【正文】 x存在著被外來企業(yè)控制的可能性。很多本地民營企業(yè)通過常年的積累，已經(jīng)建立了一定的政府資源和公關(guān)能力。 ?項(xiàng)目策劃與資源整合能力是一項(xiàng)只有少數(shù)綜合型異常優(yōu)秀的人才才具備。 對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 建立良好的吸引、激勵、約束職業(yè)經(jīng)理人的機(jī)制是 xx成功的關(guān)鍵 ?房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目策劃與整合能力的高低與企業(yè)老總的個(gè)人的能力緊密相連，老總個(gè)人對土地價(jià)值的前瞻性判斷往往決定著項(xiàng)目的成敗。 ?xx房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績的好壞與職業(yè)經(jīng)理人主觀能動性的發(fā)揮有著直接的聯(lián)系。 資料來源： 《 西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 2022》 我們推薦的開發(fā)模式有二： （一）是 參與大面積舊城改造 ?根據(jù)前面分析，西安舊城改造市場 有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 吸引力 xx能力發(fā)揮 （二） 城市邊緣成片規(guī)劃，一個(gè)開發(fā)商分期開發(fā) ?根據(jù)前面分析，規(guī)模開發(fā)可以大幅度降低土地成本、建筑成本以及物業(yè)管理成本。 城市邊緣大規(guī)模分期開發(fā) 但 xx在運(yùn)用該模式的同時(shí)，應(yīng)首先清楚地意識到 ： ?大規(guī)模分期開發(fā)的周期較長、需求資金量大， xx必須防范政策風(fēng)險(xiǎn)和保證資金鏈的穩(wěn)固。其中單克隆抗體的市場需求最令人注目，當(dāng)前處于臨床試驗(yàn)的各類單克隆抗體約 100個(gè)，大致占所有正在研制的生物技術(shù)藥品數(shù)目的 25%，目前全球單克隆抗體市場銷售額已達(dá)到 40億美元。必須滿足購房者的各項(xiàng)需求，如交通成本、戶型偏好等。 ?完善的配套設(shè)施可以提升開發(fā)區(qū)域的價(jià)值，并產(chǎn)生集聚效應(yīng)。 ?大面積舊城改造容易得到政府支持，可以迅速建立品牌并且以相對低的代價(jià)獲得城市黃金地段的土地， 因此一旦成功，收益十分顯著。 必須建立建立良好的吸引、激勵、制約職業(yè)經(jīng)理人的機(jī)制否則職業(yè)經(jīng)理人難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至發(fā)揮反作用 職業(yè)經(jīng)理人的作用 職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險(xiǎn) 我們認(rèn)為 xx房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以全面進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場中的住宅市場和商業(yè)、寫字樓市場，而別墅等暫緩 其他3%別墅10%商服樓9%辦公樓12%普通住宅66%2022年西安市各類商品房銷售額 ? 從市場總量來看，普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓的 市場總額是最大的，占據(jù)了近 90％的市場份額。因此在該行業(yè)存在著由一個(gè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的老總帶火一個(gè)企業(yè)的可能性。這也是我們經(jīng)常看到一些開發(fā)十萬平米的企業(yè)只有幾個(gè)工作人員。例如紫薇實(shí)業(yè)正在面向社會吸引投資。 ?目前 xx公司的政府背景和充裕的資金是吸引外來優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重要籌碼。 我們認(rèn)為可選擇的進(jìn)入方式有兩種：（一）與處于國內(nèi)前列的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)合資建立新公司 選擇的理由 存在的問題 成功的可能 ?通過與市場化企業(yè)合資可以改變 xx現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)體制，使 xx建立起適應(yīng)市場競爭、建立自己的核心競爭力和吸引人才、激勵人才的機(jī)制。 ?房地產(chǎn)市場對資金的需求量較大， 比較適合大資金運(yùn)作。 ?土地是房地產(chǎn)的重要價(jià)格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源 ?作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會日益重大 房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機(jī)結(jié)合體 地塊的綜合素質(zhì)和價(jià)格決定了投資的價(jià)值 影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和國際因素。 這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費(fèi)，而是根據(jù)收入的預(yù)期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預(yù)先提高生活的質(zhì)量；不是 “ 一步到位 ” 地進(jìn)行消費(fèi)，而是根據(jù)收入的變化進(jìn)行多次置業(yè)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。