【正文】 能（居住和辦公），可以分為三種不同的客戶群體（純住、純辦公、又商又住）。任何事情對(duì)他們而言，只有兩種可能——可以實(shí)行or不可以實(shí)行。? 品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門(mén)，技術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證工程質(zhì)量無(wú)憂。這是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主作出的“質(zhì)”的奉獻(xiàn)。B、底商配套 會(huì)所對(duì)于一個(gè)中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對(duì)滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的加因素。服務(wù)項(xiàng)目中不僅包含對(duì)小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、等項(xiàng)目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕、整治；提供24小時(shí)保安、保潔服務(wù)，還提供其他與住戶生活相關(guān)的服務(wù)：送餐服務(wù)；衣物洗燙；房間清潔；秘書(shū)服務(wù)；醫(yī)療服務(wù)、保險(xiǎn)箱服務(wù)；汽車清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機(jī)、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游服務(wù)；報(bào)刊定閱；電話及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。418層公寓部分（板樓及塔樓）為高檔面磚配金箔金屬材料?？蛷d、臥室：進(jìn)口實(shí)木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，門(mén)磁開(kāi)關(guān)及與樓內(nèi)保安中心連接的緊急報(bào)警按鈕。板樓均價(jià)定為8000元/平米，塔樓均價(jià)為8467元/平米，底商均價(jià)20220元/ 平米。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價(jià)格上揚(yáng)，這一時(shí)期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時(shí)候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開(kāi)低走的價(jià)格策略。 市場(chǎng)情形：近年，住宅市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場(chǎng)情況，一方面為提前將產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)，往往在各銷售前準(zhǔn)備工作未完全完成前便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。例如陽(yáng)光100，鳳凰城等項(xiàng)目其內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間均超過(guò)3個(gè)月以上，通過(guò)長(zhǎng)階段的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)動(dòng)作，使其項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前積累了大批意向買家，為其開(kāi)盤(pán)火爆成功墊定了基礎(chǔ)。具體價(jià)格單的制定另行提交。注：價(jià)格將依據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)的認(rèn)知度及工程進(jìn)展和銷售狀況作階段性調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)根據(jù)市場(chǎng)情況，向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。本案的價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，又結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)及顧客感受價(jià)，在項(xiàng)目存在其特殊性，成本較高的情況下，結(jié)合不同類別的物業(yè)，采取不同的銷售定價(jià)辦法。4）廚用配件：刀架、原料用掛籃、增圾桶、刀叉分配盒主衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、浴盆、臺(tái)盆（含大理石臺(tái)面）雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡注：頂層復(fù)式主衛(wèi)生間配豪華按摩浴缸次衛(wèi)生間：1）地面：優(yōu)質(zhì)地磚 墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚 天花：鋁扣板吊頂2）設(shè)備、五金及浴室配件：優(yōu)質(zhì)座便器、淋浴箱及柱盆、雙溫控水龍頭及花灑、排風(fēng)扇，吸頂燈，廁紙盒、毛巾架、裝飾鏡散熱器：進(jìn)口節(jié)能裝飾散熱器內(nèi)門(mén)：裝飾木門(mén)戶內(nèi)安全系統(tǒng)：1）贈(zèng)送家庭保安設(shè)備一套，其中包括：控制主機(jī)、數(shù)碼電話2）戶門(mén)布門(mén)磁報(bào)警開(kāi)關(guān)3）紅外報(bào)警探頭：主臥室、起居廳各一個(gè)4）報(bào)警緊急按鈕：主臥室、起居廳各一個(gè)5）可視對(duì)講機(jī)一臺(tái)戶內(nèi)消防系統(tǒng)：起居廳設(shè)置煙感探頭一個(gè)，廚房設(shè)置天然氣泄露報(bào)警探頭一個(gè)，并與家庭安保設(shè)備相連。