【正文】 用。但時至今日，基本上表現(xiàn)平平。遠低于國內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場份額。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。在2000年以前的8年時間中，上海地方當局也試圖予以改變。我中心曾就此問題同市環(huán)衛(wèi)主管部門聯(lián)系，也不得要領(lǐng)。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機構(gòu)配套時收費的混亂。以上兩大因素的變化給辦公樓和商業(yè)用房的市場帶來許多不確定因素。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。1995年時，個人購房僅占34％，至2000年，已經(jīng)占93．6％（詳見表4圖4）。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。隨著汽車進入家庭的步伐越來越快，一些消費者在第二次購房時，開始在近郊區(qū)選擇獨立式別墅或聯(lián)體別墅，使這一類物業(yè)價格也開始上漲。眾所周知，上海外銷房市場客戶主要來自港臺、日本、新加坡以及東南亞等國的華僑。上海房地產(chǎn)市場價格自1995年開始一再下跌。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長速度有所下降（見上文）。并于1997年開始停止了對于高檔辦公大樓、賓館、飯店的土地出讓。從銷售來看，需求的增幅超過供應(yīng)的增幅。到2000年底，上海市的居民購買住房貸款余額，已經(jīng)突破300億人民幣，登上全國榜首。用所得稅政策推動住房需求。到90年代中期，市民改善居住的愿望依然強烈。90年代以來，為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價值，改善居民居住條件，上海加大舊區(qū)改造力度。表上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較年份商品房銷售面積（萬平方米）比上年增長幅度％存量房買賣面積（平方米）比上年增長幅度％存量房買賣與商品房銷售面積之比％1995　19961997199819992000資料來源：《19952000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》三是租賃市場迅速崛起。以下進行分別分析：一、市場需求增長較快表現(xiàn)在三個方面：首先，新建商品房銷售增長迅速。1995年上海商品房空置量達到413．39萬平方米，比1994年的175．33萬平方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬平方米，1997年底，達到969萬平方米，供大于求的矛盾相當突出。這類企業(yè)的產(chǎn)生，溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，促進了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。1994年超過兩千大關(guān)，達到2081家。綜觀這一時期上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進展是實質(zhì)性的，更重要的是經(jīng)過這一時期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場。1986年起，向中外合資經(jīng)營企業(yè)征收土地使用費，1987年開始實施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?！胺康禺a(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分”的觀點得到了確認，從而極大地推動了市場機制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。這些成果，從理論和思想上為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。到改革開放初期，成為了上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方米）。第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧在歷史上，上海曾經(jīng)是中國一個房地產(chǎn)市場相當發(fā)達的城市。研究上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對于上海、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。中國面臨著進入WTO的重大時刻，將進一步溶入全球經(jīng)濟格局中去。從無到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個階段。這一輪住宅建設(shè)，雖然還是非市場化的，卻是一個歷史性的演練，為日后上海房地產(chǎn)市場的大發(fā)展提供了建設(shè)知識和人才的初步準備。另一個標志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個人各負擔(dān)三分之一，出售給個人。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)公司94家，其中，中資公司72家，中外合資和外商獨資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè)人員近6000人。到1991年底，上海共對外出讓土地使用權(quán)12幅，計980萬平方米。1992年上海對外批租土地194幅，占地面積1983萬平方米，1993年對外出讓土地244幅，占地面積達4932．56萬平方米，1994年對外出讓452幅，占地1594．22萬平方米。四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積1203．51萬平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷地塊258幅，640．30萬平方米，比1994年下降了43％和59％，內(nèi)銷地塊（含外資內(nèi)銷）239幅，563．21萬平方米；1996年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷地塊出面積減少了40％，內(nèi)銷地塊增加了1倍以上，達到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回升。為保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長，中央政府采取了積極財政政策，旨在通過增加投資拉動經(jīng)濟發(fā)展。1999年達1328．67萬平方米。1997年上海人均GDP達到3102美元。浦東、閔行、寶山、徐匯作為上海人口導(dǎo)入?yún)^(qū)近兩年來一直是上海房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。自1996年開始，經(jīng)過連續(xù)3次降低，居民購房契稅負擔(dān)由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。用金融政策推動住房需求。與此同時，上海的住房消費的發(fā)展在全國也是領(lǐng)先的。而商品房銷售面積從1997年的686．，平均每年增長31．43％，供應(yīng)之比由1997年的1．65：1下降至1．07：1。1996年，開放藍印戶口政策，允許非上海市居民購買住宅，并給予上海藍印戶口。開發(fā)商對于新的房屋開發(fā)，開始注意了市場調(diào)查，根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，選擇成片地塊、確定檔次、完善規(guī)劃布局、增加綠化面積、美化小區(qū)環(huán)境、豐富立面頂面、推敲房型、注重營銷策略。表3　19952000年中房上海指數(shù)時間950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢可以看出，上海房地產(chǎn)價格與供求關(guān)系密切相關(guān)。使許多外銷樓盤，不得已只好外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷，售價對折。