【正文】 整合推廣建議 9（一）LOGO設(shè)計(jì) 9（二）包裝策劃 9（三）階段性營(yíng)銷策略 10(四）媒體組合策劃 11七、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售執(zhí)行建議 12（一）入市開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議 12（二）前期準(zhǔn)備 12（三）活動(dòng)策劃 13（四）執(zhí)行策略及活動(dòng)控制 14（五）物資準(zhǔn)備及費(fèi)用預(yù)算 14（六）意外與風(fēng)險(xiǎn)防范 14一、策劃目標(biāo)（一）軟性目標(biāo)強(qiáng)勢(shì)建立水月郡富有人文內(nèi)涵、生態(tài)和諧的品牌形象。配套設(shè)施：中小學(xué)：（二）水月郡項(xiàng)目SWOT分析與建議項(xiàng)目SWOT距陣分析S(優(yōu)勢(shì)）1. 新古典主義建筑風(fēng)格，外觀典雅2. 處于揚(yáng)州西區(qū)優(yōu)越地帶，交通便利3. 基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)娛樂(lè)會(huì)所齊全4. 生態(tài)氧吧，以人為本5. 文化氛圍濃郁W（劣勢(shì)）1. 開(kāi)發(fā)商知名度不高,至今未開(kāi)發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。對(duì)策：要堅(jiān)持加強(qiáng)和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實(shí)際使用效率，盡量爭(zhēng)取價(jià)格回旋空間，為靈活實(shí)施定價(jià)策略奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（三）形象定位 項(xiàng)目最終形象定位水月郡—與湖畔相鄰的生態(tài)氧吧。最終獲得一種高效、低能、無(wú)廢、無(wú)污染和生態(tài)平衡的人居環(huán)境。同時(shí)進(jìn)行立體分流，車行地下，人走地面。圖二 新古典主義建筑園林風(fēng)格最具特色的是中國(guó)園林，以山水為主的中國(guó)園林風(fēng)格獨(dú)特，其布局靈活多變，將人工美與自然美融為一體，形成巧奪天工的奇異效果。由于本項(xiàng)目的綠化景觀采用古樸園林式的建筑風(fēng)格，樓臺(tái)亭宇是其主要點(diǎn)綴。（2）檐口裝飾線建議做外飄挑檐。 戶外場(chǎng)地設(shè)施規(guī)劃住宅院落用欄桿圍成半封閉的活動(dòng)區(qū)域；小區(qū)設(shè)有兒童、青年游戲場(chǎng)地戶外活動(dòng)等。 車位數(shù)量車位配比率：1:表八 車位類別比例表車位類別比例室內(nèi)車位35%地下車位65% 車位選址（1）地上多層立體車庫(kù)設(shè)置在小區(qū)入口處附近，減少對(duì)小區(qū)的污染，以及外來(lái)車輛對(duì)小區(qū)的影響且便于監(jiān)控管理。在施工過(guò)程中，禁止客戶隨意進(jìn)入工地參觀，以給買家一個(gè)封閉試管理的理念，以加強(qiáng)自身樓盤(pán)的市場(chǎng)形象，有利于銷售。對(duì)于售樓處所處地段道路的包裝，可在邊布置一些彩旗和紅毯等作為售樓部導(dǎo)視系統(tǒng)，方便客戶尋得售樓處的主要門(mén)側(cè)。（3）銷售期過(guò)后若仍有剩余商品交由二手房中介代為銷售。 認(rèn)籌客戶可享受VIP優(yōu)惠登記99折（認(rèn)籌金2000元低2萬(wàn)元后再打99折），未認(rèn)籌客 戶開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅享受一個(gè)98折。（5）圍繞售樓處前廣場(chǎng)列出新客戶接待區(qū)與老客等候區(qū)。如果給關(guān)系戶預(yù)留或提前銷售的單位，后選的業(yè)主鬧事怎么辦？發(fā)展商可以先找公司內(nèi)部員工510人提早過(guò)來(lái)排隊(duì)。附錄1已知水月郡項(xiàng)目平均房?jī)r(jià)為9510元/㎡規(guī)劃得：水月郡項(xiàng)目第一期8幢多層住宅中一號(hào)樓均價(jià)為9550元/㎡，二號(hào)樓與其單價(jià)相同；三至五號(hào)樓均價(jià)相同與一號(hào)樓均價(jià)相比多20元/㎡，相同編號(hào)每戶單價(jià)多20元/㎡；六至八號(hào)樓均價(jià)相同與一號(hào)樓均價(jià)相比少20元/㎡，相同編號(hào)每戶單價(jià)少20元/㎡。 （2） 錄入錯(cuò)誤：預(yù)先做三個(gè)文件夾，一個(gè)文件夾是待售單位的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一個(gè)文件夾是已售單位的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一個(gè)是已上傳單位的認(rèn)購(gòu)書(shū)。（2） 活動(dòng)的主題◇主標(biāo)題水月郡VIP優(yōu)惠火熱進(jìn)行中◇副標(biāo)題 與水月郡一起賺錢，開(kāi)盤(pán)抽大獎(jiǎng) （3）優(yōu)惠方式◇先到先得先選房，注冊(cè)水月郡VIP會(huì)員即可獲價(jià)值1000元大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物卡兩張。水月郡項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年下半月可取得預(yù)售許可證，所以本項(xiàng)目的的銷售高潮期宜設(shè)在九月和十月左右。樣板房選擇水月郡最具代表性的戶型設(shè)于售樓處的內(nèi)部，方便客戶參考。