【正文】 定合同等，為進一步刺激開盤熱潮，可以適當(dāng)安排當(dāng)天定購者享受一定的優(yōu)惠措施或贈送禮物。公開期（1）、廣告宣傳策略：發(fā)揮內(nèi)部認購客戶耳語傳播效應(yīng)、借勢造市（2）、媒體投放策略：多渠道媒體全方位轟炸；（3）、目的：掀起銷售熱潮、吸引市場強烈關(guān)注；（4）、時間：開盤期間（5）、銷售節(jié)點：開盤G、電視廣告片制作將項目優(yōu)美環(huán)境、卓越品質(zhì)、平實的價格、先進開發(fā)理念制作成三維動畫片或?qū)ｎ}片。其用途主要用于內(nèi)部認購期間街頭派發(fā)。籌備期（1）、廣告宣傳策略：概念引導(dǎo)、形象推廣（2）、媒體投放策略：戶外媒體及印刷媒體為主，少量的SP活動、報紙廣告等形式為輔；（3）、目的：塑立形象、吸引消費者關(guān)注，為開盤制造聲勢。*單體：奠基、開工、封頂、外立面、入伙項目目前所在地人流量相對少，因此在預(yù)售階段設(shè)置路旗不但起引導(dǎo)和美化作用，同時為內(nèi)部認購渲染氣氛。在樓座上懸掛條幅，條幅內(nèi)容可以是廣告語、也可以是說明樓宇棟座方向的說明布幅如：“X座X棟”。其他細節(jié)如：在售樓處擺設(shè)一些盆景，嵌掛一些藝術(shù)畫，或者播放一些溫和輕柔的背景音樂。五、利群商場等市區(qū)繁華商業(yè)中心設(shè)置樓盤展示廳：攻擊核心：在前期采取“預(yù)約登記”的策略——設(shè)計精美調(diào)查單頁，內(nèi)容設(shè)計姓名、性別、年齡等基本內(nèi)容，同時包含價格、戶型、朝向、面積等內(nèi)容，為客戶檔案的建立積累資源，了解消費者需求，便于及時調(diào)整銷售策略。、高密人居住觀念的調(diào)整——從平房到時尚多層從大中戶型轉(zhuǎn)向精戶型從普通物業(yè)轉(zhuǎn)向“品位物業(yè)”從居住到生活方式的轉(zhuǎn)變從大眾轉(zhuǎn)向品牌經(jīng)營、價值與價格認同問題三、價格定位及價格策略：項目在規(guī)模、配套等方面初期優(yōu)勢尚不明顯，為盡快取得市場認同，建議本案采取“準(zhǔn)現(xiàn)房入市，低開高走”的價格策略，入市時通過平實的價格、有力的產(chǎn)品支撐即較高的性能價格比吸引客戶關(guān)注，迅速聚集“人氣”，并搶占市場先機、從湖濱花園等主要競爭對手那里搶奪有限的客戶資源。就本案而言，產(chǎn)品定位依據(jù)如下：區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿薮髲恼邇A向和市場發(fā)展態(tài)勢看，區(qū)域市場未來供需兩旺，尤其是對面積適中、總價合理的升級換代型居住物業(yè)需求相當(dāng)旺盛，存在巨大的市場潛力。價格敏感度高本案目標(biāo)客戶群年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，整體承受能力比較低，加之主力客戶群以認同南城環(huán)境的人群為主，主觀觀念上就認為南城房價較低，故本案購買群體對物業(yè)的價格非常關(guān)注，偏愛優(yōu)質(zhì)低價高性價比的好物業(yè)。智能化系統(tǒng)由于在本區(qū)域購房的客戶主要為純粹的居家生活，所以對智能化系統(tǒng)的要求較高，要保證保安系統(tǒng)、門禁對講、遠程抄表等基本功能和服務(wù)。工作或生活在南城的大中型企業(yè)的普通白領(lǐng)高密當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)的普通白領(lǐng)年齡一般較為年輕，他們主要選擇總價15萬元以下的項目。通過市場調(diào)查和分析，我司認為，目前本案區(qū)域市場尚不足以吸引更多的投資客戶注入資金，故本案目標(biāo)客戶群仍以自住型客戶為主，投資客戶僅占極少比例。立體運作——⑴.這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)選擇住宅時，主要考慮的因素是住宅產(chǎn)品品質(zhì)、位置、交通狀況等。