【正文】 。購(gòu)房者以改善型、自住型為主，投資客群比例不多。板塊內(nèi)樓盤多為純住宅小區(qū)，板塊樓盤住宅均價(jià)大都在 5000元 8000元 /㎡ ，主力戶型面積 80100㎡ 兩房和120140㎡ 三房；板塊內(nèi)缺乏大型商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套多為小區(qū)配套沿街底商，底商均價(jià)在 60008000元 /㎡ 不等。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，板塊發(fā)展相對(duì)緩慢；客源分析： 板塊主力客源以在鐵西和千山區(qū)工作的工薪階層為主，這些工薪階層基本居住在樓盤周邊區(qū)域，收入雖然不多，但也穩(wěn)定；代表樓盤： 阪芙小鎮(zhèn)、睿達(dá)花園新城等新鋼廣場(chǎng)板塊 —— 郊區(qū)大盤板塊，分得鞍山樓市一杯羹32建筑類別： 板塊內(nèi)樓盤建筑類別以多層、小高層為主；均價(jià)： 板塊內(nèi)樓盤均價(jià)在 3500元 /㎡ 左右；主力戶型： 以兩房?jī)蓮d一衛(wèi)為主；主力面積： 兩房 7085㎡ 左右；主力總價(jià)： 2230萬(wàn)左右 /套；物業(yè)費(fèi)： 物業(yè)費(fèi)在 /㎡ /月左右。板塊特征： 板塊內(nèi)圍繞永樂(lè)公園周邊開發(fā)了萬(wàn)科金域國(guó)際，綠城豪庭等樓盤。隨著商業(yè)配套和生活設(shè)施的進(jìn)一步到位，市委、市政府提出要把勝利路沿線打造成鞍山第一條精品商業(yè)路帶。25板塊描述： 立山廣場(chǎng)屬于立山區(qū)的核心繁華區(qū)，目前華潤(rùn)萬(wàn)家超市、樂(lè)購(gòu)等一系列國(guó)內(nèi)知名大商場(chǎng)在立山廣場(chǎng)附近出現(xiàn)。隨著商業(yè)配套和體育休閑生活設(shè)施的進(jìn)一步到位，未來(lái)兩館區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成鞍山市的商務(wù)會(huì)務(wù)中心。4大板塊主推高層洋房20宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論216。延續(xù) 11年的政策調(diào)整， 2022年鞍山前 3季度成交量上漲幅度不溫不火，為 14% ，整體發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定 前 3季度 實(shí)際成交均價(jià)為 4188元元 /㎡，同去年持平，未來(lái)上升空間巨大19216。鞍山固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)示著鞍山將進(jìn)入以房地產(chǎn)為新型支柱經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式 鞍山房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展將成為鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式。雖然市民消費(fèi)熱情相比上半年有所下降，但是在我省消費(fèi)增速位列第三，仍帶頭領(lǐng)跑。?本項(xiàng)目暫定總建面 10萬(wàn)㎡，在鞍山屬大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 第二部分：投資環(huán)境分析182?；疖囌炯翱瓦\(yùn)站位于鐵東區(qū)內(nèi)，兩大商區(qū)均位于鐵東區(qū)景子街商圈：景子街商圈： 傳統(tǒng)的商圈 “ 景子街” 位于鐵東區(qū)靠近站前。 第一部分：項(xiàng)目概況182。市區(qū)人口：鞍山市區(qū)人口約 146萬(wàn)人， 其中鐵東區(qū)約有 ，大約 16萬(wàn)戶 立山區(qū)約有 ，大約 15萬(wàn)戶 鐵西區(qū)約有 ，大約 11萬(wàn)戶 千山區(qū)約有 ，大約 9萬(wàn)戶12鐵東：進(jìn)一步完善作為鞍山市的形象窗口 　　 實(shí)施亮化工程，改造綠化設(shè)施，擴(kuò)大綠化面積。 健康休閑消費(fèi)成為主題。216。2022年延續(xù)了 11年的政策調(diào)整，鞍山前 3季度的成交量不溫不火，整體發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)定。目前區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商萬(wàn)科和鞍山地產(chǎn)龍頭大德已經(jīng)進(jìn)入。板塊內(nèi)樓盤多為高層住宅，且沿勝利北路有 23層裙樓底商。