【正文】 綠地二級(jí)綠化系統(tǒng)，從而使綠地更均勻的接近居民。道路設(shè)計(jì)與住宅區(qū)域相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)折。將建筑空間向周邊開(kāi)敞，形成內(nèi)部連續(xù)完整的建筑立面以及連續(xù)順暢的居住建筑界面。從地質(zhì)和市政總體情況看，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，上水、下水、雨水、通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。供水由產(chǎn)業(yè)園區(qū)市政供水管網(wǎng)提供。 郵電通信鄂爾多斯市經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，在郵政、電信機(jī)構(gòu)增設(shè)，交換容量、網(wǎng)點(diǎn)的增擴(kuò)、傳輸網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡(luò)的完善，通信的覆蓋增容、補(bǔ)點(diǎn)等方面有了較大的突破。城區(qū)距包頭機(jī)場(chǎng)96公里，距呼和浩特市248公里，距北京市800公里，距西安800公里，距蘭州850公里，距太原585公里，距寧夏437公里，距規(guī)劃建設(shè)的鄂爾多斯機(jī)場(chǎng)公有15公里。放寬城鎮(zhèn)公用事業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入，吸引更多的社會(huì)資金投入城鎮(zhèn)建設(shè)。展望未來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持快速、穩(wěn)健勢(shì)頭,從而為住房消費(fèi)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境鄂爾多斯，漢語(yǔ)意為“眾多宮殿”。東西長(zhǎng)約400公里，南北寬約340公里。最大凍土深度為1460mm。場(chǎng)地地下水為第四系松散巖類(lèi)孔隙潛水，～，～。區(qū)內(nèi)地下水按其賦存與分布特征可分為以下三種類(lèi)型：⑴松散巖類(lèi)孔隙潛水：含水巖組為細(xì)砂、中砂—粗砂及礫石層，滲透性中等～強(qiáng)，含水層厚度一般為10～16米，～，富水性較好，富水性特征稅含水層厚度變化而變化，單井涌水量一般300～600m3/d,水位及水量隨季節(jié)性動(dòng)態(tài)變化明顯，水化學(xué)類(lèi)型以HCO3—Ca 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地沒(méi)有建筑物，場(chǎng)地經(jīng)人工平整后地形較為平坦。整體地形較為平緩，%左右，%左右，屬于城市適宜建設(shè)用地。鄂爾多斯市天駿實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司已通過(guò)掛牌方式取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。從被訪者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知途徑的評(píng)價(jià)來(lái)看，報(bào)紙、熟人介紹和招商處是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者獲取商廈信息的主要渠道。項(xiàng)目主題定位及項(xiàng)目產(chǎn)品定位 明朗、清秀、典雅的“新古典”風(fēng)格的設(shè)計(jì)手法，配合三段式的立面造型，樹(shù)立中心宜居的城市想象。近兩年，鄂爾多斯市東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，GDP水平大幅提升，帶動(dòng)了城市居民收入的增長(zhǎng)。位置：地處東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里交通：緊鄰西源路，文明路，路網(wǎng)四通八達(dá)小區(qū)位于東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國(guó)道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。大家都在等:呼市的公司在看呼市的價(jià)格走勢(shì)，北京的公司在看北京的價(jià)格走勢(shì)，深圳的公司在看深圳的價(jià)格走勢(shì)，大家都在看全國(guó)的價(jià)格走勢(shì)，本地的公司看代理公司的價(jià)格走勢(shì)。就象股市一樣，股價(jià)的急劇變化或者有業(yè)績(jī)支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。居住結(jié)構(gòu)分析鄂爾多斯的市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。人口增長(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)居住人口結(jié)構(gòu)分析“十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加20萬(wàn)人。%，80——%，%。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購(gòu)房。流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。隨著東勝地區(qū)、城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。 項(xiàng)目總投資情況。建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又要美觀、新穎，充分體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。在此背景下，該公司經(jīng)過(guò)慎密的市場(chǎng)調(diào)查分析，決定在東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銅川汽車(chē)博覽園商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。隨著公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷壯大，公司將致力于打造精品工程，樹(shù)立一座座豐碑。公司旗下開(kāi)發(fā)建設(shè)的銅川汽車(chē)博覽園（二期）是鄂爾多斯市、區(qū)兩級(jí)政府的重點(diǎn)園區(qū)，該項(xiàng)目立足鄂爾多斯，輻射晉、陜、蒙、甘、寧等周邊地區(qū)，項(xiàng)目總占地約10平方公里，總投資100多億元，集汽車(chē)貿(mào)易、修配、物流、展覽、檢測(cè)、工程機(jī)械展銷(xiāo)、車(chē)輛與機(jī)械相關(guān)服務(wù)人員培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車(chē)文化綜合展示服務(wù)為一體的中國(guó)北方地區(qū)規(guī)模最大的汽車(chē)綜合貿(mào)易服務(wù)新園區(qū)。