【正文】 收入預(yù)測(cè)表》。（二）資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)，至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時(shí)，以銀行貸款支付地價(jià)及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時(shí)，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，使整個(gè)項(xiàng)目投資完成。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銷售費(fèi)用估算表》。工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為4。（二）開發(fā)費(fèi)用測(cè)算管理費(fèi)用 ，從2011年7月至2013年底，共計(jì)1315萬元。二、項(xiàng)目經(jīng)營方案 項(xiàng)目經(jīng)營方案主要針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。建筑密度：不大于40%。二、項(xiàng)目劣勢(shì)市區(qū)到蔡家組團(tuán)兩江新區(qū)正在發(fā)展階段，段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時(shí)間。僅區(qū)內(nèi)就有各類科研機(jī)構(gòu)67個(gè)，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學(xué)校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個(gè)，各類研究人員近萬人，企業(yè)發(fā)展所需人力資源可得到有力保障。 組團(tuán)（園區(qū)）建設(shè)用地條件得天獨(dú)厚，土地相對(duì)平坦開闊，工程地質(zhì)條件較好。其中，遂渝線在蔡家設(shè)立客運(yùn)站，每天定時(shí)發(fā)送列車30對(duì)，年客運(yùn)能力1000萬人次）、四條陸上快速通道（渝合高速、110省道、重慶中環(huán)快速干道、重慶市繞城高速）經(jīng)過該地區(qū)，擁有重慶市北部水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)集聚優(yōu)勢(shì)。值得一提的是，6月份8個(gè)公租房項(xiàng)目集中開工，上半年共計(jì)開工公租房700萬平方米。%，%?！　?jù)統(tǒng)計(jì)。從銷售情況看，%。境內(nèi)有一條黃金水道（嘉陵江蔡家組團(tuán)段將建設(shè)1個(gè)1000噸級(jí)多用途泊位和1個(gè)2000噸級(jí)散貨泊位）、二條輕軌線（6號(hào)線、6號(hào)支線）、三條鐵路（遂渝線、襄渝線、全國鐵路3號(hào)線。 組團(tuán)（園區(qū)）已主動(dòng)聚集西南大學(xué)、重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、重慶儀表材料研究所、重慶國際企業(yè)孵化器北碚孵化園等市內(nèi)外大專院校、科研院所和重點(diǎn)骨干企業(yè)的人才于組團(tuán)（園區(qū)）開發(fā)建設(shè)。努力營造“親商、富商、聚商”的良好氛圍，以一流的服務(wù)、一流的環(huán)境、一流的信譽(yù)為入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。容積率：。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。（2）一期開發(fā)進(jìn)度 開發(fā)組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為2011年10月至2013年10月。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的。前期開發(fā)費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi) 。銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的3%計(jì)算， 3%=。 第八部分 項(xiàng)目資金籌措一、土地開發(fā)模式投資方案 本項(xiàng)目若只進(jìn)行土地整理，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為2年半。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，此外還缺少的資金，則向銀行貸款。假定每年住宅的單價(jià)上漲7%，則本項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2011年2012年2013年住宅銷售價(jià)格(元/平方米)390041734465商業(yè)銷售單價(jià)的確定 假定商業(yè)的銷售單價(jià)為住宅銷售單價(jià)的3倍，則本項(xiàng)目商業(yè)的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2011年2012年2013年商業(yè)銷售價(jià)格(元/平方米)11700 1251913395 車位銷售單價(jià)的確定 假定本項(xiàng)目目前的車位價(jià)格與蜀都花園車位的銷售價(jià)格一致，且設(shè)定每年車位的單價(jià)上漲7%，則本項(xiàng)目車位的銷售單價(jià)如下：項(xiàng)目2011年（）車位價(jià)格2011年2012年2013年車位銷售價(jià)格(萬元/個(gè))（二）總銷售收入的測(cè)算 根據(jù)上述住宅銷售進(jìn)度與價(jià)格預(yù)估。此外，從階段性建設(shè)經(jīng)營期來看，本項(xiàng)目從2010年啟動(dòng)至2011年竣工，只需在住宅部分實(shí)現(xiàn)100%銷售，商業(yè)和車位部分實(shí)現(xiàn)30%的銷售的情況下便能收回所有的投資，因此本項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。 地下停車場(chǎng)部分工程成本核算表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資成本(元/m2)投資總額(萬元)依據(jù) 備注一土地費(fèi)用2901土地補(bǔ)償費(fèi)290二前期工程費(fèi)用1931工程監(jiān)理費(fèi)262建設(shè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)103環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)04工程招標(biāo)費(fèi)35圍墻修建工程費(fèi)56環(huán)境評(píng)價(jià)編制費(fèi)07勘查設(shè)計(jì)費(fèi)18地質(zhì)勘查費(fèi)09施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)110白蟻防治費(fèi)111工程造價(jià)咨詢費(fèi)112邊坡治理1713防雷裝置安全檢測(cè)114雷電災(zāi)害評(píng)估費(fèi)115施工用電1416施工用水安裝費(fèi)17平基土石方及環(huán)境整治11018水土流失防治費(fèi)019地形測(cè)量費(fèi)120放線測(cè)量費(fèi)121電力勘察設(shè)計(jì)費(fèi)0三建安工程費(fèi)用23841基礎(chǔ)、主體及水電安裝費(fèi)2321 2消防工程63 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1461小區(qū)配電室安裝0 2小區(qū)景觀綠化工程（含小區(qū)道路，管網(wǎng)）146 五管理費(fèi)（一至四項(xiàng)2%）60 六利息（一至四項(xiàng)%工期/270%）139 七行政建設(shè)規(guī)費(fèi)1551城市建設(shè)配套費(fèi)145 2建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi)1 3建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)0 4散裝水泥專項(xiàng)基金0 5人防易地建設(shè)費(fèi)2 6人防易地建設(shè)費(fèi)消防費(fèi)4 7地籍測(cè)繪費(fèi)（2985/戶）1文件規(guī)定8房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)（3元/平方米）1 文件規(guī)定已減半9權(quán)屬登記費(fèi)（2985/戶80元/戶）1 文件規(guī)定已減半10住宅用地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)（2985戶7元/戶）0 文件規(guī)定已減半八利潤（一至四項(xiàng)3%）91 九稅金（一至八項(xiàng)合計(jì)%）194 十合計(jì)3453編制說明：本核算建筑面積按21540m2測(cè)算；地下一層，機(jī)動(dòng)車停車位718個(gè)，機(jī)動(dòng)車位按30m2/位，22