板塊樓盤住宅均價(jià)大都在 5500元 7000元 /㎡ ，大部分樓盤均價(jià)在 6000元 /㎡ 左右，主力戶型面積 100㎡ 兩房和 120140㎡ 三房平分秋色；沿街底商均價(jià)在 1500030000元 /㎡ 不等。萬(wàn)科金域國(guó)際最貴，為 6000元 /㎡，面積段 70115㎡客源分析： 從區(qū)域分析，板塊內(nèi)樓盤客源主要來(lái)自鐵西區(qū)，比例達(dá) 80%，另外鐵東區(qū)占 10%，千山、立山區(qū)占 5%，外地人占 5%；從職業(yè)分析，以工薪階層為主，鞍鋼職工 30%，在鐵西工作的有住房公積金的市政人員和公務(wù)員占 50%（教師、醫(yī)生、銀行小職員、保險(xiǎn)人員等），在鐵西做生意的個(gè)體戶小老板占 20%；購(gòu)房者以婚房、自住為主，有一小部分投資客（投資客多為在鐵東區(qū)有住房的有錢人，看重永樂(lè)公園是個(gè)升值引擎）。板塊近臨東山風(fēng)景區(qū)與玉佛山風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景綺麗怡人。35板塊描述：該區(qū)域是鞍山市唯一的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)入住，不僅為區(qū)域注入了經(jīng)濟(jì)活力而且?guī)?lái)了高學(xué)歷人群，區(qū)域客源換血，購(gòu)買力得到保證，且板塊近鄰千山風(fēng)景區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境好，吸引了眾多對(duì)居住要求高的置業(yè)者。兩管板塊，由于是正在發(fā)展的板塊，所以以解放路為分界線出現(xiàn)了很大差價(jià)。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間項(xiàng)目 多層 小高層 高層1 萬(wàn)科金域國(guó)際 ★ ★2 永縉瀾庭 ★ ★ ★3 陽(yáng)光境界 ★4 金地美林 ★ ★5 綠城豪庭 ★ ★6 創(chuàng)大眾山小 ★ ★ ★7 金色年華 ★ ★8 棲龍庭 ★ ★9 保利四方 ★ ★ ★10 東亞第一城 ★ ★11 國(guó)際明珠 ★12 水岸華庭 ★ ★ ★13 恒大綠洲 ★14 恒大名都 ★合計(jì) 8 9 1141兩館板塊內(nèi)只有萬(wàn)科金色家園是品牌房企，其余均是附屬地產(chǎn)，品質(zhì)不高規(guī)劃多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較小，產(chǎn)品種類單一園林由于開發(fā)商水平有限，加之項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)法做出園林綠化，形成社區(qū)氛圍建筑單體立面形式老舊，戶型無(wú)亮點(diǎn)，產(chǎn)品無(wú)突出特點(diǎn)金色年華 新華園42個(gè)別樓盤立面新穎、園林豐富、用材高檔，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)高價(jià)和快速銷售萬(wàn)科金域國(guó)際：216。 雖然 2022年國(guó)家繼續(xù)延續(xù)較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，北上廣深等一線城市以及部分二三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但是， 作為三線城市的鞍山，并未執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，雖然也受到國(guó)家一些列樓市調(diào)控政策的預(yù)期影響，但受剛性需求的拉動(dòng)作用， 2022年前三季度，鞍山累計(jì)成交存量住宅 14192套，同比依舊上漲%。ACTION 3 創(chuàng)新產(chǎn)品覆蓋市場(chǎng)空白點(diǎn)鞍山市場(chǎng)現(xiàn)階段缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品，例如買 80平實(shí)得 100平的 “ 偷面積 ” 戶型，可以通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新吸引客戶眼球，刺激客戶購(gòu)買欲望，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。優(yōu)勢(shì)： “偷 ”出更大實(shí)惠。沒(méi)有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。