【正文】 險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。（3）經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。（2）編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設(shè) 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入7．財務(wù)評價 (1)財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。b．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。以每棟一單元B戶型作為均價戶型，其余戶型以相應(yīng)系數(shù)做價差調(diào)整。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減1分。ABCD100989899綠化率以本案為100分，以本案為100分，以5%為一個檔次，每上升或下降5%相應(yīng)加或減1分。根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。4．規(guī)劃設(shè)計方案4．1規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。（2）需求量大。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。半島尊邸和南湖山莊。武漢市洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度各年度數(shù)據(jù)指標回顧指標類別（增長率）房地產(chǎn)投資額商品房銷售額存量房交易額發(fā)放貸款額2006年11．07%11．01%/47．8%2007年13．92%24．04%24%156．8%2008年14．90%26．62%39%60%2009年19．80%19．26%41%56．6%從上述指標對比可以看出，武漢房地產(chǎn)市場四年來投資額一直在穩(wěn)步增長，存量房交易額也在快速穩(wěn)步的增長，其中主要的推動力量來自于金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是2003年以來，首次銷售額的增長出現(xiàn)了下滑。這一點即可看出。武漢市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機構(gòu)。九個組團的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。%；%；%。項目總投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設(shè)期利息8總投資2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，%，增幅分別比上半年；其中，商品住宅投資17582億元，%，比上半年、。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，%。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。武漢市的這種城市多組團式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會共同管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。同時啟動漢陽大開發(fā)。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。（3）周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。5．項目銷售計劃 （1）確定項目均價：以A億海玉樹臨居、B晶品楓林、C樂活源，D 為今都為可比樓盤，對本案進行均價制定。ABCD989898100私密性以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個檔次。ABCD100989999社區(qū)景觀風(fēng)格以本案為100分，本案是歐式景觀，其余各項與其相比。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。