【正文】 京是不是與我的個人經(jīng)驗(yàn)相反。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門?！　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項(xiàng)看一遍，基本上每個大項(xiàng)里的每一個小項(xiàng)的工作日不會少于20個。　　　　 監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。這個企業(yè)的老板氣得吐血。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光?！　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。本人當(dāng)年參與的好幾個項(xiàng)目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)?！　〔贿^這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。這就是客觀規(guī)律。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。憤青們不要在這里給我指三道四。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上?！　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。嘿嘿。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。　　因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。這得寫死我啊。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。收人錢手軟，云云。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。暗地里啥招數(shù)都用得出來。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER?！　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。這個效果，我就不多說了。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。唉1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。隨便你怎么公示。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?！　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。那么我們就利用這個懸空期吧。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?！　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。31 /