【正文】 店進(jìn)駐信息發(fā)布、經(jīng)濟(jì)論壇 新聞發(fā)布會： 發(fā)布與知名物管顧問簽約新聞 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家、相關(guān)媒體記者到場與會 對項目整體情況、項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重點推介、并請專家對本項目先進(jìn)商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析 鄭州經(jīng)濟(jì)論壇會： 組織意向主力商家、行業(yè)協(xié)會及學(xué)界人士參加 知名學(xué)者政府官員分析鄭州商業(yè)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響 政府官員分析鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景 及對鄭州西南版塊的影響 （三） 招商誠意預(yù)定階段 招商誠意預(yù)定階段 時間 — 工作內(nèi)容 與主力店簽定正式協(xié)議 次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠意金 向外地商戶傳播招商進(jìn)展信息確定其意向 推廣內(nèi)容 形象宣傳： 鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗中心 項目自身優(yōu)勢 信息宣傳： 誠意預(yù)定火爆 論壇活動 招商政策 主力店簽定新聞發(fā)布會 推廣策略 保持市場的持續(xù)熱度 報紙軟文傳遞誠意登記火爆信息 大 型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 電視廣告 戶外廣告牌 包裝策略 項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo) 熱點不斷，市場持續(xù)高度關(guān)注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場”的有利局面，為實現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎(chǔ) 第三階段： 招商誠意預(yù)定 時間： 2020 年 10 月 20 日 — 2020 年 12 月 20 日 原則： 項目形象高度深化、招商政策傳播、加強(qiáng)項目吸引力； 點燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預(yù)定 局面。 小戶扶持 小商戶做為項目招商一部分，在遵守招商總體策略的前提下，應(yīng)該對其實行一定的促租優(yōu)惠策略： 引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩簦? 給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力。免租措施在公開招商前期，規(guī)定 一個期限內(nèi) （視具體情況安排）實行首年免三個月租金的優(yōu)惠策略。 1. 品牌： 國內(nèi) 一、二線品牌。 因此，同致行建議在項目開業(yè)經(jīng)營的第一年，對商戶租用一層實行免租三個月的優(yōu)惠，后三個季度的租金按目標(biāo)租金的 66%收取，實收租金為 59 元 /平方米/月，二層、三層和四層實行免租半年的優(yōu)惠，后兩個季度的租金按目標(biāo)租金的60%收取，實收租金分別為 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。另 外，在對大戶招商的同時，還要優(yōu)先招進(jìn)部分中戶，以對大戶起到震懾作用，防止大戶結(jié)成“攻守聯(lián)盟” ? 各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制，制造緊張感 ? 同一品牌不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的控制，營造健康的競爭環(huán)境 ? 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進(jìn)入，同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而 有所差異。在立足鄭州本地市場的同時，招商范圍將擴(kuò)大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國內(nèi)外知名品牌商家，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 （四） “建市”而非“搶市”，占領(lǐng)新的市場份額 ? “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價，“建市”才能領(lǐng)跑市場具備獨(dú)特性和不可替代性。 （二） 主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進(jìn) ? 主力店 和大戶的提前確定，作為整個項目主題要點和項目今后經(jīng)營能力的保證，并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價值。 