【正文】 商對花園的處理，并非簡單的鋪設草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場環(huán)境頗為吸引人。位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈?！?規(guī)劃對像佘山銀湖一樣總占地達7000畝的超大型項目而言，首期的銷售至關重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。萬欣房產(chǎn)建筑設計：同濟規(guī)劃建筑設計研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計有獨立別墅130幢工程進度：今年10月一期整體交付物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設計：同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院景觀設計：美國DND設計與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風格：“超現(xiàn)實主義建筑風格”住宅單位：一期計有獨立別墅126幢工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進一步升溫。簡析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好?！?整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當大的差異性，我們對各區(qū)塊的別墅市場作比較分析。主流結構為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項目就不下30個，短期供應量的增長速度超過了需求量的增長速度。如下所示：——價格結構合理通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結論，以期達到如下目標： 了解上海市別墅市場的整體狀況及變動趨勢； 了解上海市別墅市場產(chǎn)品設計的發(fā)展趨勢； 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構成情況； 掌握海灣項目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確海灣項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握各類目標消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認知； 明確海灣項目構建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會； 提出海灣項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項目在后期產(chǎn)品設計中的若干思路和建議。市場供應狀況分析——供應量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。按照現(xiàn)有人均收入水平，結合國際慣例來統(tǒng)計，將有2％的家庭購買別墅，這樣僅上海本地就蘊藏著6－7萬套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。2001年，上海別墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng)細分物業(yè)簡述——獨立別墅上市量：約占全部的10%。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨立別墅均價5500—8000元/m2。環(huán)境設計突出外部空間及環(huán)境的整體設計安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺。◆ 發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應對其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實力。這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟型別墅占了主導地位，其50100萬之間的總價，相當于環(huán)線附近的一套公寓價格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級旅游區(qū)的佘山風景區(qū)，其投資的價值日漸為眾多發(fā)展商所看好。3）內(nèi)部規(guī)劃整個小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實主義建筑的巧妙結合，景觀設計中強調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設計成為一大亮點。◆ 營銷佘山銀湖的售價達到了800010000萬元/m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設計缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。另一方面，十五期間，奉賢將建設一城、一基地、三區(qū)。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時間相對較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，低層次的價格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。公共交通系統(tǒng)的欠缺別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應較小，但區(qū)域內(nèi)當前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。虹橋機場距地塊30分鐘車程，火車南站，距離項目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達人民廣場。通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。項目市場機會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。因此，本項目地塊具備定位為“純高尚獨立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。成熟型及豪華型律師、會計師事務所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。考慮到本項目體量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：A、 首期單位的市場反應對后期信心的影響；B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；C、 首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息