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達8萬之多。在此過程中，一些海外著名公司紛紛搶灘上海，由此帶動上海房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。（2）1998年戶央決定開始實行住房分配貨幣化，停止單位的實物分配。商業(yè)用房空置發(fā)展司樣如此，從1994年的1．43％不斷上升，發(fā)展到2000年的10．34％。但是，在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，有一塊是由權(quán)力部門、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場決定的，有某些不合理的地方。但是，施工的壟斷問題，仍未解決。上述問題，在上海已經(jīng)是老生常談。但是，未來改進的希望是有的：中國即將加入世界貿(mào)易組織，中央和上海市政府正在積極準備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標準，改善政府的工作、減少行政審批。注冊資本僅500萬元的資質(zhì)為三級、暫定三級或未定級的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％。一級資質(zhì)企業(yè)僅100來家，而且投資額和商品房銷售量僅占全市總量的10％。上海現(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。2000年年度報告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績，每股僅有幾分錢。1996年8月，上海市政府出臺《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級市場若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。盡管如此，從適應(yīng)市場需要而言，還存在三個問題：時效不足。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來自于政府機構(gòu)。總體趨勢是：形成同世界上超大型都市相類似的格局。而21世紀初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長。如前所述，中央對于上海21世紀發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。一方面海外客商繼續(xù)大量地進入上海經(jīng)商，要購租辦公樓、商場、廠房，也需要住宅。這說明了住宅問題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。由于一系列復(fù)雜細致的工作需要處理，嚴格說上海的政府機關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒有全面實施。一旦貨幣化方案實施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測單位：萬平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場用房（4）其他（5）總計2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長速度超過住宅。目前，上海的房地產(chǎn)價格已全面回升。而辦公樓、商場等非住宅，在5年中將逐年增長，甚至延續(xù)到整個年代。最后，上海的房地產(chǎn)學(xué)會、協(xié)會、院校和各種研究機構(gòu)較為成熟，比較冷靜、公允，會主動地分析和監(jiān)測市場，發(fā)布信息，當好參謀。21世紀初，上海的住宅質(zhì)量必然會全方位的提高。這也是許多西方發(fā)達國家住房發(fā)展歷程中走過的第三個階段。最后，傳統(tǒng)上具有國際化都市（海派）意識的上海居民（國內(nèi)獨具），不僅接受而且歡迎任何新鮮的、具有較高品位的事物。90年代上海新建住宅在擋次上的區(qū)別還是比較明顯的，但是在各檔次內(nèi)部對于使用對象的細分不足。主要表現(xiàn)為縱橫三段式、富立面。相信21世紀初開始，上海住宅風(fēng)格將有很大的發(fā)展。同時，對住宅內(nèi)部尤其是房型設(shè)計，也是重視的，并領(lǐng)先于全國大部分地區(qū)。以門和門廳的設(shè)計而言，不僅是簡單的大小問題，更要全面考慮主人和客人、大人和小人、婦女和老人及殘疾人等，從提物敲門、開門、進門、駐足、寒喧、寬衣脫帽更鞋、屏蔽等一系列需要。于是，小品、草坪成為最多的追求。這些知識在21世紀初應(yīng)為居民普遍地理解。除了相當專業(yè)的人士以外，對此問題認識比較清楚的人不多。良好的小環(huán)境、小生態(tài)，不僅僅體現(xiàn)在小區(qū)的前部或顯要位置，而是安排在小區(qū)的中心位置或住房的四周，盡量使小區(qū)的每一個家庭共享。在這種條件下，為滿足上海居民生活質(zhì)量提高的要求，以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果的采用，在思想上將得到廣泛的重視，在實際使用上，也會有實質(zhì)性的突破。但是，受全國形勢的制約，仍有局限性。主要表現(xiàn)是：1．土地出讓的市場化水平會極大提高。目前，上海舊公房市場化（出售）的部分已經(jīng)接近7成。這兩個問題是互相聯(lián)系的。正如上文指出的，舊公房的市場化改革將于21世紀初完成，這為舊公房物業(yè)管理的市場化奠定了良好的基礎(chǔ)。可惜的是：90年代后期，東南亞金融危機累及了上海房地產(chǎn)的銷路，使外資對上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。（3）尤其是正在向現(xiàn)代化國際大都市奮進的上海市，在對外開放中具有自然地理、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場規(guī)模、政府形象、國際地位等等獨特的綜合優(yōu)勢，對海外投資具有愈來愈強的吸引力，成為海外投資的首選。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢、設(shè)計物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔。表現(xiàn)在兩個方面：一是門類較全。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競爭程度不低。今后，仍會繼續(xù)。展望21世紀初，外資還要不斷進入，尤其是西歐、北美的外資會進入（剛剛進入的有美國21世紀不動產(chǎn)）。21世紀初，隨著上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)競爭的加劇和質(zhì)量的提高，向內(nèi)地的發(fā)展不僅是一種必要，也是一種可能。同其他產(chǎn)業(yè)的國有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國有企業(yè)（以開發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。近一、兩年來，在中央關(guān)于國有企業(yè)體制改革精神的指引下，上海少量的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施了股份制改造。雖然實力尚弱，但未來對他們的行政限制愈來愈少、政策環(huán)境愈來愈寬松，加上機制靈活，競爭力會逐漸超過國有企業(yè)。在市場中，除了資產(chǎn)規(guī)模及開發(fā)量之外，可能保留一定時期的領(lǐng)先之外，此外，還有什么優(yōu)勢可言？即便是資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量，也將逐漸萎縮。這里，毫無疑問包括了信息技術(shù)的重要作用。隨著美國大批同站的關(guān)門及納格達斯指數(shù)的狂瀉，中國的網(wǎng)站也吹起了關(guān)門風(fēng)，一些房地產(chǎn)網(wǎng)站也搖搖欲墜。因為在傳統(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價實在太高，而且無法實行互動交流。當前，上海的房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量雖然不少（估計有幾十家），但是成氣候者鳳毛麟角。如此巨大的市場容量，引起了全球經(jīng)濟界的高度關(guān)注，紛紛探索這個市場所能帶來的商業(yè)機會，以及進入這個市場的