【正文】 1）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場(chǎng)。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。在建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開(kāi)發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。其他公租房100套。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2006年才起步，2009以來(lái)，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬(wàn)㎡，具有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5年經(jīng)驗(yàn)，擁有專業(yè)技術(shù)人員 人，占 %，在全州處于龍頭地位。年份價(jià)格（元/平方米）價(jià)格較上年增長(zhǎng)（%）消費(fèi)量（套）消費(fèi)量較上年增長(zhǎng)（%）價(jià)格彈性系數(shù)2010170050020112200660201224127302013292490020143396106015201538671220202053481740項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。 價(jià)格彈性是商品需求的價(jià)格彈性。年（60平方米），%。容陽(yáng)半島196套。 2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）61740 其中：住宅44308 辦公樓2544 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7370 房屋施工面積（萬(wàn)平方米）507959 其中：住宅388439 辦公樓15950 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房56278 房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）190083 其中：住宅146035 辦公樓5361 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20671 土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）40973 土地成交價(jià)款（億元）8049 房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）89244 其中：住宅71692 辦公樓2179 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9045 商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）109946 其中：住宅97030 辦公樓2008 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7878 商品房銷售額（億元）59119 其中：住宅48619 辦公樓2502 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6702 商品房待售面積（萬(wàn)平方米）27194 其中：住宅16904 辦公樓1230 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5895 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（億元）83246 其中：國(guó)內(nèi)貸款12564 利用外資814 自籌資金34093 其他資金35775 其中：定金及預(yù)收款21610 個(gè)人按揭貸款8360 XXXX鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。2011年末，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米。，%，土地成交價(jià)款8049億元，%。其中，住宅投資44308億元，%，%。XX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。（2）文化機(jī)構(gòu)：XX作家協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)、乒乓球協(xié)會(huì)等文化協(xié)會(huì)組織發(fā)展到5個(gè)，XX藝術(shù)團(tuán)、老年管樂(lè)團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽(yáng)健身隊(duì)、長(zhǎng)壽健身隊(duì)、走馬官鼎村籃球隊(duì)等文體團(tuán)隊(duì)發(fā)展到25個(gè)。專任教師1602人，其中，中學(xué)專任教師661人，小學(xué)專任教師824人。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值11507萬(wàn)元，%。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)自然保護(hù)區(qū)。林產(chǎn)品基地:全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬(wàn)畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬(wàn)畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬(wàn)畝；以板栗、柑橘、核桃、桃；天然箬葉可采摘面積30萬(wàn)畝，；。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場(chǎng)研究所（IMO）有機(jī)茶認(rèn)證，長(zhǎng)友公司、翠泉公司、金陽(yáng)公司、騎龍公司、龍福公司等5家企業(yè)的茶葉基地獲中國(guó)綠色食品中心認(rèn)證，白果茶廠和長(zhǎng)友公司所屬基地獲國(guó)家出口基地備案。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè)108件，%。 ——綠色食品。％，為XX林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點(diǎn)，垂直差異十分明顯。 水文概況。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來(lái)鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤。 環(huán)境指標(biāo)影響輕微。 符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。XX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。 征用土地：。 資金來(lái)源：企業(yè)自籌8040萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10009萬(wàn)元。 本項(xiàng)目基本建設(shè)期為2年（2012年5月—2014年4月）。稅務(wù)登記證。地地預(yù)審意見(jiàn)的函。 停車位600個(gè)，其中：地上停車位100個(gè)，地下停車位500個(gè)。： 電耗：XX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。XX縣XX鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。 符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。XX縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109176。 地形地質(zhì)。據(jù)XX縣水文站實(shí)測(cè)溇水河洪枯比為2333﹕1。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點(diǎn)輟于各個(gè)生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長(zhǎng)。其中，%；，%（，%）；，%；：：：：。 ——市場(chǎng)主體。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標(biāo)和“土王宮”商標(biāo)、XX縣金陽(yáng)特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐” 商標(biāo)、湖北省XX縣葛仙米開(kāi)發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。全縣擁有4萬(wàn)擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，3萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)，2萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，1萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)；全縣50—100畝連片區(qū)58個(gè)，100—500畝連片區(qū)41個(gè)，500—1000畝連片區(qū)8個(gè)，1000畝以上連片區(qū)7個(gè)，占全縣總面積的60%?！笆晃濉逼陂g，%。2010年末。