目 錄第一章 總 論 1 1 3 4 4 可行性研究報(bào)告編制原則 5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 可行性研究報(bào)告研究范圍 6 6 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 6 建設(shè)規(guī)模 6 項(xiàng)目總投資情況 6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 8 8 鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析 9 11 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) 12 15 16 16 項(xiàng)目劣勢(shì) 17 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 17 項(xiàng)目威脅 18 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 18 營(yíng)銷(xiāo)策略 19 19第三章 場(chǎng)址和項(xiàng)目建設(shè)條件 20 20 20 場(chǎng)地現(xiàn)狀 20 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 20 周邊建筑物及環(huán)境條件 20 場(chǎng)地工程地質(zhì)情況 21 23 23 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 24 政策環(huán)境 25 人口環(huán)境 26 27 28第四章 建設(shè)方案 30 30 30 31 31 總平面布置及功能布局 31 交通設(shè)計(jì) 32 景觀設(shè)計(jì) 32 32 33 33 33 33 建筑功能 34 建筑結(jié)構(gòu) 34 35第五章 配套工程建設(shè)方案 38 38 編制依據(jù) 38 編制目的 38 方案系統(tǒng)設(shè)置 38 供配電系統(tǒng) 39 照明設(shè)計(jì) 40 防雷、接地及電氣安全 41（弱電） 43 43 編制目的 43 系統(tǒng)設(shè)置 43 系統(tǒng)說(shuō)明 43 有線電視系統(tǒng) 44 45 46 48 4設(shè)計(jì)范圍 49 50 生活熱水系統(tǒng) 52 52：（見(jiàn)消防篇） 53 5通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 54 54 工程概況、設(shè)計(jì)范圍 54 室內(nèi)外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)： 55 采暖： 55 通風(fēng)及防排煙 56 消聲、隔振措施 56 56 56 57 熱源 57 57第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 50 50 50 51 運(yùn)行階段的環(huán)境影響分析 52 52 52 項(xiàng)目運(yùn)行階段的治理與保護(hù)措施 54 55第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生防護(hù) 56 56 56 施工中主要安全措施 56 運(yùn)行使用中主要安全措施 56 57第八章 消防 58 58 58 58 58 電氣專(zhuān)業(yè)防火 59 消防給水系統(tǒng) 61： 63 63 消防教育和管理 64第九章 節(jié)能節(jié)水 66 66： 66 節(jié)能措施： 66 67 68 68 水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) 68第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 69 69 69 70第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)要求及內(nèi)容 71 71 71第十二章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 74第十三章 投資估算 75 項(xiàng)目投資估算 75 編制依據(jù) 75 編制范圍 75 投資構(gòu)成 76 投資計(jì)劃 76第十四章 社會(huì)效益分析 79 79 79第十五章 結(jié)論與建議 80 80 80附件： 總平面圖建筑平面圖、立面圖建設(shè)投資估算表7 第一章 總 論項(xiàng)目名稱：鄂爾多斯市銅川汽車(chē)博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目建設(shè)地址：鄂爾多斯市銅川鎮(zhèn)可研編制單位：內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：工咨乙10520060001證書(shū)等級(jí)：乙級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)本項(xiàng)目由鄂爾多斯市天駿實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱天駿房地產(chǎn)）組織開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目完成后將成為輻射中國(guó)西北地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、檔次較高、服務(wù)設(shè)施較好、商家較多的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司目前擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱的工程師15名。天駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司作為鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者， 企業(yè)品牌及以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目良好，已成功開(kāi)發(fā)了諸多優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，在市場(chǎng)及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號(hào)召力。 可行性研究報(bào)告編制原則 本著實(shí)事求是的原則分析論證該項(xiàng)目的實(shí)施條件、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)方案的可行性。其中A ，建筑面積99400 m2（其中高層住宅建筑面積69600m2，商業(yè)建筑面積29800m2，）；，建筑面積111000m2（其中高層住宅建筑面積77900m2，商業(yè)建筑面積33100m2，）；，建筑面積121100m2；，建筑面積95100m2。，2006年開(kāi)工尚未完工的建筑面積為144萬(wàn)平方米，4年內(nèi)年均新增200萬(wàn)平方米左右的可銷(xiāo)售面積才能滿足市場(chǎng)中的基本需求。通過(guò)這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致住房被動(dòng)的剛性需求急劇上升。同時(shí)，與國(guó)外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂(lè)業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。其中普通商品房開(kāi)發(fā)占總開(kāi)發(fā)量的70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占20%左右，%。