【正文】 4,4,——人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）——交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。 2003年，％，其中，％，％；，％，％；，％，％。 區(qū)域市場定義從本項目的商業(yè)物業(yè)部分的消費群體來看，區(qū)域市場按輻射力強弱分為三個層次：核心輻射區(qū)、二級輻射區(qū)和三級輻射區(qū)。由于90%的客源來自核心輻射區(qū)和二級輻射區(qū)，因此本項目商業(yè)區(qū)域市場定義為以香蜜湖片區(qū)等為核心的整個深圳市。經(jīng)營產(chǎn)品主要以服裝為主，兼有娛樂、餐飲等，消費檔次以中低檔為主，消費群體主要為北上的香港人、本地人、外來游客等。2004年，這些成熟商圈將不斷鞏固自身優(yōu)勢，同時一些新片區(qū)的商業(yè)氛圍亦將進一步形成，對原有的商圈形成強勁挑戰(zhàn)，形成百家爭鳴之勢。（3） 集購物、休閑、娛樂、旅游與一體的，具有國際化、現(xiàn)代化、高品位等特征的大型購物中心將成為深圳高消費人群的首選。 從今年公布的土地供應計劃及產(chǎn)業(yè)導向中所透出的信息，可以預見，在未來幾年，市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩。預計2004年中心區(qū)南區(qū)銷售的項目將主要有國際商會中心、九州創(chuàng)展大廈以及華融大廈，僅這三個項目，就有約18萬平方米的寫字樓面積供應。否則，任何對項目期望過高的非理性行為，都將大大增加項目的市場風險。時代金融中心位于CBD區(qū)，共28層，承租對象主要為銀行、能源集團、證券公司等，戴德梁行為物業(yè)管理顧問，設(shè)有400 m2的職工專用餐廳。租金為60—90元/ m2(2)需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。 規(guī)模優(yōu)勢：擁有14萬平方米的建筑面積，2000車位的停車場，在深圳乃至整個華南地區(qū)都堪稱商業(yè)大手筆；252。 商務(wù)氛圍：現(xiàn)階段人氣不旺，缺乏商業(yè)及辦公氛圍；252。 252。 項目客戶定位寫字樓客戶定位：國內(nèi)外大型商貿(mào)機構(gòu)、國內(nèi)外大型物流公司、國際采購公司、國際金融機構(gòu)、沃爾瑪供應廠商，以及與國際貿(mào)易（物流、采購）相關(guān)聯(lián)的律師行、會計師行、咨詢顧問機構(gòu)等。是目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPING MALL。 四、產(chǎn)品規(guī)劃方案、地勢項目地塊呈不規(guī)則五邊形，北、東邊沿街面較長，場地現(xiàn)狀為汽車大市場，地面平坦，地勢距道路有一定整體高差。具體安排如下：（1） 業(yè)態(tài)選擇：（國際知名精品）主力店+（高檔靈活多變的）店中店（2） 業(yè)種配置：216。具體安排如下：（1）業(yè)態(tài)選擇：（國際知名精品）主力店+（特色鮮明、高檔、高品位的民族工藝品）次主力店+（高檔靈活多變的）店中店（2）業(yè)種配置：216。作為***的寫字樓，要具備甲級寫字樓的全套配置。場地平整，地勢較高；農(nóng)林路以北處不遠有大型住宅區(qū)，僑香路以北亦有住宅區(qū)、公共建筑等。寫字樓則臨僑香路或位于地塊中心腹地，部分或全部建于商業(yè)用房之上（根據(jù)不同設(shè)計方案確定）。項目建設(shè)工期總計約需2年零1個月。月加權(quán)平均約130元/平方米m2，第21年起租金按90元/月平方米,出租率按100%考慮。盈虧平衡點的計算原則為：項目凈經(jīng)營收入累計之和=總開發(fā)成本累計之和經(jīng)測算，%,本項目全部投資及貸款本息均可收回。如何準確做好項目的市場定位，制定合理的營銷、租賃、商場經(jīng)營管理的策略，從而成功運營自有商場面積的招商、經(jīng)營，如期回收資金、獲得經(jīng)濟效益，將是本項目規(guī)避市場風險的最最好途徑。2) 開拓多種融資渠道。本片區(qū)路網(wǎng)發(fā)達、交通便利，廣深高速公路在本區(qū)有直接入口，深南、北環(huán)、僑香路、紅荔路、香蜜湖路、農(nóng)林路、農(nóng)園路、香梅路、僑城西路，四橫五縱可以自由往來市區(qū)各地。