二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 1F：業(yè)態(tài)布局 一層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營店、 便利店 9樓 4656 ㎡ 香水化妝品、眼鏡、淑女裝、職業(yè)裝、 高級男裝 10樓 5646 ㎡ 數(shù)碼、通訊、精品小家電、家庭娛樂產(chǎn)品 11樓 2900 ㎡ 日韓街 （專售年輕日韓時尚服裝、精品、鞋帽等） 街鋪 1106 ㎡ 特色餐飲、酒吧 室內(nèi)街 2142 ㎡ 潮流 休閑 服裝、鞋帽、時尚男女包；肯德基、特色咖啡廳等 2F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 二層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營店、小商品 9樓 4656 ㎡ 休閑男裝，休閑女裝、配套高檔美容美發(fā)、特色餐飲 10樓 5646 ㎡ 綜合超市 11樓 2900 ㎡ 流行化妝街，時尚美容街 街鋪 1106 ㎡ 特色餐飲、酒吧 、 大眾化餐飲 室內(nèi)鋪 1729 ㎡ 時尚 服飾 、飾品、禮品、文化用品、雪糕屋、甜品店 3F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 三層 面積 業(yè)態(tài) 7樓 307 ㎡ 時尚潮流服裝、運(yùn)動用品、飾品、鞋帽、小包、禮品、文化用品、玩具 9樓 4656 ㎡ 體驗式書局、音像制品，動漫天地、咖啡店、琴行 10樓 5646 ㎡ 綜合超市 11樓 2900 ㎡ 量販 KTV、 電子游戲中心 、網(wǎng)絡(luò)會所 室內(nèi)街 2179 ㎡ 運(yùn)動休閑、運(yùn)動用品 、極限旅游用品 4F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 四層 面積 業(yè)態(tài) 9樓 4656 ㎡ 中高檔餐飲、美容美發(fā)、纖體、 SPA 室內(nèi)街 2179 ㎡ 修甲、美容、足浴、 兒童反斗城、 培訓(xùn)中心、DIY 體驗中心（訂制潮流服裝、陶瓷、工藝品、 插花、飾品等） 備注：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場反饋情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 本方案主要包括以下幾方面內(nèi)容： ? 項目定位回顧 ? 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 ? 招商目標(biāo)選擇 ? 招商總體策略 ? 招商實施步驟及階段目標(biāo) ? 招商推廣計劃、媒體計劃、廣告費(fèi)預(yù)算 ? 招商執(zhí)行管理 ? 招商工作準(zhǔn)備 第一章 項目定位回顧 一、總體定位 國際 STREET MALL —— 演繹第四代商業(yè)財富傳奇 我們打造的“國際 STREET MALL” 是一個“ LIFE STYLI CENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗中心），是集“購物、休閑、餐飲、娛樂”功能于一體的 多業(yè)態(tài) 多功能 體驗型 一站式 的 ， “中高低”檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū) 二、檔次定位 本項目定位 中檔偏高 、形象推廣 中高檔 ? 檔次定位細(xì)分表 區(qū)域（樓棟） 檔次 定位因素 9號樓 中檔偏高 ：針對中高收入消費(fèi)者 作為項目寫字樓的主體樓，自身的檔次定位直接影響整個項目的形象，中檔偏高可以提升整個業(yè)態(tài)的檔次， 將是檔次定位和形象推廣定位最有力的支撐； 室內(nèi)街 中檔 ：針對中低收入年輕人消費(fèi)者 中檔定位與此 9號樓定位形成互補(bǔ)、錯位經(jīng)營，可以滿足相對更廣泛的消費(fèi)人群，可以帶動場內(nèi)氛圍； 6號、 7號和兩層獨(dú)立街鋪 中檔偏低 ：針對中低收入消費(fèi)者 可以在整個項目體內(nèi)形成錯位及互補(bǔ)，可以滿足項目周邊各大高校的學(xué)生等年輕人的消費(fèi)需求； 10號樓 以數(shù)碼通訊和超市為主 ， 中檔和高檔搭配： 針對 綜合性消費(fèi)群體 綜合超市可以極大地滿足周邊居民的日常生活便利；定位相對獨(dú)立，又能與整個項目的業(yè)態(tài)形成錯位和互補(bǔ)； 11號樓 中檔偏 低 ：針 對 年輕得中等 收入消費(fèi)者 臨隴海路，是項目南向唯一入口，是項目形象展示又一平臺，吸引客流的關(guān)鍵入口。 為了更好地讓全體招商人員了解、熟悉招商推廣工作的具體安排以及招商條件，同時也為了更多地與貴司在工作上緊密互動，我司特制定了具體的招商實施方案。 第二章 項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家 一、招商面積 根據(jù)開發(fā)商提供的平面建筑圖紙，本項目整體統(tǒng)計，一層可供招商面積為19046 平方米，二層可供招商面積為 18411 平方米，三層可供招商面積為 14890平方米 ，四層可供招商面積為 6042 平方米。 ? 通過招商和銷售的同步互動，人氣的聚集必將不斷提升項目的檔次，商業(yè)價值也必將隨商業(yè)氛圍的匯聚而達(dá)到升值的效果。這樣就能以龐大的誠意客戶作為砝碼跟品牌大戶店談判，減弱大中戶的砝碼，從而能夠逐個擊破。 （二） 招商策略 主動出擊策略 這是招商比較常用的策略之一。 充分利用各專業(yè)協(xié)會，實施活動營銷策略 ? 