大理石電梯門(mén)套，豪華花紋不銹鋼電梯門(mén)。本案的2022平米空中花園的園林景觀在底商三層的屋頂實(shí)現(xiàn)，主旨是將建筑風(fēng)格與園林設(shè)計(jì)風(fēng)格保持統(tǒng)一。供業(yè)主休閑娛樂(lè)的會(huì)所應(yīng)是以一個(gè)輕松、舒緩、合諧的主題出現(xiàn)，并且應(yīng)設(shè)置屬于中青年人士的元素，使這些人能在工作之余身心得到徹底的放松，而滿足其精神層面的最大需求。要求做成可變式組合戶型（1+1或2+1）原G戶型門(mén)廳入口處的工人房設(shè)置不夠合理，要求改變?cè)O(shè)計(jì)，兼顧各使用功能更趨合理。除去緊鄰兩廣路，交通便利以外，獨(dú)特罕見(jiàn)的設(shè)計(jì)形式是本案的最主要賣點(diǎn)。四、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1．重要賣點(diǎn)? 產(chǎn)品創(chuàng)新——整體外觀的高檔、全套精裝小戶型，高配置的現(xiàn)代辦公模式，優(yōu)良的酒店式物業(yè)管理，啟動(dòng)城南未有的全新住宅風(fēng)尚，是對(duì)居住和辦公的創(chuàng)新，是滿足人們對(duì)物質(zhì)文化和精神文化的更高需求。這些群體應(yīng)是能夠欣賞這種產(chǎn)品形式，并希望通過(guò)這種產(chǎn)品去體現(xiàn)自身不凡的品味和實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，他們需求的是一種輕松、舒緩、和諧的氣氛。這不是一對(duì)矛盾的共榮體，而是一種商住概念的升級(jí)版，我們提供您的是一種多元的生活方式，您可以在板樓中實(shí)現(xiàn)純居住，在塔樓實(shí)現(xiàn)純辦公、純居住、又商又住。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們?cè)诓粩嗟孛迨袌?chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售的奇跡。用金子蓋樓，金碧輝煌，豪華府邸，您如同置身于皇宮、生活在中世紀(jì)的歐洲，在這里，您的聯(lián)想可以任意的弛騁；您的個(gè)性可以充分的發(fā)揮；您的虛榮心給您帶來(lái)最大的滿足?？梢哉f(shuō)，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是板塔結(jié)合，是公寓小戶型，是大氣的豪宅，是SOHO一族、中小公司的溫室；是集商業(yè)、居住、商務(wù)辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂(lè)、投資的五大功能，是豪華、尊貴、時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體。 目前本地區(qū)在售項(xiàng)目有：信恒大廈、似海怡家、凌云居、廣信家園以及本案。平方米 [交通狀況] 公共汽車：10101050、53路等，項(xiàng)目與最近車站間步行需1分鐘。其規(guī)模盛大，足以傲視京城。 通過(guò)代表性樓盤(pán)了解北京兩廣路沿線市場(chǎng)的總體特征。對(duì)于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來(lái)說(shuō)，商住樓的社區(qū)氛圍根本無(wú)從談起。如果項(xiàng)目是商住樓，銷售合同中會(huì)注明此住宅的用途為“商住”，租戶既可以自住，又可以經(jīng)商。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。一般來(lái)說(shuō)，在商務(wù)公寓辦公的公司要比在正規(guī)寫(xiě)字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價(jià)位低、居住辦公環(huán)境較差、未形成成熟的商務(wù)氛圍而在形象上不如寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓。例如新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段；都會(huì)國(guó)際位于CBD的周邊地帶東四環(huán)華堂商場(chǎng)附近，不僅避免了CBD核心區(qū)域的擁擠，商務(wù)氛圍亦絲毫不差。已經(jīng)吸引總部企業(yè)20余家到此落戶，更有數(shù)家駐京辦事處在此辦公，現(xiàn)在宣武區(qū)已經(jīng)把廣安門(mén)辦公商務(wù)區(qū)作為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的中心地區(qū)。六、區(qū)域市場(chǎng)分析廣安大街改造工程是北京市年度五十項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，工程建設(shè)及拆遷工作動(dòng)用資金近50億元人民幣，現(xiàn)在正值政府大力改造南城之即，宣武區(qū)推出了國(guó)際傳媒大道、文化一條街、奧林匹克精品走廊等項(xiàng)目。住宅流行“本體創(chuàng)新論” 與去年樓市狂炒概念不同，今年樓市開(kāi)始注重建筑本體的創(chuàng)新。2022年春季房展會(huì)有所改觀，不僅中低檔房賣得紅火，而且每平方米10000元的高檔房也有多人問(wèn)津。? 泛中關(guān)村地區(qū)。三、北京市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)1．整體增長(zhǎng) 商品房市場(chǎng)需求將持續(xù)快速增長(zhǎng)。