【正文】 期利息167萬(wàn)元，期間費(fèi)用52萬(wàn)元。隨著新城區(qū)年徐州市新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司公司債券募集說(shuō)明書(shū)程,安置農(nóng)民的安居工程。能力,也是踐行“三個(gè)代表”重要思想、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,加快構(gòu)建建設(shè)順利進(jìn)行的需要。被征地農(nóng)民不僅有房住,就業(yè)問(wèn)題還逐步得到妥善解決,充分保護(hù)了方式,為民間資本發(fā)展帶來(lái)了新機(jī)遇,并提供大量務(wù)工與就業(yè)機(jī)會(huì),城市發(fā)展帶來(lái)更大的空間,一方面,新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展將緩解老城區(qū)在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，本工程又屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持方能保持收支平衡，收支缺口達(dá)到4666萬(wàn)元。14 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目所在地作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。綜合分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大的社會(huì)影響力。（或租賃）內(nèi)容及面積總建筑面積16347m2（除去住宅13500 m2）其中可銷售內(nèi)容如下：□商業(yè)面積：547m2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投入估算項(xiàng)目投入費(fèi)用由項(xiàng)目工程建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用兩部分組成用。前期費(fèi)用總計(jì)813萬(wàn)元。磁8地塊約有380拆遷戶，有原地安置、貨幣安置、現(xiàn)房安置及期房安置4種安置方式。 本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。2011年1月2011年3月：完成余下的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門(mén)。2）廢水所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。3)廢氣為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對(duì)開(kāi)包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響；③運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯噪音來(lái)源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房?jī)?nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。□室內(nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫(kù)設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。其余用于疏散口的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)，并向疏散方向開(kāi)啟。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下：換氣次數(shù)表63房間類型換氣次數(shù)地下車庫(kù)6次/小時(shí)變配電室8次/小時(shí)水泵房6次/小時(shí)住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。就近接入市政天然氣管道接口，～。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。3）照明根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。3)排水制度采用生活污水和雨水分流制。（1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）；（2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）；（3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）；（4）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）；（已過(guò)期）（5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）；（6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ 32002）；（7）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（JGJ32002）。具體布置見(jiàn)圖61。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 km，流域面積8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為44800 m3/s，多年平均流量為2120m3/s；。沙坪壩區(qū)屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。磁器口位于歌樂(lè)山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 建設(shè)規(guī)模（）。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面：（1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象；（2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件；（3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造；（4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用；項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過(guò)綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居住條件?！备鶕?jù)2008年5月1日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。另外，2009年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從2009年到2010年，改造的面積起碼達(dá)到過(guò)去5年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓10萬(wàn)戶市民受益。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長(zhǎng)至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂(lè)山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合，‘紅’與‘綠’的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過(guò)當(dāng)前水平?？邕^(guò)內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為293平方公里，西部新城也由此而生。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)在2009之后一段時(shí)期，重慶乃至全國(guó)范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。預(yù)計(jì)到2010年，人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到18000 元，年均增幅保持在10%左右。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。1 總 論 基本情況：磁8地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目：新建： ：****： ：**：（），總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積13500平方米，公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房1500平方米。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。圖21 1998年—2007年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來(lái)看，全國(guó)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保8有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到12%.5，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)?？邕^(guò)中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。因此，該區(qū)域未來(lái)城市發(fā)展區(qū)域主要在魚(yú)嘴以南的地區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開(kāi)發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見(jiàn)表21。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門(mén)面。 場(chǎng)地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門(mén)匯入長(zhǎng)江。（4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過(guò)，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開(kāi)擺放，并在高壓線下施以綠化。商業(yè)面積共計(jì)547平方米。2）用水量用水標(biāo)準(zhǔn)：住宅：200L/ K=，153m3/d商業(yè)門(mén)面：5L/m2 .d 7m3/d道路及綠化 4 m3/d用水量：并考慮10%不可預(yù)見(jiàn)用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算負(fù) 荷 名 稱PsKxcosφPjsQjsSjs變壓器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住戶1608060 　　60平方米住戶27013510145平方米住戶1105541商業(yè)門(mén)面1356750道路及其他502518小計(jì)725　　362270　　　乘KΣ =652　　325243405　無(wú)功補(bǔ)償　　　　86 　　補(bǔ)償后652　325157361　配電變壓器選擇　　　　361*=422500經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為422kva,項(xiàng)目擬采用一臺(tái)500kva干式變壓器，另外備用一臺(tái)315kva變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。弱電設(shè)計(jì)1）通信普通住宅每戶考慮一門(mén)電話，商業(yè)門(mén)面按80平方米/門(mén)，另考慮10%富余量，約需電話280門(mén)。天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專篇中的防排煙設(shè)計(jì)。所有設(shè)備用房與地下車庫(kù)及疏散前室之間的門(mén)均為甲級(jí)防火門(mén)。消火栓沿道路布置，間距不大于120m。地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī)房?jī)?nèi)。防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于1歐。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式。項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河，當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會(huì)使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對(duì)地下水和清水溪河的影響不是很大。2）廢水主要包括施工廢水、雨水等。項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見(jiàn)水。2)廢水施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348—90）執(zhí)行。8 機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)公司設(shè)董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、房屋銷售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各1名，同時(shí)還設(shè)置分管財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)總監(jiān)1名。2010年3月2010年4月：完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開(kāi)始主體工程建設(shè)；2010年5月—2010年12月：主體工程全部竣工；開(kāi)工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完成水電工程的70%、裝飾工程的60%、設(shè)備安裝工程的70%。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。11 投資估算與資金籌措 投資估算本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算，即按照整個(gè)磁8地塊（）總拆遷安置成本進(jìn)行均攤。（2）工程建設(shè)前期費(fèi)用工程建設(shè)前期費(fèi)用主要包括策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計(jì)取。故將計(jì)算期設(shè)定為項(xiàng)目的建設(shè)工期，即15個(gè)月。13 社會(huì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目是重慶市沙坪壩區(qū)舊城改造的重要組成部分，其建設(shè)將為拆遷戶提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促進(jìn)瓷器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，并為其提供相關(guān)的商業(yè)配套?；谏鐣?huì)評(píng)價(jià)的角度，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金1580萬(wàn)元，占總投資的31%；申請(qǐng)銀行貸款3500萬(wàn)元，占總投資的69%。隨著新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn),因土地征用和拆遷產(chǎn)生的失地和諧社會(huì)的要求,從人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題入手,部署城市化建設(shè)成果,提升人民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù),保護(hù)農(nóng)民的合法環(huán)境得到改善,逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化,人口集聚化,從而加快城市建設(shè)1