【正文】 0130200空調(diào)20240250裝飾工程200500200合 計(jì)1,8301,9402,365 七、項(xiàng)目投資回報(bào)估算（***商業(yè)）收益估算重點(diǎn)采集了鄰近的香蜜湖片區(qū)、竹子林片區(qū)、車公廟片區(qū)的主要商業(yè)物業(yè)租金水平，以及分布在福田、羅湖的大型商業(yè)項(xiàng)目和華強(qiáng)北、東門步行街、人民南路等商業(yè)街的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)市場具體情況與***商業(yè)中心的初步方案，初步測算本項(xiàng)目租、售價(jià)格水平如下：樓 層租金保守估計(jì)負(fù)一層100元/平方米配套設(shè)施占地總面積約36000平方米，規(guī)劃方案考慮了集綠地式停車場、休閑廣場、兒童娛樂、標(biāo)志構(gòu)筑物、廣告牌、噴泉等為一體的中心景觀廣場，另有地下室5萬平方米，為可停放1400輛車的超大型停車庫，地下室可根據(jù)地塊大范圍做一層地下停車庫和設(shè)備用房，也可建于地面建筑投影以下做二層地下停車庫和設(shè)備用房。商業(yè)區(qū)域之山姆會員商店為二層，占地10000平方米。 樓層面積在1500平方米以上；252。）以上兩方案效果評估如下：預(yù)期效果方案一（連卡佛等）方案二（瑪莎、國藝館等）租金收益效益收益穩(wěn)定、水平相對較高，如招商沒有阻礙，引入該品牌亦是深圳首家。）方案二：山姆店獨(dú)立、臨農(nóng)林路，寫字樓位于地塊中心腹地、裙樓為商業(yè)，國投商場臨僑香路。并有10234144466等多路公交車途經(jīng)。項(xiàng)目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車位2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位1,034個(gè)。月。 若山姆會員店、***和購物廣場的消費(fèi)群體無法實(shí)現(xiàn)互融的戰(zhàn)略目標(biāo)，將有可能導(dǎo)致本項(xiàng)目因消費(fèi)群體過窄而陷入經(jīng)營困境。 整體經(jīng)濟(jì)走勢看好，人均消費(fèi)水平進(jìn)一步提高；，252。 人文優(yōu)勢：周邊幾大片區(qū)均享有政府高規(guī)格的規(guī)劃和定位，是深圳精英人士聚居地之一；252。但是他們對辦公場所的選擇目標(biāo)范圍仍然主要集中在甲級寫字樓。月寫字樓需求分析(1)客戶類型發(fā)展趨勢根據(jù)深圳市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。月，已全部售完。特區(qū)報(bào)業(yè)大廈位于中心西區(qū)，總建筑面積92313 m2，共42層，從第九層開始每三層有一個(gè)空中花園，38層有一個(gè)直徑12米的新聞眼，承租對象主要為銀行、證卷、地產(chǎn)、投資、高科技企業(yè)以及律師行、會計(jì)師行等，車位500個(gè)。而重新包裝后的鴻昌廣場，也準(zhǔn)備于2004年推出，寫字樓銷售面積也有近6萬平方米。該區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。在2003年深圳市的土地供應(yīng)計(jì)劃中，明顯體現(xiàn)了“從嚴(yán)控制”的原則。在這種情況下，集多功能于一體的規(guī)模龐大的現(xiàn)代購物中心在深圳還有較大的發(fā)展空間。l 深南中路商圈：以國際時(shí)尚品牌為主流，中信城市廣場、信興廣場是其代表作。盡管有中信城市廣場、華潤中心、東海購物廣場等新興的購物場所，但與整個(gè)深圳的市場需求仍有距離。近幾年來該片區(qū)樓盤規(guī)劃起點(diǎn)普遍相當(dāng)高，以大戶型為主，價(jià)格不菲，主要面向高收入者、二次置業(yè)者，其客戶群體主要定位為高級白領(lǐng)、企業(yè)老板和國際人士。但是，項(xiàng)目開發(fā)對城市、區(qū)域、區(qū)位的選擇，以及開發(fā)時(shí)機(jī)的把握，也必須慎重決策，科學(xué)掌控。 深圳市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀2003年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。四、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“9＋2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。天。2003年上海新增供應(yīng)35萬平方米。2003年1至10月，全國寫字樓新開工面積達(dá)1004萬平方米，%。同時(shí)，由于商鋪的平均回報(bào)率一直維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量仍會持續(xù)增長，大部分商鋪會隨著使用時(shí)間的延續(xù)、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民眾消費(fèi)能力的大幅度提高而升值，從而使投資者仍熱衷于商鋪的投資。 改革開放以來，我國曾出現(xiàn)三次經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，即1984 年1985 年、1988 年1989 年和1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長造成的。