【正文】 超高層住宅產(chǎn)品四種模式總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅受到 高知精英人士 的認(rèn)同，銷售情況良好 三期成交客戶情況： ?企業(yè)主及高級(jí)管理人員為主。 三、城市非核心資源類超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 采用 21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻與建筑墻體虛實(shí)相依襯，外立面色彩清新活潑，凸窗增加立面凹凸 ?建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 建筑的造型設(shè)計(jì)采用了 21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格手法，從而體現(xiàn)高尚住宅建筑的高貴和典雅。 會(huì)所、室內(nèi)裝修： 無不體現(xiàn)豪華、 尊貴，代表這一時(shí)期豪宅的最高品質(zhì) ?會(huì) 所： 包括空中花園、 500平方米泳池、臺(tái)球室、健身房、家庭活動(dòng)廳、兒童娛樂設(shè)施、桑拿浴室、閱覽室、影視廳等 ?電梯廳： 墻身及地面鋪砌高級(jí)石英磚，配立體天花，安裝典雅燈飾，安裝 HITACHI高速電梯 ?風(fēng)水 ：一塊十幾噸重的泰山石擺放在俊園大廈廣場的中央，俗稱“石敢當(dāng)”，起鎮(zhèn)宅辟邪作 ?周邊環(huán)境 ：公 園（洪湖公園、深圳水庫公園等）；學(xué) 校（翠園中學(xué)、翠竹小學(xué)、海麗達(dá)幼兒園等 )。 ?商業(yè)設(shè)施、酒店、寫字樓規(guī)劃共計(jì) 26萬㎡，結(jié)合其他資源占總體比例約 20％。戶型從四房兩廳到一房一廳，從 80多平米到 300多平米，自由選擇 ?開闊江景臥室與客廳，配以上海住宅罕有的雙層中空鋼化玻璃落地窗，將稀有水景、外灘風(fēng)光及園內(nèi)美景引入室內(nèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型 VP7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 1 2 3 2 4 5 6 5 3 7 9 9 10 8 1 網(wǎng)球場 2 反射池 3 按摩浴缸 4 會(huì)所 5 泳池 6 兒童泳池 7 健身房 8 健身房 9 燒烤亭 10 兒童游憩區(qū) 會(huì)所 兒童游憩區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?頂層豪宅的偌大空間，超級(jí)主人房能占據(jù)每一層的整個(gè)翼樓，其余空間可供休閑和娛樂用途，屋主甚至能在其間建造私人的 SPA、健身房或美術(shù)展示廳，且能眺望吉寶灣和圣淘沙 。 建筑開發(fā)理念 ：獨(dú)特曲線與水岸景觀相映成趣， 物業(yè)與所處的天然環(huán)境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)在人回歸自然的渴求 頂層和樓宇間均種植樹木 與吉寶灣天然環(huán)境融為一體 ?Reflections at Keppel Bay實(shí)現(xiàn)吉寶島資源價(jià)值最大化的同時(shí)，也充分珍視島嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，都使其與吉寶島融為一體。 ?單位數(shù)目 ： 1129 戶 ?稀缺資源 ：整幅地段的海岸線長達(dá) 750米 ?策劃及代理： 世邦魏理仕及DTZ戴德梁行為在香港及全球的市場策劃及銷售代理 6棟高層規(guī)劃圖 11棟別墅規(guī)劃圖 Reflections at Keppel Bay 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35/F42/F Tower 8A 29/F33/F Tower 8A 43/F49/F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Manhattan風(fēng)格 Malibu風(fēng)格 Power Blue風(fēng)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而在小區(qū)里的空地處，還有大量石材鋪在地上，工作人員挑選顏色、紋路相近的，鋪于同一套房子內(nèi)。 ?在有限的室內(nèi)安排充足的儲(chǔ)藏空間 。 貝沙灣 BelAir ， 8個(gè)特色水池配以不同主題，燈效及逾百水柱，構(gòu)成一條躍動(dòng)閃耀的珊瑚魚 ?BelAir 170萬尺的大型綠化環(huán)境，而 60萬尺的臨海休憩公園更在咫尺； ?大廈前方營造一個(gè)以水為主題的花園平臺(tái)： 8個(gè)特色水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構(gòu)成一條躍動(dòng)閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉(zhuǎn)變； ?花費(fèi)數(shù)千萬元在這設(shè)臵如拉斯韋加斯 Bellagio多達(dá)約 100條的屏風(fēng)式噴水柱 ，晚上會(huì)配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致； ?發(fā)展商將一艘 60尺長的游艇放在示范單位旁 ，而未來 BelAir ，可憑 住客會(huì)所的會(huì)員身分 ，租用這艘游艇。 ?發(fā)展商形容此物業(yè)可媲美法國南部。目前 已賣出共接近2022個(gè)豪華單位 。 “ 香港貝沙灣項(xiàng)目一直被公認(rèn)為香港豪宅項(xiàng)目的先驅(qū)及典范” ?發(fā)展項(xiàng)目名稱： 貝沙灣(Residence BelAir) ?區(qū)位 ：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于“香港硅谷”數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級(jí)發(fā) 數(shù)碼港艾美酒店 、豪華住宅和購物商場） ?發(fā)展商 ：盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ?賣方 ：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司 ?地塊用途限制 ：私人住宅 ?年期 ： 2022年 5月 22日起計(jì) 50年 ?交通 ：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)， 18分鐘至中環(huán)，20分鐘到尖沙咀， 35分鐘到機(jī)場 ?資源 ：背山面海， 700米海岸線 香港島 貝沙灣 九龍 貝沙灣六期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?凱旋門效應(yīng)下，目前擎天半島的平均尺價(jià)為 8,000元，較上月同期上升 5%～ 7%，本月尺價(jià)將再有 3%～ 5%升幅。 香港及新加坡案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅發(fā)展的價(jià)值要點(diǎn)總結(jié) 宏觀因素KPI 城市 GDP 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， GDP總量達(dá)到一定規(guī)模 城市化率 城市化率高，已經(jīng)進(jìn)入或?qū)⒁M(jìn)入后期階段（超過 65%） 實(shí)現(xiàn)售價(jià) 至少實(shí)現(xiàn)超過 10000元/㎡ 的銷售均價(jià)，遠(yuǎn)超建安成本 客戶群體 本地視野開闊的財(cái)富階層，或能吸引國際化生活人士 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層分類 ?酒店 ?寫字樓 ?綜合體 ?居住性物業(yè) ?深圳 羅湖俊園（萬科） ?深圳 擎天華庭 ?深圳 金域藍(lán)灣（萬科） ?上海 .世茂濱江 ?武漢 .錦繡長江 ?香港 .貝沙灣 ?香港 .凱旋門 ?香港 .淺水灣 ?新加坡 .吉寶灣 ?…… ?上海金貿(mào) ?武漢 .錦繡長江 ?……… ?很多 CBD商務(wù)中心 ?北京中央商務(wù)區(qū) ?上海陸家嘴 ?深圳中心區(qū) ?北京中環(huán)世貿(mào) 綜合體 ?住宅＋酒店 ?寫字樓＋公寓 ?