【正文】 稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。C評估價格房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經常波動。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。復興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。一、西式建筑風格特點：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。建筑面積（套內面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構件和人群的重量，并把它傳給墻體。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進度。通常樓梯段一側靠墻一側臨空。l 樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標高平臺的傾斜構件，由連續(xù)的一組踏步所構成。它只有一個梯段，中間不設休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設施，一般設置在建筑物的出入口附近。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。但構造復雜，造價較高，不宜大量采用。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。其中以木窗和鋼窗應用最廣。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。按照構造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預制的板塊等。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側的墻上。根據(jù)其構造又分為：實體墻、空體墻和復合墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。決定建筑物基礎埋置深度的因素應考慮下列幾個條件：l 土層構造的影響：房屋基礎應設置在堅實可靠的地基上，不要設置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預制樁和灌注樁。獨立基礎：當建筑物上部為框架結構或單獨柱子時，常采用獨立基礎；若柱子為預制時，則采用杯形基礎形式。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎，大于5M者稱為深基礎。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。吸水后約為3 Kg。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構件質量均勻、成型密實的性能。分直接使用原木和加工用原木。l 杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。顆粒越細，早期強度越高。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。墻只起圍護作用，用磚砌筑。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。（5）城市產業(yè)結構城市產業(yè)結構發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業(yè)的消費結構。一、影響房地產消費的因素（1）經濟社會發(fā)展及城市化的水平經濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。第三節(jié) 房地產消費一、房地產消費的類型：投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經注冊登記在案的商品房數(shù)量。房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的。處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。地產類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。一、 地產的概念與分類地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。不可替代與差別性：房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。通常將這些生產用的建筑物稱為工業(yè)廠房。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。（3）常用水泥的技術特性l 凝結時效性：水泥的凝結時間分為初凝與終凝。l 細度：指水泥顆粒的粗細程度。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。主要用于檁條、地板、木樁等。原木是指伐倒后經修枝，并截成一定長度的木材。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結在一起形成堅固整體。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內?；A：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。按埋置深度可分為：淺基礎、深基礎。這種基礎適用于上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基?；A的埋置要有一個適當?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎用材，并加快施工進度。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內墻和外墻。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結構層上。l 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。它的構造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以及建筑藝術等方面的要求綜合確定。彈簧門：是平開門的一種。轉門對隔絕室內外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調的外門。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內鑲入玻璃，下部鑲入門芯板，稱為玻璃鑲板門。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。l 單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設施。l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側設有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。第三節(jié) 房屋面積計算一、房屋面積的分類實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。1建筑物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。講究色彩的搭配。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋脊同懸山式。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結構的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復雜結合，線條輕快的尖拱形拱門，內部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權威。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。房地產價格的特征主要有下列四個：房地產價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金房地產價格與租金的關系，猶如本金與利息的關系。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是考慮該房地產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格（或某特定時間的價格）。它是已經完成了的事實。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。Ｃ房地產價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。Ｂ使用權價格房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。B期望價期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。銷售風險預期損益值第二節(jié) 房地產價格的影響因素房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質條件對地價的影響較大。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產價格必然低下。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。五、經濟因素影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產投資。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。房地