【正文】 們感覺我們的腦袋各方面的思維不比他們笨，也不是不知道怎么做。但是中國信托有200份的限制。第四，國際化，外資銀行、外資資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量，目前來說，拿事實(shí)來說話，香港已經(jīng)開放了瑞思可以收購海外的物業(yè)到香港上市。注重了信托這種特殊的制度優(yōu)勢，在房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新必定是擔(dān)當(dāng)重任的。融資的路徑哪些是可行的，還有今天提了國際化，這是因?yàn)楫?dāng)前國際金融市場的形勢和中國金融市場開放的需要，我們房地產(chǎn)商走出國外的一種態(tài)勢。這與以前的一次規(guī)劃，每戶支付一萬元，長期滾動(dòng)是完全不同的。這后面意味著什么，我認(rèn)為意味著海外土地基金發(fā)展商和中國發(fā)展商之間的競爭已經(jīng)拉開了帷幕。不要說我們光是吹。 　　第三要催生以購買和持有成熟物業(yè)的房地產(chǎn)投資物業(yè)的（英文）。房地產(chǎn)信托在信托里面一直是一個(gè)比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號文件出臺，我記得是6月13號頒布，我們公司是6月12號開業(yè)，當(dāng)時(shí)27號我們跟中央電視臺做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實(shí)踐證明了這一點(diǎn)，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進(jìn)戰(zhàn)略投資者上市，其實(shí)它是擴(kuò)大它的分子，所以說風(fēng)險(xiǎn)資本增加，受到了影響。因?yàn)橐粋€(gè)健康的市場直接融資和間接融資應(yīng)該是在一定的比例，如果你開發(fā)商的比例比較低，你只出一成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)再控也控制不住的，所以說直接融資的比例需要提高，這是一個(gè)傳統(tǒng)融資的一個(gè)流程，今后可能需要資本市場的參與。 　　第二、我們國家的使臣購房比例過大，達(dá)到了78％，這個(gè)比例比歐美還要過，租賃市場滯后，由于租賃市場缺乏，租金對房價(jià)的指導(dǎo)體系建立起來了。但是這么一個(gè)龐大的房地產(chǎn)市場，我們國家缺乏一個(gè)非常健全有效的房地產(chǎn)金融體系，經(jīng)常講的金融體系是一個(gè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)體系，在我這方面我們國家完整的一個(gè)體系應(yīng)該是由商業(yè)銀行、一些在美國的儲貸會，包括房地產(chǎn)信托等來組成，同時(shí)還需要有一個(gè)完善的市場體系，就是要有一個(gè)交易的二次市場體系。 　　第三、關(guān)于房地產(chǎn)信托的一些東西， 　　第三、這個(gè)房地產(chǎn)金融體系因?yàn)橛星啡?，通過信托、基金等等的管道融資的渠道并不同場，一些民間的集資行為第一是成本高，第二在中國現(xiàn)有的法律環(huán)境下還是非法的一種狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)開發(fā)的資金其實(shí)是依靠消費(fèi)回款和政府的土地生成來支持的。上海做莊非常容易，機(jī)構(gòu)投資人的參與應(yīng)該能夠使這個(gè)市場趨于理性，現(xiàn)在證券市場逐漸開始向理性回歸。02年信托法和信托投資管理辦法，以及資金管理辦法為標(biāo)志，信托開始了重新的出發(fā)，原來發(fā)債、吸收存款這些信托本身去融資的方法，現(xiàn)在都不允許了，我們現(xiàn)在的公司比較類似于募私的產(chǎn)業(yè)基金， 從02年至今整個(gè)行業(yè)發(fā)展總體比較快的，到04年底，現(xiàn)在按照管理的資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到兩千億，為國民經(jīng)濟(jì)做出了積極的貢獻(xiàn)，當(dāng)然這中間也有個(gè)別的信托公司，德國是“德龍系”的資金不斷出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在正在不斷的出臺一些政策，其中即將要出臺是對信托公司要進(jìn)行分類管理，分成五類，不同的信托公司有不同的經(jīng)營范圍，不同的業(yè)務(wù)品種，不同的支持。