商業(yè)＋寫字樓＋公寓 ?深圳華潤 .萬象城 ?深圳大中華廣場 ?…… 項(xiàng)目區(qū)位條件、規(guī)模、城市特性及限制條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 [關(guān)鍵字 ]： ?國內(nèi)外超高層、典型案例 [案例簡介 ]： ?對國內(nèi)外超高層典型案例進(jìn)行分析研究，包括發(fā)展歷程、歸類、出現(xiàn)條件、戶型等 [案例適用范圍 ]： ?超高層建筑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超高層住宅客戶群體的特性 ?超高層的心理安全感 ?高公攤 ?高物業(yè)管理費(fèi) 客戶心理優(yōu)勢 客戶心理劣勢 ?唯我獨(dú)尊的感受 ?開闊的景觀視野 ?便利的城區(qū)生活條件 客戶群體為視野開闊的財(cái)富階層 ?早期以香港或海外客戶為主，集中于少數(shù)一線城市 早期客戶 ?發(fā)達(dá)及較發(fā)達(dá)城市的視野開闊群體及國際化生活人士 當(dāng)前客戶 客戶群體為視野開闊的財(cái)富階層更易于接受超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、城市核心資源類超高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)，更帶起香港豪宅價(jià)格不斷攀升，使得香港樓市出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴以來的新高潮。 62樓空中花園 60樓為宴會(huì)及休閑區(qū) 61樓是大型健身中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設(shè)有寬敞露臺(tái)配合花園平臺(tái)上不同主題的池景及特色園林，接連一望無際的碧海藍(lán)天，同時(shí)飽覽三重優(yōu)美景致 ?37層（ 2）、 43層（ 2）、50層（ 4） —— 注：不設(shè) 12 3 44層 數(shù)碼港艾美酒店 豪華游艇碼頭 甲級(jí)寫字樓 娛樂購物中心 豪華洋房 豪華高層住宅 豪華高層住宅 會(huì)所 ?自 2022年 2月 14日，在鋪天蓋地的宣傳推廣攻勢下，貝沙灣正式開售， 短短一周內(nèi)售出近 100套豪宅 。 ?靠山面海，盡享港島南區(qū)的幽邃靜謐，同時(shí)兼享都會(huì)的繽紛動(dòng)感。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。每座電梯大堂的樓高達(dá) 30尺 ，氣勢不凡； ?對于樓梯的尺度和開門的尺度都有細(xì)心設(shè)計(jì) ，尤其是大量采用雙進(jìn)戶門的設(shè)計(jì)，也充分考慮到日常生活的細(xì)節(jié) ——— 可以讓傭人直接進(jìn)入廚房和傭人的住處，而不必提著大包小包經(jīng)過客廳到廚房。這樣做，能保證整個(gè)地面顏色差異不大，提高檔次。設(shè)計(jì)師特意將海天的天然色調(diào)自室外引入室內(nèi)，予主人時(shí)刻都能感受 凈明無壓 的生活感覺。 附件 1： 8座 A戶型圖 Tower 8A 8/F Tower 8A 9/F28/F amp。 Reflections at Keppel Bay由 6座高層公寓樓及 11座別墅式公寓樓組成，本案主要研究該案例 ?二期： Reflections at Keppel Bay ?項(xiàng)目地址： 位于吉寶灣，面臨圣淘沙島，背倚花芭山，毗鄰佳麗比園 ?項(xiàng)目類型： 公寓 ?土地期限： 99年地契 ?建筑面積 ： 193， 400平方米 ?容積率 ： ?物業(yè)類型 ： 3棟 41層、 3棟 24層玻璃高樓， 11棟高 6至 8層的公寓樓。 工作 娛樂 生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。最小的公寓單位是面積約 間公寓，最大的就是中央大樓頂端的 6個(gè)臥房式超級(jí)頂層豪宅。 ?會(huì)所擁有健身房、露天陽臺(tái)、蒸汽室、緩步跑道、 2個(gè)網(wǎng)球場、燒烤亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒童游戲區(qū)、開放式草坪、公共體育長廊等， ?