與服裝、家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會及組織建立良好合作關(guān)系 ? 充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源 ? 針對目標(biāo)客戶有的放矢的宣傳項目優(yōu)勢 ? 以最具權(quán)威之方式樹立項目正面形象，擴(kuò)大項目影響力，從而增強(qiáng)招商 力度 控制性策略 ? 對各業(yè)態(tài)進(jìn)行組合并控制，打造專業(yè)形象，擇優(yōu)進(jìn)駐 ? 對大戶采取“欲擒故縱”戰(zhàn)術(shù)，讓一部分大戶先進(jìn)，而暫時不讓其他大戶進(jìn)入，令已進(jìn)入的大戶有不安全感，進(jìn)不了的有迫切感。但考慮到市場實際租金承受能力及對商戶放水養(yǎng)魚的的經(jīng)營政策，在市場培育期的首年和第二年，招商過程中可以通過各類活動及折扣給予商戶一定的租金優(yōu)惠，使整體 租金水平達(dá)到市場普通水平，通過高端形象、低端價位迅速引爆市場，隨著市場關(guān)注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提升，通過減少折 扣穩(wěn)步提升租金價格。 3. 合作態(tài)度 積極支持本項目的推進(jìn)與發(fā)展，積極配合項目推進(jìn)過程中的各項工作與活動。 ? 一層首年免三個月租金，二、三、四層首年免半年租金 先 將公開的租金標(biāo)準(zhǔn)往上提高一定的幅度，在招商時為了吸引商戶，建議項目首層以“首年免三個月租金”的優(yōu)惠方式來吸引商家的進(jìn)駐，表面造成是對各個租戶大讓利，讓租戶在一個短期內(nèi)不知不覺地形成搶租的心理。 以客帶客 已承租的商戶介紹新商戶入駐商場，給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣。 第一階段： 招商籌備階段 時間： 2020 年 6 月下旬 — 2020 年 8 月中旬 原則： 推出整體形象、理念導(dǎo)入 目標(biāo)： 增強(qiáng)項目市場認(rèn)知，樹立高端市場形象，引起社會廣泛關(guān) 注 實施方式： 戶外廣告牌、項目外墻包裝、 DM 單張 （二） 形象推廣、招商預(yù)熱階段 招商預(yù)熱階段 時間 月 — 月中間 工作內(nèi)容 與主力店簽訂意向書 確定大戶和次主力店意向 與其他商戶保持進(jìn)一步聯(lián)系 對外地商戶的初步聯(lián)系 推廣內(nèi)容 形象宣傳： 倡導(dǎo)升級換代，樹立行業(yè)標(biāo)桿 項目自身優(yōu)勢 信息宣傳： 專業(yè)物管顧問、主力店進(jìn)駐炒作 新聞發(fā)布會、論壇活動等信息 推廣策略 報紙硬廣深化項目形象，推出項目優(yōu)勢 報紙軟文進(jìn)行戰(zhàn)略伙伴的炒作、新聞發(fā) 布會等活動的報道 專業(yè)物管顧問、 主力店 簽約新聞發(fā)布會 鐵西新規(guī)劃經(jīng)濟(jì)論壇 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 電視廣告 新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 戶外廣告牌及圍墻廣告等 包裝策略 項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛 達(dá)成目標(biāo) 推出項目優(yōu)勢、炒作戰(zhàn)略聯(lián)盟、形成社會影響力及轟動效應(yīng)，為招商誠意登記造勢，同時對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。不同的階段要具體安排廣告量的密度與范圍，爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。 ? 社會線 通過舉辦新聞發(fā)布會、論壇會等具有社會影響力的活動，提升社會知名度，塑造社會形象。 ? 媒體宣傳進(jìn)駐商家品牌影響力、知名度。 DM直郵（商務(wù)信函、 EMAIL） DM 直郵是最直接且實效的方式。 ? 領(lǐng)先的建筑設(shè)計，超前的規(guī)劃是國際 STREETMALL致勝的籌碼 論述專業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計和專業(yè)策劃對商業(yè)運(yùn)營成功的作用，分別對商鋪間隔、通道寬度、人流動線、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、建筑特色、環(huán)境設(shè)計等問題進(jìn)行專業(yè)的分析，突出專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計對商場發(fā)展的重要性。 第六章 招商執(zhí)行管理 一、招商標(biāo)準(zhǔn)流程 為了便于更好地開展本項目的招商 工作，我們根據(jù)項目的總體營銷戰(zhàn)略和項目定位建立了一個標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進(jìn)行。 ? 強(qiáng)烈的責(zé)任感 。 （三） 具有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈活應(yīng)變能力和局勢控 制能力 ? 招商人員應(yīng)根據(jù)實際招商過程中的發(fā)生的各種變化，敏銳地抓住市場反饋信息，把握客戶的心理，做出對項目招商有利的變化