，是海南省中部規(guī)模最大、配套最全的五星級(jí)產(chǎn)權(quán)度假別墅酒店。216。項(xiàng)目用地呈酒瓶形的扁長條形。原天上人間在2005年底開業(yè)，酒店擁有268間（套）豪華客房，其中有50棟依山而建的獨(dú)立別墅。五是具有品牌知名度，七仙溫泉嬉水節(jié)、七仙嶺熱帶雨林溫泉在國內(nèi)的知名度和美譽(yù)度較高，七仙嶺溫泉國家森林公園榮登“海南旅游金牌榜”。%單位：萬人次從保亭內(nèi)部的旅游格局來看，利用七仙嶺旅游資源，與呀諾達(dá)景區(qū)、檳榔谷景區(qū)實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)，從而達(dá)到“盛世輝煌”的繁榮景象。抓住國家旅游發(fā)展的機(jī)遇，發(fā)展保亭地區(qū)的旅游地產(chǎn)，有利于重塑海島形象認(rèn)知，以雨林、文化還原海島的另一面，實(shí)行山水共舉，“藍(lán)”“綠”共贏，推動(dòng)大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)，共建海南旅游大格局。保亭縣世居民族為黎族和苗族，其他民族均為移民。48′,東接陵水縣，南鄰三亞市，西聯(lián)樂東縣，北依五指山市、瓊中縣。 2011年房地產(chǎn)大調(diào)控下的后市分析政府限購政策出臺(tái)的背景，原因之一，是高通脹促發(fā)資金大量流入地產(chǎn)市場，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大，因而，近一兩年以來，樓市政策與通脹水平關(guān)聯(lián)甚高。 2010年海南房地產(chǎn)發(fā)展分析 2010年成為海南新發(fā)展的初始年，年初國務(wù)院批復(fù)的國際旅游島政策，不僅帶來了國家強(qiáng)有力的支持，而且吸引了全國各地著名開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)勢入駐，更加吸引了全國投資者的關(guān)注。必將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。在海南的關(guān)聯(lián)企業(yè)有海南北斗建大投資有限公司，辦公地址在海南海口市。森林登山探險(xiǎn)為特色的旅游度假村。 項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思及建設(shè)內(nèi)容 七仙御度假村引進(jìn)當(dāng)今最先進(jìn)的跨國度假酒店——超五星級(jí)悅榕莊酒店專業(yè)管理，項(xiàng)目建設(shè)向世界頂級(jí)山地森林度假項(xiàng)目看齊，管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在未曾被人為破壞的地帶，以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格，打造頂級(jí)SPA、溫泉沐浴、集團(tuán)公司成立了10多年，在全國各地開發(fā)有大量著名樓盤，房地產(chǎn)總開發(fā)面積達(dá)到100萬㎡。其市場發(fā)展前景大，投資風(fēng)險(xiǎn)小，資產(chǎn)保值增值能力強(qiáng)。房地產(chǎn)也從旅游向休閑、商業(yè)、養(yǎng)老等多點(diǎn)剛需方向發(fā)展。海南房地產(chǎn)須保持一定投資和銷售，否則可能引起經(jīng)濟(jì)起伏，而今后若干年，房地產(chǎn)仍是海南支柱性產(chǎn)業(yè)。21′~~109176。 歷史文脈保亭縣轄6個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)，62個(gè)村（居）委會(huì)，463個(gè)自然村；境內(nèi)有5個(gè)國營農(nóng)（茶）場，1個(gè)熱帶作物研究所。保亭地處東西部濱海旅游帶與中部森林山地旅游區(qū)的交匯處，是三亞至中部的必經(jīng)之路。%改造期間七仙嶺景區(qū)過夜 同比 177。四是迎合了市場需求，到海南旅客和投資客的市場需求正由海濱度假旅游轉(zhuǎn)向山地、溫泉、森林等度假旅游。七仙嶺君瀾度假酒店：2007年5月5日，由浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)投資收購原海南天上人間酒店，后改名擴(kuò)建，是一家以“熱帶雨林”和“野溪溫泉”為主題，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的度假型酒店，由浙江君瀾酒店管理有限公司管理。一期規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)為，占地面積200畝，建筑面積26680㎡，規(guī)劃戶數(shù)114套庭院式山地別墅。 老年人休憩區(qū)域（國際延康園）：創(chuàng)造高品質(zhì)、仙境般的老年人居住環(huán)境，提供人性化的服務(wù)內(nèi)容?？傉嫉孛娣e480畝，總建筑面積9萬㎡，綠地率超過70％。主要物業(yè)形態(tài)表現(xiàn)產(chǎn)品線長，應(yīng)有盡有，別墅、洋房、集中式客房。據(jù)保亭縣住房保障與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，商品房銷售近三年來情況如下表。觀光旅游在中國沿襲了近20年，最大的問題是“旺丁不旺財(cái)”，有的賠本賺吆喝，結(jié)果是吃祖宗飯、造子孫孽。體驗(yàn)旅游也意味著旅游發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和提升?？蛻粢?549歲的比例最高，多為事業(yè)有成的中年人士。由此來自華北和華東的中高學(xué)歷，高收入人群對保亭樓市關(guān)注度較高，他們大多出于投資的目的，亦有部分人群關(guān)注保亭的景觀價(jià)值