會(huì)所充分人性化，不僅有專門的兒童游樂園，還有專門的兒童游泳池； ?一個(gè) 1萬平方米的反射池（相等于大約 8個(gè)奧林匹克游泳池的規(guī)模） 。 戶型 VD3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型與平面布局： 種類較多，適應(yīng)不同客戶需求層面，提高產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)性 ?大而規(guī)整的空間布局，主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確，客廳、主臥等區(qū)各行其是、互不干擾。 ?總體規(guī)劃上延續(xù)世茂濱江模式“向空中發(fā)展”策略，高層低密度的規(guī)劃布局留出更多土地，使得園林綠化和公共空間得到大量增加。 戶型： 189－ 507平米， 13種戶型，最大程度地滿足了業(yè)主對豐富多彩生活的追求 ?套數(shù)： 共 178套豪華單位 ?戶型區(qū)間： 189－ 507平米，共 13種戶型 ?主力戶型： 200多平米 ?實(shí)用率： ＞ 80% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 港麗豪園位于福田中心區(qū)，由兩幢超高 42層及一幢 17層高住宅樓組成 ?發(fā)展項(xiàng)目名稱： 港麗豪園 ?發(fā)展商： 麗豪實(shí)業(yè)（深圳）有限公司 ?地塊用途： 居住用地 ?區(qū)位： 深圳福田區(qū)濱河路與彩田路交界處，屬福田中心區(qū) ,是深圳的 CBD，更兼具深圳行政中心的特殊地位 ?交通： 多路大、中巴晝夜穿梭、四通八達(dá) ；五分鐘到達(dá)地鐵站 ?總占地面積 :米 ?建筑面積 ： 67700平方米 ?綠化率： 60%，綠化園林、空中花園 ?容積率 ： ?實(shí)用率 ：約 77％ ?開盤時(shí)間： 202231 ?入伙時(shí)間： 20221031 ?均價(jià) ： 12022元 /平 案例 2：港麗豪園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地處城市中心區(qū)黃金地段，一般規(guī)模較小，多定位為高檔公寓 由于地塊規(guī)模一般較小，以單個(gè)或數(shù)棟筒體或蝶式的點(diǎn)樓排布為主 項(xiàng)目定位方向：高檔公寓 規(guī)劃布局 區(qū)位 —— 城市中心區(qū)黃金地段，寸土寸金 產(chǎn)品以高梯戶比的公寓產(chǎn)品為主，舒適性較差，亦可定位為商住公寓，戶型面積偏小 產(chǎn)品定位 資源 —— 無強(qiáng)勢景觀資源，或二線遠(yuǎn)景，不足支撐溢價(jià) 單純城市核心類 案例總結(jié) 小地塊高容積率，走高端公寓（或商?。┞肪€ 開發(fā)思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀： 香堤雅境，泰式皇家體閑園林 ?泰式園林為主題： 花式游泳池兼具了水景的效果，周邊配上具有南洋情調(diào)的石雕柱、噴水石鴨、雞蛋木、棕櫚、大葉榕、亭傘桌椅，讓人仿佛臵身風(fēng)光無限的普吉島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地處城市中心區(qū)黃金地段，一般規(guī)模較小，多定位為高檔公寓 以景觀為規(guī)劃價(jià)值主導(dǎo)，高容積率高密度的規(guī)劃形式 項(xiàng)目定位方向：高檔住宅 規(guī)劃布局 區(qū)位 —— 城 區(qū)非核心地段 產(chǎn)品以較高梯戶比的城市高端住宅產(chǎn)品為主，舒適性一般 產(chǎn)品定位 資源 —— 具有有 強(qiáng)勢景觀資源 ，足以支撐溢價(jià) 單純城市核心類 案例總結(jié) 以超高層為形象標(biāo)桿，普通高層產(chǎn)品為盈利主體，同時(shí)消化過高的容積率 開發(fā)思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。這里不僅星級(jí)旅游酒店林立，同時(shí)周邊緊鄰的還有購物中心、會(huì)展中心、賭場、游艇碼頭 ?這些設(shè)施使得 Sierra廣場不僅是一個(gè)居住性公寓，更是一個(gè)度假中心；投資價(jià)值和居住價(jià)值都充分地突出 本報(bào)告是嚴(yán)