我們雖然不能得出80平方米以下的小戶型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類(lèi)產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什新區(qū)剛開(kāi)始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長(zhǎng)率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲?。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。至今，還有很多鄂爾多斯人沒(méi)有從這個(gè)現(xiàn)實(shí)中清醒過(guò)來(lái)。因此，現(xiàn)在市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場(chǎng)狀況。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮；目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決；多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。2008年全鎮(zhèn)稅收收入完成6億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全年完成投資41億元。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則 適應(yīng)市場(chǎng)需求，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商品牌的提升，開(kāi)發(fā)出區(qū)域內(nèi)代表性的高品質(zhì)產(chǎn)品，從項(xiàng)目產(chǎn)品本身特性、開(kāi)發(fā)商品牌未來(lái)發(fā)展方向及目標(biāo)客戶的消費(fèi)需求等角度綜合考慮定位。 營(yíng)銷(xiāo)策略根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，本項(xiàng)目的民族建筑特色與現(xiàn)代化的建筑手段完美結(jié)合、人性化設(shè)計(jì)特征最被消費(fèi)者認(rèn)可，亦是今后項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)。土地使用性質(zhì)為商業(yè)和住宅用地，場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。 場(chǎng)地工程地質(zhì)情況基地現(xiàn)狀地形屬于丘陵地貌，四周高，中間低。單元層② 2－② 2－② 2－② 3－② 3－③3－③3－承載及形變特性均可滿足建筑需求，可以作為天然持力層。區(qū)內(nèi)地下水補(bǔ)給以大氣降水和烏蘭木倫河潛流為主，地下水由南及西南方向順下游烏蘭木倫河谷逕流，潛流、蒸發(fā)及人工開(kāi)采是地下水的主要排泄途徑。場(chǎng)地在勘探孔深度范圍內(nèi)均見(jiàn)地下水。本場(chǎng)地屬建筑抗震有利地段。東、西、北三面臨河,在河幾字形灣內(nèi)，南接長(zhǎng)城，東、南、西與晉、陜、寧接壤，北與呼和浩特、包頭市隔河相望構(gòu)成“金三角”。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，年平均大風(fēng)日數(shù)約20天左右，主要出現(xiàn)在冬、春兩季，年平均沙暴日數(shù)的l7～23天，3～5月份平均為11天，約占全年沙暴日數(shù)的48%，其中在1959年沙暴日數(shù)最多達(dá)72天。增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。把經(jīng)營(yíng)城市的理念貫穿于城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理的全過(guò)程，通過(guò)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，建立和完善國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣(mài)制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，為城鎮(zhèn)建設(shè)集聚資金。交通運(yùn)輸東勝境內(nèi)交通便捷、運(yùn)輸發(fā)達(dá)。廠址位置選擇是經(jīng)濟(jì)合理的。天然氣供應(yīng)來(lái)鄂爾多斯市天然氣公司供應(yīng)，由用戶調(diào)壓裝備調(diào)壓。通信及有線電視通信及有線電視信號(hào)已具備接入條件。 彰顯條狀的空間序列以條形的住宅建筑形體為原型，在統(tǒng)一中尋求變化。 交通設(shè)計(jì)結(jié)合地形特點(diǎn)與空間布局，加強(qiáng)各組團(tuán)相互貫連。綠化環(huán)境設(shè)計(jì)在強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間個(gè)性化塑的同時(shí)，更為注意整體意境。地下建筑面積萬(wàn)m178。這種種設(shè)計(jì)保證了舒適和節(jié)能，體現(xiàn)了對(duì)效率的追求、對(duì)人的關(guān)懷。單元門(mén)采用雙層中空玻璃塑鋼門(mén)，內(nèi)側(cè)單元門(mén)設(shè)門(mén)禁。排水方式采用有組織外排水。供電電源本小區(qū)電源由市政提供，供電電壓10kV，具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)負(fù)責(zé)，地區(qū)變電站裕量可以滿足本工程用電。三級(jí)負(fù)荷: 除二級(jí)負(fù)荷外的其他負(fù)荷。對(duì)于有二級(jí)負(fù)荷的建筑，由另一箱變引來(lái)一路動(dòng)力進(jìn)線，本建筑光柜、動(dòng)力柜互投，為二級(jí)負(fù)荷供電。 照明設(shè)計(jì)照明電壓一般為220V，將采用接地保護(hù)。防雷接地、保護(hù)接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎(chǔ)接地體。小區(qū)室外照明采用庭院燈，路燈控制在小區(qū)物業(yè)值班室內(nèi)，16鎧裝電力電纜直埋敷設(shè)。單元門(mén)內(nèi)箱管系統(tǒng)仍按2電話+1網(wǎng)絡(luò)/戶。通過(guò)光纜引至本小區(qū)其它建筑物內(nèi)。也可以通過(guò)單元光電轉(zhuǎn)換光調(diào)制解調(diào)器把對(duì)講信號(hào)送至用戶弱電箱，光電雙向轉(zhuǎn)換器配出戶內(nèi)對(duì)講器信號(hào)。小區(qū)安防中心設(shè)立在值班室，值勤人員可以通過(guò)電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位的實(shí)時(shí)了解各區(qū)域動(dòng)向情。支線波紋管塊組為：PC(4x162。各用戶生活污水排出后經(jīng)化糞池（飯店廚房采用隔油池）處理后匯集，統(tǒng)一排入到城市市政污水排水管網(wǎng)。生活用水量本工程最大日用水量為900m3/d,。污水排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)排水采用污、廢分流制排放。：（見(jiàn)消防篇）室外生活給水管主管道材料選用鋼襯塑管或球墨鑄鐵給水管，如采用管道淺埋敷設(shè)，可選用直埋式保溫鋼管，戶內(nèi)冷（熱）水管采用PE給水管。本設(shè)計(jì)范圍鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)的采暖、通風(fēng)與空調(diào)的可研設(shè)計(jì)