2003年112月全國進(jìn)出口總值為8,，%，其中：出口4,，%；進(jìn)口4,，%。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目地塊編號——總占地面積（m2）62,000建設(shè)占地面積（m2）26,000室外廣場占地面積（m2）36,000容積率覆蓋率41%綠化率21%總建筑面積（m2）190,000計(jì)容積率建筑面積（m2）140,000其中：商業(yè)（m2）60,000寫字樓（m2）80,000機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛）2,000（地面600） 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得目前尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同書開發(fā)文件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號4403011109924 執(zhí)照號深司字N86102深圳市規(guī)劃與國土資源局用地方案圖方案號：2003000344 結(jié)論項(xiàng)目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書》正在簽訂中，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。%，因此該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。投資可行性分析所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源方式深入開展項(xiàng)目的投資可行性分析，需要大量的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度將直接影響到最終投資分析結(jié)果的準(zhǔn)確程度，例如在既定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案條件下，需要投入的各種成本項(xiàng)目的數(shù)額，所需交納的費(fèi)用的數(shù)額，未來預(yù)期的消費(fèi)價(jià)格等關(guān)鍵性數(shù)據(jù)是決定分析結(jié)果的核心問題。4）在綜合分析盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)程度、現(xiàn)金流狀況以及發(fā)展商自身諸多實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，綜合確定項(xiàng)目可行性，供貴公司決策使用。根據(jù)國家和深圳市有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)政策，按照國家關(guān)于可行性研究和項(xiàng)目管理的各項(xiàng)規(guī)定，我司對本項(xiàng)目進(jìn)行了客觀、科學(xué)、合法及公正的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察及調(diào)研，并結(jié)合深圳市商業(yè)、寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢以及客戶特征，作了詳盡的分析測算，對項(xiàng)目投資決策提供結(jié)論性意見：“***”項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)在技術(shù)上可行，財(cái)務(wù)效益和社會效益均較好。對投資績效市場分析的主要方面：區(qū)位需求（關(guān)聯(lián)和運(yùn)移成本），功能需求（獨(dú)特性），供給分析（空置率、竣工量和土地出讓/轉(zhuǎn)讓），競爭態(tài)勢分析（替代品的區(qū)位、功能、價(jià)格）等，我司將重點(diǎn)在相應(yīng)的市場調(diào)查分析報(bào)告中加以陳述，在本報(bào)告中不再贅述，只是將重點(diǎn)內(nèi)容加以重申。針對一些主要由市場狀況和消費(fèi)者心理預(yù)期決定的項(xiàng)目、例如未來的最大可能租賃價(jià)格、在不同時(shí)期的可能租賃比例、所建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的各種物業(yè)類型的設(shè)計(jì)比例等項(xiàng)目，則主要是通過在各種方式的大量消費(fèi)者調(diào)查（街頭攔截訪問、入戶訪問、各種人士的座談會討論、該現(xiàn)有住宅、商業(yè)物業(yè)的普查等）的基礎(chǔ)上采用合理的數(shù)據(jù)處理方法加以處理，并結(jié)合深圳市現(xiàn)有商業(yè)、寫字樓物業(yè)用戶的深入訪談。***商用置業(yè)有限公司自成立以來，先后在北京、濟(jì)南、青島、長沙、武漢、南昌、成都、重慶、南京、鄭州、合肥、太原、石家莊以及深圳等十多個(gè)大、中城市完成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研以及選址工作。2003年以來，中國經(jīng)濟(jì)的增長勢頭更是“銳不可擋”。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測2004 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。