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)水平明顯提高，樓盤(pán)品質(zhì)不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項(xiàng)目中，不少項(xiàng)目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國(guó)等海外的設(shè)計(jì)理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風(fēng)的樓市帶來(lái)一陣新風(fēng)。然而，在北京市政府對(duì)高檔物業(yè)建設(shè)的嚴(yán)格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上2022.、2022年末中國(guó)加入WTO的利好形式，無(wú)疑加深了北京的外銷市場(chǎng)需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的IT行業(yè)所衍生的IT新貴對(duì)高檔物業(yè)的增加，使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了整體回暖的趨勢(shì)。前期經(jīng)過(guò)了近一個(gè)月的工作，與開(kāi)發(fā)商共同參與了項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及客戶群的定位，戶型的修改設(shè)計(jì)、案名及LOGO的設(shè)計(jì)，售樓處方案設(shè)計(jì)等的討論并最終定案?；谏鲜鲈?，我公司提供的整合營(yíng)銷策劃方案含概了市場(chǎng)分析和研究、營(yíng)銷企劃、廣告策略等內(nèi)容，全部?jī)?nèi)容由下列四個(gè)部分組成：第一部分： 市場(chǎng)分析篇第二部分： 營(yíng)銷定位篇第三部分： 營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇第四部分： 廣告綜合篇“優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)”，是我公司一貫的工作作風(fēng)和經(jīng)營(yíng)理念。而且，隨著個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的來(lái)臨，集團(tuán)購(gòu)買行為在逐漸減弱，住宅市場(chǎng)的擴(kuò)大是必然的。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過(guò)后大幅度消沉，使外銷市場(chǎng)熱度回升比較緩慢。 市政改造的進(jìn)展，加大了普通內(nèi)銷住宅的需求。亞運(yùn)村開(kāi)發(fā)較早，加上奧運(yùn)會(huì)申辦的形勢(shì)住宅開(kāi)發(fā)再一次掀起熱潮。北京市高收入的人群比重相對(duì)較大，所以需求結(jié)構(gòu)并不是典型的金字塔型，而更類似一個(gè)上小下大的方臺(tái)，因此高價(jià)位、高檔次的住宅產(chǎn)品具有一定規(guī)模的市場(chǎng)，京城住宅市場(chǎng)市場(chǎng)需求多元化特征更加明顯。新起點(diǎn)嘉園力倡“筒中筒結(jié)構(gòu)”，使分戶墻可以隨意拆改，為業(yè)主創(chuàng)造了一個(gè)百變空間。集展覽和銷售為一體，是薈萃各類體育名牌和精品的商業(yè)區(qū)，永不落幕的體育用品博覽會(huì)，在未來(lái)亞太地區(qū)乃至國(guó)際上具有影響。其中，公寓可以分為商住、商務(wù)兩種類型?！?同時(shí)，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，酒店式商務(wù)公寓在生活與工作上又比商務(wù)公寓更便捷。 比商住功能多 比商務(wù)項(xiàng)目全 　 商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個(gè)“商+住”的場(chǎng)所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個(gè)別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已。 與商住性質(zhì)有別 與商務(wù)立項(xiàng)不同　 都會(huì)國(guó)際起初的定位是公寓，卻是按照寫(xiě)字樓項(xiàng)目立項(xiàng)的，銀行辦按揭時(shí)也要按照寫(xiě)字樓的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，而且，開(kāi)發(fā)商是按寫(xiě)字樓而不是按住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)。 只在特定區(qū)域內(nèi)生存 　 目前，京城東部中關(guān)村、CBD圈內(nèi)打“宜商宜住”商住公寓牌子的項(xiàng)目實(shí)在太多，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)引起爭(zhēng)議。有人說(shuō)，商住公寓是中關(guān)村、ＣＢＤ等特定區(qū)域的現(xiàn)象，不會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)久生存下去。 通過(guò)調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。首期將興建3幢華廈，共788套豪華單元，戶型面積為70150300平方米。