項目經(jīng)濟效益良好經(jīng)測算該項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項 目指 標1占地面積（m2）62,2總建筑面積（m2）190,3項目總投資（萬元） 70,4項目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值（萬元） 135,5成本利潤率（稅前）%6成本收益率%7財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）78,8財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%9動態(tài)投資回收期（年）10貸款償還期（年）7綜上所述，本項目可行。片區(qū)擁有城市絕版的自然條件和交通條件，是新興的高檔居住區(qū)和新興寫字樓區(qū)。本項目計劃從銀行貸款40,700萬元，占項目開發(fā)建設(shè)總成本約70%，假如開發(fā)商建設(shè)資金籌措計劃不能落實,造成建設(shè)資金不足而停工；或由于出租不好，資金不能按預期回籠,則存在還貸壓力，故項目開發(fā)建設(shè)的金融財務(wù)存在一定風險。僅龍崗2003年一年就有100多萬平方米的商業(yè)面積入市，羅湖華潤中心等商業(yè)旗艦也正在積極打造。%，因此該項目經(jīng)濟效益較好。***租賃收入估算表 單位:萬元年 度20042005200620072008201420152053年毛租金收入————1,4852,9702,9703,630注：上表第210年租金按45元/月月）面積10,084㎡回報比例可達售價（元/㎡）總價（億元）10%960011%872712%800013%738514%6857項目各樓層價值估算樓層月租金估算元/㎡年租金元/㎡回報率考慮價值估算元/㎡三層8096010%9600二層110132010%13200一層18021609%24000負一層100120010%12000山姆會員店租賃收入估算見下表山姆會員店租賃收入估算表 單位:萬元年 度20042005200620142015202420252043年毛租金收入——6601,3201,6802,160注：上表第110年租金按55元/月月二層110元/平方米根據(jù)地塊現(xiàn)狀及實際情況本公司提出二個初步規(guī)劃方案圖供貴公司參考（詳見附圖）。商場出入口的設(shè)置也充分考慮了購物人流的習慣和心理，可為人們提供一個休閑購物的好去處。軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準達到三星級酒店以上標準。同時特色鮮明，容易做品牌。建議以“國藝”產(chǎn)品為重要組成部分（如：珠寶、工藝品、雕刻、印章、陶瓷、書畫、仿古家私等等），結(jié)合寫字樓共同搭建進出口貿(mào)易展示平臺。方案一：山姆店獨立、臨農(nóng)林路，國投商場位于地塊中心腹地，寫字樓臨僑香路。北區(qū)寫字樓和中區(qū)購物中心作為一期項目首先開工建設(shè)，預計2004年底完工投入使用；南區(qū)作為二期項目，是開放購物空間、五星級酒店和服務(wù)式公寓的組合，設(shè)計和建設(shè)將適時展開。月。“兩個有效遞延”——（1）將山姆會員店的人流有效遞延到項目商業(yè)購物廣場；（2）將***的品牌及資源優(yōu)勢有效遞延到本項目的開發(fā)經(jīng)營中，極力提升本項目的附加價值；建議：（1）著力打造商業(yè)購物廣場、商務(wù)辦公樓與山姆會員店、***、沃爾瑪全球采購中心之間的差異性和遞延性，實現(xiàn)市場高度互補。 項目周邊高檔商業(yè)配套供給不足，需求空間大； 252。 W（劣勢）：252。三、項目分析及項目定位 項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：252。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。定位較高，目前是中心區(qū)租金最高的寫字樓，租金100150元/ m2月，出租率達98%。同時應在項目的規(guī)劃研究、成本控制、項目定位、營銷推廣以及物業(yè)管理等主要環(huán)節(jié)多下苦功。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。 同時，深圳發(fā)展計劃局于2003年6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（2003－2004年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。商業(yè)市場調(diào)研結(jié)論（1） 消費結(jié)構(gòu)升級，大型現(xiàn)代購物中心成為發(fā)展趨勢。