（2）施工隊(duì)伍衣著規(guī)范、文明、材料擺放整齊，工棚整潔。（2）地下集中建造，位于中心綠化地下河住宅地下，盡量縮短與住宅的距離，方便居民，減少對(duì)項(xiàng)目地下設(shè)施策劃的影響。（七）車位配置建議 車輛停放系統(tǒng)該項(xiàng)目的車輛停放系統(tǒng)可以包括室內(nèi)停車、地下停車。該戶型組合結(jié)構(gòu)既能滿足目標(biāo)客戶對(duì)住宅品質(zhì)的基本要求，又將項(xiàng)目的品質(zhì)感突顯出來(lái)。 照明景觀為了提高居民夜間出行的安全性，保證居民晚間活動(dòng)的正常開(kāi)展，營(yíng)造環(huán)境氛圍。圖三 園林建筑景觀（四）建筑景觀設(shè)計(jì) 綠化種植景觀小區(qū)內(nèi)公共綠地可以以小游園的形式展現(xiàn)出來(lái)，小游園應(yīng)設(shè)置在小區(qū)較中心的位置。其中各建筑類別占總建筑面積的比例如下：表五 建筑類別比例表建筑類別占總建筑面積比例（%）平層住宅70錯(cuò)層住宅20復(fù)式住宅10 項(xiàng)目建筑風(fēng)格的類別及特點(diǎn)揚(yáng)州本市的建筑風(fēng)格兼有南北兩地的建筑特點(diǎn)，既有北方的雄偉又有南方的秀麗。項(xiàng)目住宅使用一梯2戶的布局形式，平面形狀接近于長(zhǎng)方形，每棟樓4單元。揚(yáng)州擁有濃厚的古文化，揚(yáng)州人更趨向于一種慢生活和有氧生活，而水月郡的綠化是以古樸園林的古典風(fēng)格為主的表現(xiàn)了揚(yáng)州人的有氧生活方式。該項(xiàng)目的核心客戶群為組織、企業(yè)、事業(yè)單位的負(fù)責(zé)人，滿巢二、三、四期的家庭。2. 新能源、虎豹等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)多，影響大，瓜分揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買力。育才小學(xué)西校區(qū)（二）銷售目標(biāo)由于水月郡占地面積較大，項(xiàng)目采用分期銷售，階段入市的辦法進(jìn)行推廣。二、項(xiàng)目概況行政區(qū)域:除了“加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持”的第一條外，核心內(nèi)容在于第二條的“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。（2）針對(duì)主力戶型面積過(guò)大。 目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析（1）年齡層次：25—50歲之間，主力人群為35—45歲，（2）職務(wù)狀況：組織、企業(yè)、事業(yè)單位的負(fù)責(zé)人（3）經(jīng)濟(jì)收入：家庭月收入8000元以上，有一定的積蓄（4）愛(ài)好興趣：注重心理享受，有敏感的信息需求，注重文化培養(yǎng)， 項(xiàng)目總體定價(jià)方法選擇水月郡總體定價(jià)采用市場(chǎng)比較法 。圖中為水月郡項(xiàng)目一期銷售房屋平面分布，黑色為高層，白色為多層，從左向右排序?yàn)?至10號(hào)樓。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。 場(chǎng)所景觀小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)所可以以專用運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和一般運(yùn)動(dòng)場(chǎng)相結(jié)合的形式。隨著本市房?jī)r(jià)水平的整體提高，比起盲目攀比大面積，置房者更趨向于精致戶型產(chǎn)品。 停車設(shè)施規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車設(shè)施均應(yīng)有停車場(chǎng)和停車庫(kù)，同時(shí)還設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車停車點(diǎn)兩種復(fù)合用途的場(chǎng)地。住宅底層封閉車庫(kù)空間較小，用于居民停放電動(dòng)車自行車等非機(jī)動(dòng)車。外來(lái)車輛在小區(qū)內(nèi)停車應(yīng)收取一定費(fèi)用。圍墻上的廣告插畫(huà)應(yīng)為水月郡項(xiàng)目最為理想的設(shè)計(jì)圖，能抓住潛在客戶的感官。（3） 營(yíng)銷策略：◇ 當(dāng)客戶積累到一定程度時(shí)（比如達(dá)到開(kāi)盤(pán)所推單位數(shù)量的2倍以上），開(kāi)始內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)；◇ 取得預(yù)售證后，公開(kāi)價(jià)格，令意向客戶下單；◇ 通過(guò)一定的折扣優(yōu)惠，吸引新的客源；◇ 通過(guò)一定的銷控手段，制造熱銷銷場(chǎng)面。3個(gè)熟悉項(xiàng)目情況的業(yè)務(wù)員解決客戶購(gòu)買疑慮財(cái)務(wù)區(qū)復(fù)核銷控單、定金收據(jù) 外圍秩序維護(hù)非選房客戶禁入銷控2人、保安4人審核完畢后律師蓋章，返還會(huì)計(jì)、銷售、客服各一聯(lián)（出納收復(fù)印件）跑單員持 “認(rèn)購(gòu)協(xié)議”客戶聯(lián)，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入審核區(qū)。（四）執(zhí)行策略及活動(dòng)控制 營(yíng)銷策略（1） 內(nèi)部人員：專人專職，根據(jù)能力完成給定目標(biāo)。上傳一套就錄入至已上傳的