且根據(jù)開發(fā)商實(shí)力，只有同等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)才有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，基于此需選擇不同區(qū)域的知名企業(yè)大盤項(xiàng)目作為參考：如萬(wàn)科金域國(guó)際 、恒大名都、佳兆業(yè)水岸華府、恒大綠洲 四個(gè)項(xiàng)目作為參考對(duì)象。） 實(shí)際最大可售面積 42萬(wàn)建面計(jì)算方式如下：計(jì)算方式如下：商業(yè)占地面積（酒店，政府辦公樓）： 60000/5=12022㎡建筑物最大占地面積： 35410㎡（定值）住宅占地面積最大值（包括 5個(gè)場(chǎng)館的占地）： 3541012022=23410㎡住宅最大建筑面積： 50585560000=445855㎡可見(jiàn)最多層數(shù)： 420855/23410≈≈19層實(shí)際可得的最大建筑面積（包括 5場(chǎng)館的建筑面積）： 23410*19=444790㎡實(shí)際可售的最大建筑面積： 44479025000=419790㎡70經(jīng)濟(jì)測(cè)算及可行性分析x項(xiàng)目可行性分析x經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案 1：經(jīng)濟(jì)測(cè)算按 5000元開盤均價(jià)計(jì)算毛利潤(rùn)為 億，成本在 其中住宅按現(xiàn)階段開盤均價(jià) 5000元 /㎡計(jì)算粗略估算 405020 5000=序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 前期工程費(fèi) 71 490020 3479 勘察測(cè)量費(fèi) 10 490020 490 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 28 490020 1372 施工審查費(fèi) 5 490020 245 消防審查費(fèi) 8 490020 392 臨時(shí)供水供電 20 490020 9802 建筑安裝工程費(fèi) 2035 490020 99704 住宅建安費(fèi)用 2022 405020 81004 商業(yè)建安費(fèi)用 2200 85000 187003 管理費(fèi)用（包括監(jiān)理費(fèi)） 80 490020 39204 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 130 490020 63705 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 490020 49006 合計(jì)（不含地價(jià)） 　 　 1183737 加入地價(jià) 22258萬(wàn)元 140631序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /㎡ ） 計(jì)價(jià)數(shù)量（㎡） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 前期工程費(fèi) 71 504790 3584 勘察測(cè)量費(fèi) 10 504790 505 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 28 504790 1413 施工審查費(fèi) 5 504790 252 消防審查費(fèi) 8 504790 404 臨時(shí)供水供電 20 504790 10102 建筑安裝工程費(fèi) 2035 504790 102658 住宅建安費(fèi)用 2022 419790 83958 商業(yè)建安費(fèi)用 2200 85000 187003 管理費(fèi)用（包括監(jiān)理費(fèi)） 80 504790 40384 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 130 504790 65625 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 504790 50486 合計(jì)（不含地價(jià)） 　 　 1218907 加入地價(jià) 22258萬(wàn)元 144148方案 2：經(jīng)濟(jì)測(cè)算按 5000元開盤均價(jià)計(jì)算毛利潤(rùn)為 21億，成本在 其中住宅按現(xiàn)階段開盤均價(jià) 5000元 /㎡計(jì)算粗略估算 419790 5000=21億73附件：項(xiàng)目資料卡74恒大綠洲項(xiàng)目位置：立山勝利北路（ 64路終點(diǎn)站）規(guī) 模 占地面積 35萬(wàn) m2 建筑面積 126 萬(wàn) m2 1