因?yàn)槟汩T檻較高，我讓勞動(dòng)力雞蛋放在一個(gè)籃子里，交給一個(gè)開發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目出問題，就全有問題了，所以雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，銀監(jiān)會也意識到這個(gè)問題，去年出了一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)信托管理暫行辦法，主要是限制房地產(chǎn)信托，這為中國打下了基礎(chǔ)，五億以上規(guī)模，三年以上的期間等等。此前一路高歌猛進(jìn)的中國地產(chǎn)行業(yè)集體陷入低潮。發(fā)展商解決資金的來源的問題，是中國今后房地產(chǎn)改革的最重要的一環(huán)，如果我們說，目前房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整，成交量的調(diào)整，只是一個(gè)短暫的周期性的回落的話，結(jié)構(gòu)性的問題，對于中國房地產(chǎn)今后幾十年，甚至幾百年的發(fā)展，就顯得更加重要，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家中，發(fā)展商的融資的主要渠道是通過資本市場，而不是通過銀行代管，也就是說間接投資。 這個(gè)問題實(shí)際上我要呼吁，第一要大力發(fā)展中國內(nèi)部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場。這些便宜的錢在哪里？我想對我們更有幫助。實(shí)際上我們已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新生事物，例如2002年7月8日發(fā)的信托，拉開了房產(chǎn)的信托之路。 第三、當(dāng)前，中國房地產(chǎn)金融來講，信托加銀行的模式是中國房地產(chǎn)的主流模式，銀行資金很大，受121文的限制，等等的制約不靈活，信托很靈活。今年年底香港會發(fā)第一只瑞思，新加坡有五只。 我們的國民經(jīng)濟(jì)再發(fā)展，信托有自身的制度優(yōu)勢，我們做了比較，美國的北方信托公司管理2萬多億元美元，任何基金都可以叫做信托基金，基金不一定是信托。 我一個(gè)產(chǎn)品要25萬元，我就要說其他的產(chǎn)品沒有我的產(chǎn)品好，這是因?yàn)榉ㄒ?guī)造成的，他們的營銷方法我們都有交，現(xiàn)在的問題是法規(guī)的滯后。首先我們都是中國人，不同的教育，或者不同的系統(tǒng)，或者再夸張一點(diǎn)，每一個(gè)管國際信托的公司，一定要與國際的信托公司合作，各占50％，我認(rèn)為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準(zhǔn)備做這個(gè)合作，各占50％，我認(rèn)為政府是否想作這件事情，或者是否需要，或者是否準(zhǔn)備做這個(gè)。第二，美國用了非常久的夾層貸款的財(cái)務(wù)工具?，F(xiàn)在所有銀行的責(zé)任，如果是房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)也會體驗(yàn)到，如果賣房了，銀行找上來了，就是要放貸，雪中送炭是不可能的。我這樣講，我認(rèn)為李總利害，我們談了半天沒有掌聲，下面是否可以提出一些問題，今天不收錢，大家可以交換意見，這樣才叫做論壇。 陶冬：天津已經(jīng)有地產(chǎn)銀行，實(shí)際上中國金融體制改革已經(jīng)處于前沿，中國也在尋求金融創(chuàng)新，包括四大國有銀行的改制上市，這些已經(jīng)擺在前端的位置，作為地產(chǎn)提出很多新的課題，實(shí)際上歸結(jié)起來就是讓國際的瑞思沖擊一下中國的房地產(chǎn)金融，實(shí)際上是互動(dòng)的?？妥鞒株惢鶑?qiáng)：剛才給了很多的融資路線，第一個(gè)問題要問題你自己，你的公司將來想如何走。陶冬也說了不希望外資進(jìn)來，如果是外債進(jìn)來，可能會造成金融危機(jī)，如果短期的資金會造成金融泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。我為什么不找地產(chǎn)商，朱總理在93年就規(guī)定，中國的房地產(chǎn)不上市，所以我看了一下，朱總理的話到現(xiàn)在，基本上通過正門上市的房地產(chǎn)公司只有深圳的幾家，不讓房地產(chǎn)公司上市，所以這一行的也不去找他們。14 / 14