212 ? xx公司的戰(zhàn)略支撐體系 13 ? xx公司資源與能力分析 212 ? xx公司的戰(zhàn)略支撐體系 13 ? xx公司資源與能力分析 ?二郎壩資產(chǎn)在整個(gè) xx發(fā)電資產(chǎn)中的比重較小。 ?發(fā)電行業(yè)具有一定規(guī)模的單個(gè)電廠就需要 100億的投資數(shù)量級，xx無此投資能力。政府對輸電采取 RPI—X價(jià)格上限監(jiān)管機(jī)制 世界各國都將電力工業(yè)作為“公益事業(yè)”，連市場化程度最高的國家英國，輸配電仍然是自然壟斷式政府管制，因而電價(jià)不會完全放開，仍被政府所管制 美國 采取資本回報(bào)率限定方式。13 發(fā)電業(yè)務(wù)作為 xx的核心業(yè)務(wù)是 xx目前收益的唯一來源 xx業(yè)務(wù)收益 投資收入 房地產(chǎn) 電力業(yè)務(wù) 年均收入約 長期投資收入 短期投資收入 主營業(yè)務(wù)收入 發(fā)電業(yè)務(wù) ？ 業(yè)務(wù)還沒有開展起來 ?資料來源： xx內(nèi)部資料分析 電力行業(yè)是屬于資本密集型和自然壟斷性行業(yè)，行業(yè)的進(jìn)入與退出壁壘都很高 行業(yè)特點(diǎn) 行業(yè)進(jìn)入與退出壁壘 資本密集型 ：火電廠項(xiàng)目投資至少 30億元以上（除熱電廠外），使投資者面臨沉重的財(cái)務(wù)還貸負(fù)擔(dān)。212 ? xx公司的戰(zhàn)略支撐體系 13 ? xx公司資源與能力分析 – 如果未能上市， xx沒有自己的發(fā)展，不能在市場競爭中證明自己的價(jià)值， xx同樣在集團(tuán)中沒有地位。 222 ? xx公司戰(zhàn)略的實(shí)施 – 即使上市， xx完成了作為集團(tuán)籌資入 口的作用，如果 xx本身不能發(fā)展、不能 有立足市場競爭的本領(lǐng)， xx最終還是會 衰落； xx在集團(tuán)中的地位仍然是問題。 （ 2）技能通用性：員工技能的專用性較強(qiáng)，向相關(guān)專業(yè)轉(zhuǎn)移性很弱，如鍋爐、儀表、電力監(jiān)控等方面技能工人 （ 3）企業(yè)破產(chǎn)的社會效應(yīng)：一方面，電力行業(yè)在國計(jì)民生中處于重要地位，影響面很廣，另一方面，電力企業(yè)就業(yè)人數(shù)很多（至少 1000多員工），一旦企業(yè)破產(chǎn)，對社會穩(wěn)定影響很大 發(fā)電行業(yè)政府定價(jià)、涉及公眾利益的行業(yè)特點(diǎn)，決定了投入發(fā)電行業(yè)的資本不可能獲得高收益率 電價(jià)定價(jià)方法 主要內(nèi)容 備注 國際上通行電價(jià)定價(jià)方法 英國 采取價(jià)格封頂及服務(wù)區(qū)域限定方式。 ?發(fā)電行業(yè)要具備競爭力，必須要有規(guī)模效應(yīng)，而僅僅靠 xx自身是沒有大規(guī)模投資的能力。 ?xx自身缺乏領(lǐng)先的發(fā)電企業(yè)管理能力，缺乏整合的能力 ?就是 xx有能力，集團(tuán)公司戰(zhàn)略部署不一定會考慮讓 xx牽頭整合 ?xx發(fā)電業(yè)務(wù)資產(chǎn)量太小，自身又不具備規(guī)模投資的能力，難以做強(qiáng)做大 方式三：維持現(xiàn)有發(fā)電業(yè)務(wù)局面，加強(qiáng)管理創(chuàng)新，建立自己的有競爭力的發(fā)電企業(yè)管理模式，以圖發(fā)展 ?自己唯一能夠直接管理的資產(chǎn)只有二郎壩水電，且二郎壩的資產(chǎn)也處分離狀態(tài)，建立有競爭力的管理模式較難。44 A. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 98年以來我國房地產(chǎn)市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，2022年市場總額已達(dá) 4625億元 0500010000150002022025000300001998 1999 2022 20220500100015002022250030003500400045005000銷售面積（萬平米） 竣工面積（萬平米） 銷售額（億元）資料來源：中國統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段與家庭收入水平剛剛達(dá)到了住房大規(guī)模進(jìn)入百姓消費(fèi)的階段，也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了快速增長階段 ? 國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。 ?住房信貸消費(fèi)形成了新的預(yù)期消費(fèi)觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。 － 地產(chǎn)位置的固定性衍生出房產(chǎn)的地區(qū)性和個(gè)別性 地產(chǎn) 房產(chǎn) － 房產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能、滿足需求的的載體 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功從地塊的判斷開始，要善于判斷土地的潛在價(jià)值，把它作為作為項(xiàng)目建筑功能和市場定位的核心依據(jù)。 