據(jù)調(diào)查，目前商鋪市場需求主要來自三個(gè)方面：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。在“非典”之后，各地的寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。2003年從甲級寫字樓的全市平均租金水平來看，北京仍居全國之首。中國加入世貿(mào)組織及CEPA等“利好”，促使金融、保險(xiǎn)、科技、貿(mào)易、物流等行業(yè)快速發(fā)展，令北京、上海、深圳、廣州等地的甲級寫字樓市場更趨向?qū)I(yè)性、聚集性。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：一、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。五、交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場的建設(shè)。％（％）。對此，必須有足夠的心理準(zhǔn)備和應(yīng)對措施。同時(shí)該片區(qū)也是二建、三建等建筑公司的后勤基地，大量的陳舊居房，建筑堆場，臨時(shí)用地以及建筑工人等，呈現(xiàn)出與該片區(qū)的豪宅、富貴人家共存的局面。平均日客流量達(dá)30萬人次，節(jié)假日客流量達(dá)50萬人次，年?duì)I業(yè)額達(dá)45億元。這八大商圈堪稱整個(gè)深圳的商業(yè)命脈。（2） 深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟?2)主要供應(yīng)區(qū)域：2004年，寫字樓主要供應(yīng)仍將集中在福田區(qū)，其中表現(xiàn)最為搶眼的是中心區(qū)。尤其是一切要從市場出發(fā)，對自身物業(yè)有一個(gè)清楚的認(rèn)識，對項(xiàng)目有一個(gè)理性的市場定位。屬深圳市標(biāo)志性建筑之一。月賽格大廈位于華強(qiáng)北與深南大道交界處，共72層，由于高度突出，屬深圳標(biāo)志性建筑之一，但整體規(guī)劃有問題，以至寫字樓存在大量空置，大堂朝向及空間不理想，車位嚴(yán)重不足。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價(jià)格、交通、周邊環(huán)境以及配套。 品牌優(yōu)勢：世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)膹?qiáng)大昭示力及牽引力，是本項(xiàng)目無與倫比的第一優(yōu)勢； 252。 人流局限：外來人口與流動(dòng)人口少；252。 園博園今年正式啟用。（2）著力打造商業(yè)購物廣場、商務(wù)辦公樓自身的高品位、高質(zhì)素（包括建筑、經(jīng)營、產(chǎn)品等），與“沃爾瑪三因子”實(shí)現(xiàn)高度互融。 同類項(xiàng)目分析　 A、中信城市廣場：，、以及3萬平方米的星光廣場組成，擁有地上、地下共644個(gè)停車位。 本項(xiàng)目還未正式投入使用，從整體規(guī)模和定位來看，會吸引一批年輕、時(shí)尚的高消費(fèi)群體，與本項(xiàng)目定位存在一定差異。因山姆會員店經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種已固定，對國投商場業(yè)態(tài)、業(yè)種定位方面，我司更多考慮與山姆會員店互補(bǔ)，利用其人流；同時(shí)從市場需求考慮，設(shè)置中、高檔商業(yè)。同時(shí)設(shè)置部分中、高檔商業(yè)，作為山姆會員店的補(bǔ)充。商場經(jīng)營效益良好優(yōu)，但有一定風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)農(nóng)林路與僑香路交匯處，地塊呈不規(guī)則五邊形，總用地面積62000平方米（現(xiàn)為汽車市場）。山姆會員店與其他商業(yè)之間相互獨(dú)立，但共同營造了人們一站式購物的好環(huán)境。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目預(yù)計(jì)2004年6月開工，并分別于：2004年11月完成基礎(chǔ)工程；2005年2月完成地下室工程；2005年3月完成商業(yè)用房的主體工程；2005年10月完成寫字樓主體工程；2005年6月完成商業(yè)用房的裝飾工程；2005年6月商業(yè)用房竣工；2006年5月完成寫字樓裝飾工程；2006年6月全面竣工驗(yàn)收。月三層80元/平方米m2，第11年租金按70元/月平方米, 第11年起租金按55元/月八、項(xiàng)目不確定性分析該項(xiàng)目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值累計(jì)之和135,，總開成本累計(jì)之和70,。預(yù)測未來幾年將有更多的商業(yè)物業(yè)陸續(xù)投入使用，也將形成更加激烈的商業(yè)競爭。要合理規(guī)避金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就必須從資金成本和開發(fā)資金回收考慮，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作:1) 落實(shí)信貸資金銀行，保證建設(shè)資金籌措計(jì)劃的實(shí)施。同時(shí)擁有豐富的旅游資源，是深圳未來旅游重地之一。第四部分 附表與附件: 規(guī)劃方案圖(一)規(guī)劃方案圖(二) 55