【正文】 2主力房型三房主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米花園面積100M2露臺面積15M2車庫室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷售情況單價范圍38005000800010000均價43009000總價范圍75100萬200400萬主力總價90萬300萬銷售率50%50%虹山半島　　位于虹梅南路，周邊生活配套較少。單套總價為44——，屬經(jīng)型別墅。半島花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。其中TOWN　HOUSE 146幢，獨立別墅10幢，小高層5幢，分三期開發(fā)?！　⌒^(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個房間，三樓上還有一假層，由于做活動室，破壞了房間的私秘性和動靜分離的原則?！　∠M者同樣對TOWN HOUSE的了解和認識很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購買，此時TOWN HOUSE并沒有被大部分的消費者認同和接受。花園較小，只是象征性的。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小。小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。小區(qū)綠化率低，組團綠化較少。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園等。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟型聯(lián)體別墅會各自分化出來。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價高卻很好銷。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。與石庫門建筑同時發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個變種。上海房地產(chǎn)專題研究報告目　錄一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析(一) 初始階段市場狀況(二) 發(fā)展階段市場狀況(三) 趨向成熟階段市場狀況四、 TOWN HOUSE 消費者特征分析五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） 區(qū)域特征分析（二） 檔次劃分（三） 類別劃分（四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，當(dāng)時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴展。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等?！　∧壳吧虾Ｔ谑鄣穆?lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價相對便宜，因而單體總價不高 的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。前后間距不大，只有15米。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。房型設(shè)計不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。階段特征分析：　　該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目不多，TOWN HOUSE為主的項目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?！　陌l(fā)展商角度進行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。櫻園的景觀設(shè)計有特色，強調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。，分三期開發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。公交線路70735經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷。　　小區(qū)規(guī)模較大，以TOWN　HOUSE為主，并有少量獨立別墅及小高層公寓房。圣淘少花園定位在70萬左右，屬中價位別墅，銷售狀況良好。設(shè)有儲藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。銷售狀況良好。景觀方面，綠化率高達75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺造景設(shè)計”景觀步道，強調(diào)月月賞景。通過分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點： 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對交通的要求較高。２、浦東區(qū)域版塊項目名稱陽光歐洲城經(jīng)典花園項目概要地址浦東佳林路79號康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團開盤日期一期997二期20007交房日期一期20007二期20013開發(fā)概要占地面積12萬6萬建筑面積9萬容積率總戶數(shù)476戶165戶間距1216米16米綠化率建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)102主力房型三房五房主力面積160、2201719220層數(shù)34層高4面寬花園面積30M230M2露臺面積20M220M2車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷售情況單價范圍2980350031003800均價32003400總價范圍4790萬5588萬主力總價70萬70萬銷售率90%90%陽光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開發(fā)區(qū)及通用汽車城，周邊配套設(shè)施較完善，無軌道交通，公交線路較多。配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。小區(qū)內(nèi)的配套較少。房型設(shè)計新穎，寬敞氣派。限于虹橋地區(qū)地價的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。除海上花園、西郊寶成花園，位于長寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個TOWN HOUSE項目的：項目名稱陽光愛琴海潛水灣花園項目概要地址莘松路、場西路莘松路999弄投資興建上海松貿(mào)房產(chǎn)上海新世紀(jì)正潤置業(yè)物業(yè)公司開盤日期2001120011（聯(lián)體）交房日期200112200112開發(fā)概要占地面積11000平方米18萬建筑面積容積率總戶數(shù)308戶108（聯(lián)），152（獨）間距1520米綠化率建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格現(xiàn)代簡約主義新古典主義景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)84主力房型4DLK4DLK+書房主力面積173189230258層數(shù)33+閣樓層高（客廳）面寬68米花園面積100露臺面積303040車庫室內(nèi)室內(nèi)外立面仿涂料+金屬構(gòu)件石料+涂料銷售情況單價范圍3000390047004900均價34004800總價范圍5273萬100124萬主力總價5273萬100124萬銷售率80%30%淺水灣花園位于松閔別墅區(qū)，周邊以中檔別墅為主。陽光愛琴海也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。江南文化園位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設(shè)施較少，出行靠自備車和小區(qū)巴士。全部為室內(nèi)車庫，客廳挑高，獨立的半錯層餐廳，二層三個房間有兩個朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達7米。景觀設(shè)計有特色，5700平方米下沉式中庭水景花園，并根據(jù)不同風(fēng)格的別墅，營造不同風(fēng)格的景觀。階段特征總結(jié)：經(jīng)過上述TOWN HOUSE項目的分析，可以看出進入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE的特征。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟勢力強，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。6） 對中高檔樓盤有居住經(jīng)驗和判斷標(biāo)準(zhǔn)。（三）消費者習(xí)性特征分析：追求氣派的住所，如獨體別墅，豪華洋房，但沒有經(jīng)濟能力達到，聯(lián)體別墅以合理的價格，寬敞的空間，正好滿足其要求。 從二次置業(yè)者購買過程看，他們則表現(xiàn)得更為“挑剔”。　?。薄OWN HOUSE對交通的要求較高國外TOWN HOUSE一般位于高速公路和軌道交通的附近，上海的TOWN HOUSE也大部分位于外環(huán)線、地鐵、輕軌、快速干道的旁邊，這是由 TOWN HOUSE 的居民活動特性決定的。１、 經(jīng)濟型TOWN HOUSE，指總價在50萬元以下的TOWN HOUSE，一般均價在３０４０萬元左右。３、 豪華型TOWN HOUSE，指總價在100萬元以上的TOWN HOUSE。另外根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)還可劃分為：公寓和聯(lián)體混和的小區(qū)、單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)。　　半公共活動空間組團間的步行道，為居民提供安全便捷的步行空間和交往空間，一般為35幢聯(lián)體組成一個圍合組團。２、 TOWN HOUSE小區(qū)道路系統(tǒng)TOWN HOUSE小區(qū)道路交通應(yīng)遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價值性、人本分流性。４、建筑式樣風(fēng)格分析：TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，在歐洲各國家廣為流行，后TOWN HOUSE引入美國，并得到了興旺發(fā)展。消費者對房型的要求也總是放在第一位的，研究TOWN HOUSE的房型對TOWN HOUSE發(fā)展有重要意義。開放空間，指客廳，寬敞明亮，舒適氣派。由于很多家庭為三代同住，老人、小孩和客房一般放在二層。TOWN HOUSE未來的發(fā)展從上海大都會的可持續(xù)發(fā)展的脈搏可以看出：隨著上海經(jīng)濟的不斷可持續(xù)發(fā)展，居民的收入不斷提高，相對于這個市場也是不斷放大