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬(wàn)元，通電話的行政村205個(gè)，固定電話裝機(jī)29847部，其中農(nóng)村電話裝機(jī)17763部，電信、移動(dòng)基站285處，實(shí)現(xiàn)了50戶以上自然村廣播電視村村通。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊(cè)護(hù)士239人。XX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。XX村置業(yè)有限公司隸屬于XX集團(tuán)，為其八大子公司之一。其中，%。商品房銷售額59119億元，%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，%；自籌資金34093億元，%；其他資金35775億元，%。現(xiàn)有各類房屋總量10345套。其他公租房100套。人口增加與住房套數(shù)之間存在線性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y，人口增加作為自變量x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。價(jià)格上升，需求量就下降；價(jià)格下降，需求量就上升。XX村置業(yè)有限公司2011年總資產(chǎn) 萬(wàn)元，凈資產(chǎn) 萬(wàn)元，負(fù)債率為 %。XX半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是XX縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。（3）居民收入高速增長(zhǎng)。XX縣在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個(gè)樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢(shì)。 多元性戰(zhàn)略（WT策略）（1）1—2層建設(shè)為商業(yè)用房，商業(yè)建筑面積12000㎡，居住建筑面積102956㎡，強(qiáng)化商業(yè)住宅的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。（2）開(kāi)闊閑靜。（3）促銷途徑。 XX縣地形、地貌、地震情況 XX縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地。 ①2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕飽和，中密密實(shí)，厚度一般23米，主要分布于槽谷中。 （3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見(jiàn)大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。 供水 由XX縣自來(lái)水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場(chǎng)址附近，完全可以滿足項(xiàng)目要求。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： ㎡，建筑占地面積為12421㎡，㎡，其中：地上建筑面積129078㎡，㎡。 以人為本重點(diǎn)體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計(jì)、建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)。 雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 （4）居室面積指標(biāo)適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥。本建筑中住宅均只進(jìn)行初裝修，由用戶自行進(jìn)行二次裝修。 排水方式：一層以上采用重力流排水排除。 強(qiáng)電設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目總建筑面積150681㎡，用電負(fù)荷按60w/㎡估算。一般負(fù)荷選用BV—（銅芯聚氯乙烯絕緣電線），穿阻燃硬塑料管敷設(shè)。 弱電設(shè)計(jì) 綜合布線系統(tǒng) 為滿足本項(xiàng)目安全化、現(xiàn)代化、智能化的特點(diǎn)，達(dá)到現(xiàn)代化綜合辦公樓的管理和使用的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，與外界高效、可靠進(jìn)行信息交流，促進(jìn)傳遞和資源共享，本系統(tǒng)支持項(xiàng)目建設(shè)包括樓宇自控、消防自控、電話、安防監(jiān)控、有線電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、廣播音響等系統(tǒng)，并考慮采用結(jié)構(gòu)化布線，將上述系統(tǒng)有機(jī)的集成起來(lái)。電梯承重1050kg，每次載客13人。 在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機(jī)安放擱板時(shí)，應(yīng)充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。 設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)消防法》（2008年10月28日修訂） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162006 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402005 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—1995（2001版）） 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50314—2006 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》( GT350084 2001) 建筑消防設(shè)計(jì) 本建筑依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、水電規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016—2006）按一類高層建筑設(shè)置消防栓箱、消防水管、滅火器及報(bào)警器，耐火等級(jí)為一級(jí)。配電室采用推車式MF/ABC4型干粉（磷酸銨鹽）滅火器。 混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設(shè)置，防止剪切破壞先于彎曲破壞、混凝土的壓潰先于鋼筋的屈服、鋼筋的錨固先于構(gòu)件破壞。銅管接頭和焊接工藝可按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《銅管接頭》GB／T 11618的規(guī)定執(zhí)行。合理利用能源是我國(guó)一項(xiàng)重要國(guó)策。 資源利用分析本項(xiàng)目除在建設(shè)期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、電、防雷、暖通設(shè)施外，在使用期也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)意義上的資源利用，只存在的資源優(yōu)化配置。 水能：本項(xiàng)目主要水能能耗為800戶居民生活用水。計(jì)算，年耗量59904m179。 在總?cè)萘坎蛔兊那闆r下，可根據(jù)實(shí)際情況，考慮配置多臺(tái)變壓器，以便根據(jù)負(fù)荷情況全部或部分投入運(yùn)行，減少空耗，使設(shè)備盡量能在負(fù)荷高效區(qū)運(yùn)行。 HJ/～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則總綱》； HJ/～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則大氣環(huán)境》； HJ/～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則水環(huán)境》； HJ/～1995《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》； HJ/T19～1997《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》； GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。 （4）施工期廢水經(jīng)過(guò)沉淀池預(yù)處理后排入城市污水管網(wǎng)。 營(yíng)運(yùn)期 樓房安裝專用的廚房油煙排煙管，各住戶廚房設(shè)置內(nèi)置式負(fù)壓煙道，烹飪廢氣和油煙由該煙道排出，將油煙經(jīng)集中收集后輸送到屋頂排放，不允許以前用無(wú)煙灶臺(tái)那樣直接排放，以減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。 為防止電動(dòng)動(dòng)力設(shè)備及部分電子設(shè)備對(duì)外部和內(nèi)部的電磁污染，影響通訊、電腦的運(yùn)行，對(duì)污染源應(yīng)進(jìn)行屏蔽處理。 按照國(guó)家規(guī)定，定期發(fā)放工作服、口罩、手套等勞保用品。 防雷：當(dāng)?shù)蛪壕€路電纜埋地時(shí)，在入戶端應(yīng)將電纜金屬外皮和金屬線槽接地，直埋地的金屬管道在進(jìn)出建筑物處應(yīng)就近與防雷裝置相連。凡新員工、實(shí)習(xí)人員、員工調(diào)換崗位等均