l 南山商圈、寶安商圈、龍崗商圈：新興商圈代表。東門商圈是深圳商業(yè)的起源和龍頭，目前商業(yè)建筑面積超過50萬m2，面積在1萬以上的大商場已達20多家。比如去年的水榭花都、中旅國際公館、熙園等項目都走極品豪宅路線，使該片區(qū)豪宅市場光彩奪目、精采紛呈。本項目先人一步，順應深圳國際化及“總部經(jīng)濟”、“總部商務(wù)”大勢，盡得市場發(fā)展之先機，項目得于成功開發(fā)和運營的機會很大，但另一方面，隨著深圳國際化及“總部經(jīng)濟”、“總部商務(wù)”進程的進一步加快，項目未來的競爭亦將更趨激烈。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強區(qū)(組團)級商貿(mào)中心的建設(shè)，推動東部旅游資源的保護性開發(fā)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。 l 2004：健康發(fā)展有支撐 展望2004年，當前國內(nèi)良好的宏觀經(jīng)濟形勢為寫字樓物業(yè)提供了健康的發(fā)展預期。 北京、廣州甲級寫字樓租金持續(xù)下滑，上海、深圳上漲趨勢明顯。雖然受到上半年疫情的影響，但隨后強勁的反彈使國內(nèi)外企業(yè)對中國的投資信心逐漸增強。而目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展已有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展也將帶來較大的市場風險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應持謹慎態(tài)度。 針對這種潛在危險，2003 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策，2004 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應經(jīng)濟發(fā)展的需要。l 居民消費結(jié)構(gòu)升級權(quán)威資料顯示，從2001年開始居民消費結(jié)構(gòu)已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續(xù)升溫，拉動了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。自1987年亞洲金融危機以來，世界各主要國家經(jīng)濟幾乎都處于“七零八落”的狀態(tài)，而中國經(jīng)濟卻以“七上八下”的增長速度保持著一枝獨秀的地位。公司主要業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在全國大中城市拓展市場，建設(shè)大型***購物廣場，引進包括沃爾瑪在內(nèi)的世界五百強企業(yè)作為主力店入駐，向消費者提供集時尚、娛樂、餐飲、文化于同一屋檐下的嶄新的休閑購物場所。例如不同建筑層數(shù)條件下的建筑安裝工程費、硬質(zhì)地面和停車場的單位投入成本、開發(fā)管理費比例、不可預見費比例等等項目內(nèi)容。在“***”項目開發(fā)決策中，對經(jīng)營風險和其他風險在本報告中暫不考慮，本報告僅重點分析達成投資財務(wù)目標的風險，意即預期實現(xiàn)利潤與實際利潤之間差別的概率。***項目投資可行性研究報告（第一模塊）委托方：深圳***有限公司受托方：***有限公司完成日期：2004年02月25日報告編號：***2目 錄第一部分 致委托方函 3第二部分***項目投資可行性研究報告的簡要說明 4本項目可行性研究的目的 4可行性研究分析思路 4市場調(diào)查及研究分析方法 5投資分析的基礎(chǔ) 5投資可行性分析所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來源方式 5項目可行性研究結(jié)論 6第三部分 ***項目可行性研究報告 7一、項目基本情況 7 7二、市場調(diào)查與研究分析 10 10 深圳市投資背景及房地產(chǎn)發(fā)展狀況 13 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 17 17三、項目分析及項目定位 25 25 28四、產(chǎn)品規(guī)劃方案 29 2業(yè)種配置 30 33五、項目開發(fā)建設(shè)進度 35 35 35六、項目投資估算及融資 36 項目總投資估算 36七、項目投資回報估算 38（***商業(yè)）收益估算 38 41 42