所以，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場(chǎng)上帶來(lái)轟動(dòng)效0500010000010002022300040005000600070008000起 價(jià)最 高 價(jià)均 價(jià)起 價(jià) 6250 5900 5040 6800 5180最 高 價(jià) 7550 7400 7185 8500 7100均 價(jià) 7000 6400 6326 7600 6000似 海 怡家廣 信 嘉園蝶 翠 華庭楓 樺 豪景 朗 琴 園應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場(chǎng)的大眾化產(chǎn)品。（四）戶型分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型除了似海怡家有小戶型外（已銷售完畢），其它項(xiàng)目戶型都偏大。? 品質(zhì)南城的項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢(shì)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)份額，而開(kāi)發(fā)商均喜愛(ài)以低價(jià)入市的形式來(lái)吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無(wú)論是在項(xiàng)目規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說(shuō)沒(méi)有品質(zhì)感可言所以南城在市場(chǎng)上的評(píng)價(jià)較差，是以“經(jīng)濟(jì)適用區(qū)”的身份形象來(lái)發(fā)展自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)。華爾森集團(tuán)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開(kāi)發(fā)的細(xì)微末節(jié)。工程進(jìn)度的快慢本案前期施工的停滯，給銷售帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。我們摒棄一家一戶的老死不相往來(lái)，我們要實(shí)現(xiàn)一個(gè)大家的辦公、居住、休閑娛樂(lè)等的功能共享，形成團(tuán)體CLUB，每一個(gè)個(gè)體都成為CLUB中的會(huì)員，可以享受到在特定的范圍內(nèi)，辦公、生活、物業(yè)管理、休閑娛樂(lè)、SHOPPING等各種優(yōu)惠服務(wù)，使這種融合成為各個(gè)階層的人在生意上、情感交流上的溝通和往來(lái)。 如果從北京1000萬(wàn)人口中提取1%，10萬(wàn)人口有這種需求及購(gòu)買實(shí)力，從中再縮小范圍索定購(gòu)買本產(chǎn)品的人群500人，比例為千分之五。? 社區(qū)配套——全功能會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。產(chǎn)品硬件分析A、戶型合理的室內(nèi)功能配比和適合的面積是本案實(shí)現(xiàn)成功的重要方面，價(jià)格的高低起伏全由面積的大小決定。二、其它配套：南向觀景陽(yáng)臺(tái)做成60公分臺(tái)，上面一部分是固定窗，一部分為活動(dòng)窗（平開(kāi)或上下開(kāi)）。2）底商功能配套底商的功能主要分布在兩塔及三層的商業(yè)其中一塔功能設(shè)定：（靜態(tài)）首層大堂設(shè)獨(dú)立服務(wù)臺(tái)，警衛(wèi)室、休息廳、24小時(shí)自助銀行、書(shū)報(bào)亭、咖啡廳二層設(shè)24小時(shí)全天候商務(wù)中心（打字、復(fù)印、傳真、裝訂、翻譯、秘書(shū)、票務(wù)服務(wù)等），網(wǎng)吧、陶藝吧（木雕、根雕、泥塑）、美容美發(fā)中心、醫(yī)療保健中心三層設(shè)多功能會(huì)議廳，可以舉辦大小會(huì)議另外一塔功能設(shè)定：（動(dòng)態(tài)）首層設(shè)休閑餐廳及風(fēng)味餐廳（可以提供送餐服務(wù)）二層設(shè)棋牌室、（壁球、桌球、乒乓球等）球類活動(dòng)室、音樂(lè)酒廊三層設(shè)游泳池、健身房、桑拿蒸氣浴室、按摩房、茶吧、帶舞池的多功能廳另外，中間的商業(yè)主要做大型的商場(chǎng)使用，板樓的13層作為物業(yè)用房、商場(chǎng)辦公用房、庫(kù)房、設(shè)備間、空調(diào)機(jī)房等用途等。值得一提的是，本案獨(dú)特的建筑風(fēng)格需要與之配合的園林來(lái)突出其特異性并且在一定程度上緩和建筑的鋒芒。 單元公寓部分：戶門(mén)：四防門(mén)（防盜、防火、隔音、保溫），配門(mén)鏡和電子門(mén)鈴。中央空調(diào)系統(tǒng)：板樓、塔樓、裙房設(shè)進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)，室內(nèi)溫度可自行設(shè)定調(diào)節(jié)，可獲得舒適的室內(nèi)環(huán)境。1）開(kāi)盤(pán)價(jià) 采取低價(jià)入市的手法，均價(jià)以板樓7600元/平米入市，塔樓8000元/ 平米入市，以此試探市場(chǎng)，爭(zhēng)取在短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，體現(xiàn)物超所值。所以在對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及配套服務(wù)做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項(xiàng)目條件及市場(chǎng)現(xiàn)狀，在建筑成本高，不同物業(yè)類型選擇上，我們制定獨(dú)特的銷售價(jià)格策略，使之消費(fèi)者的心理價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格，形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，激起廣大消費(fèi)者的興趣。以上兩個(gè)方面的工作，是銷售策劃的基礎(chǔ)，也是銷售策略分析