資源整合過程 綜合來看房地產(chǎn)企業(yè)建立市場競爭力所需的關(guān)鍵資源與能力（關(guān)鍵成功因素）如下 關(guān)鍵資源與能力 項(xiàng)目策劃與整合能力 資金實(shí)力 土地獲取力 項(xiàng)目前期規(guī)劃和市場預(yù)測能力 品牌與營銷策劃能力 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力 對策劃、營銷、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和政府資源的整合能力 自有資本 資金運(yùn)作與融資能力 政府資源 政府資源的運(yùn)用能力 成本控制與質(zhì)量控制能力 ?項(xiàng)目策劃與整合能力是通過獲得高級經(jīng)營人才而獲得 ?資金實(shí)力包括自有資金資源和通過高級經(jīng)營人才獲得的資金運(yùn)作能力 ?土地獲取力包括政府資源和通過激勵機(jī)制及通過高級經(jīng)營人才獲得的資源運(yùn)用能力 綜合考慮 xx公司 戰(zhàn)略的需要、 自身能力與西安房地產(chǎn)行業(yè)吸引力，我們認(rèn)為 xx公司可以進(jìn)入該行業(yè) 進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場 xx戰(zhàn)略需要 ?xx需要為 閑置的充裕資金尋求合適的投資方向。 ?xx進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)必須 注重培養(yǎng)能在行業(yè)內(nèi)立于不敗之地的核心競爭力。 ?西安的市場前景和目前發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的現(xiàn)狀 ，將吸引國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)或港臺房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安尋求機(jī)會。 ?目前本土很多房地產(chǎn)企業(yè)資金比較缺乏，大資金的介入可以使其開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，形成規(guī)模效應(yīng)。 由于項(xiàng)目策劃的大部分工作都可以委托專業(yè)公司完成，因此房地產(chǎn)公司對委托的專業(yè)公司的選擇以及專業(yè)公司工作成果的判斷能力就凸現(xiàn)重要 ?對整合能力的高要求使房地產(chǎn)企業(yè)對其他人才的依賴較少 。老總豐富的經(jīng)驗(yàn)可以整合一批專業(yè)人士進(jìn)入公司，提高公司項(xiàng)目策劃與整合的能力。必須通過機(jī)制來激勵職業(yè)經(jīng)理人。 ?建造新都市板塊的理念 在上海等發(fā)達(dá)城市正逐漸興起，西安有可能受其影響。規(guī)模效應(yīng)使銷售價(jià)格與物業(yè)管理費(fèi)用低于同質(zhì)樓盤，吸引大量購買者。 ?大規(guī)模開發(fā)對 xx的 整體素質(zhì)要求較高 。 ? 預(yù)計(jì) 2022年生物技術(shù)藥品達(dá) 400億 —450億美元 ，2022年可望突破 1000億美元 2 0 0 0 年全球藥品銷售比例生物藥品8%其他藥品92%資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 我國生物制藥十幾年來從無到有，發(fā)展很快， 2022年實(shí)現(xiàn)銷售收入 50億元，預(yù)計(jì) 2022年可以達(dá)到 130－ 150億元 01020304050601995 1996 1997 1998 1999 20221 9 9 5 －2 0 0 0 我國生物藥品市場銷售額（億元）年均增長 % ? 2022我國共有生物技術(shù)企業(yè) 270家，從業(yè)人員超過 5萬人 ? 我國已有 20個(gè)生物技術(shù)藥品投入市場， 10余種生物技術(shù)新藥正處于臨床試驗(yàn)階段，另有 40多種基因工程藥物處于研發(fā)階段 ? 根據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，我國生物技術(shù)藥物銷售額正以 25%的速度發(fā)展，到 2022年，我國生物制藥業(yè)的市場銷售收入將可達(dá)到 130—150億元人民幣，毛利可達(dá) 40—48億元人民幣 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 人口增長、生活水平提高、醫(yī)療體制改革和城鎮(zhèn)化水平等因素將促進(jìn)我國藥品市場進(jìn)一步發(fā)展 人口增長 ? 我國人口以每年近一千萬的速度增長，而老年人口的年增長速度是 3％，老年人口用藥約占 50％ 生活水平提高 ? 2022年我國人均用藥 99元，與中等發(fā)達(dá)國家 40－ 50美元的水平還有很大差距 醫(yī)療改革 ? 醫(yī)療保險(xiǎn)體制改革會使覆蓋人數(shù)從 3億人 ? 藥品分類管理制度實(shí)施會使非處方藥快速增加 城鎮(zhèn)化水平 ? 我國城鎮(zhèn)人口以每年 ％的速度增長，城市人均藥品消費(fèi)與農(nóng)村藥品消費(fèi)水平比約為 7： 1， 我國藥品市場前景很好，預(yù)計(jì)“十五”期間年均增長 12％，到 2022年為 2180億元 藥品關(guān)系人的生命健康，各國政府都對藥品實(shí)行管制，因此，制藥行業(yè)具有如下一些顯著特點(diǎn) ? 獲得專利等保護(hù)的藥品的市場是壟斷性的市場 ? 制藥業(yè)的進(jìn)入壁壘高， 要達(dá)到 《 藥品生產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理