選擇區(qū)位以南城為購房首選。根據(jù)我司對本案區(qū)域市場的調(diào)查和了解，同時考慮對本區(qū)域環(huán)境的認同，本案目標(biāo)客群還是以南城客群為主。：最大限度挖掘、捕獲項目周邊及鄰近區(qū)域客源，同時積極開拓其他區(qū)域的輔助客源，主動行銷與售樓處被動坐銷相結(jié)合。因此，未來本區(qū)域居住型物業(yè)的市場競爭必然異常激烈。四、宣傳造勢攻擊波：第一攻擊點：吻合高密市場實際、獨樹一幟且對目標(biāo)客源有充足誘惑力的案名及主題形象定位?！敖鑴萁枇Α彼悸肪湍壳靶问蕉裕c當(dāng)?shù)卣献?，借助?dāng)?shù)卣畡?，是非常重要的方面。追求?chuàng)新，各種廣告形式都力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好的結(jié)合。六、現(xiàn)場包裝主要內(nèi)容：? 外路牌? 導(dǎo)示牌? 立柱掛旗? 工地路牌? 圍板? 售樓處導(dǎo)示牌? 售樓處標(biāo)牌? 停車場標(biāo)牌? 歡迎標(biāo)牌? 看樓專車? 取出彩旗或吊旗設(shè)計樓體招示布（項目名稱、銷售信息、促銷概念等等）? 樓層進度牌七、賣場包裝說明：? 售樓處包裝。該活動方式不僅加強項目與學(xué)校之間的溝通起到公關(guān)效應(yīng)，同時對項目外墻也是一種美化作用。建議在通往售樓處的轉(zhuǎn)角道路上安排相應(yīng)指示牌，說明售樓處方向。該景觀庭園可以為售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)開發(fā)公司的細心體貼，增加親和力和溫馨感。其內(nèi)容主要包括：項目樓盤透視效果圖、案名、LOGO、主題廣告語、銷售熱線、區(qū)位坐標(biāo)等；C、戶外廣告建議在項目正式接受內(nèi)部認購期間，于通往項目的主交通干道設(shè)置羅馬旗，或懸掛小型彩色旗，升空模型、充氣拱門、條幅等戶外宣傳廣告。宣傳內(nèi)容如：其一通過對開發(fā)公司介紹引出對項目開發(fā)理念的闡述。加強項目從總體到細部全面介紹宣傳。C、戶外廣告因開盤時間短暫，發(fā)布時間較長的戶外廣告顯然不適合用于對開盤活動的專列宣傳，因此建議此時的戶外廣告，主要選擇發(fā)布時間較短，且具有良好烘托現(xiàn)場氣氛的戶外廣告做宣傳。如，邀請政府人士或媒體參與開盤活動等。因此派報與銷售進度緊密結(jié)合，屬于強銷期主要廣告推廣渠道。重點加強與意向客群之間的交流和溝通，使其加強對樓盤的好感度，帶動其周邊親朋好友的購買熱情。同時為確保推廣渠道的準(zhǔn)確度，我司將在項目前期，通過市場反饋情況對各種媒體渠道所帶來的效果進行評估。甚至每一套房定價。借此拉大與滯銷樓層、戶型的價差，促銷滯銷樓層、戶型；同時挑出某些產(chǎn)品條件特別好的戶型以促進剩余戶型的銷售；對產(chǎn)品條件相對較差、滯銷現(xiàn)象明顯的樓層、單元，戶型以優(yōu)惠的方式間接降價促銷。聯(lián)系聯(lián)通、移動、網(wǎng)通青島公司手機群發(fā)部門，調(diào)研問卷錦囊5：項目開盤暨產(chǎn)品說明新聞發(fā)布會活動意義a)增加開盤的轟動效應(yīng)c)十二、銷售準(zhǔn)備一）工地現(xiàn)場管理：工地施工形象直接反映了施工單位的工作作風(fēng)、責(zé)任意識、工作效率、規(guī)范程度等。形象識別系統(tǒng)的建立：樓盤的形象建設(shè)中，一個統(tǒng)一、清晰、易于識別的形象識別系統(tǒng)必不可少，包括樓盤統(tǒng)一形象標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、輔助圖形、辦公事物用品、工作服、胸卡、公關(guān)用品等，同時形象識別要貫串于所有銷售工具及樓盤載體，如：園區(qū)指示牌、垃圾桶、公告欄、看房車、工程車等。要點：講解過程中，適當(dāng)詢問客戶的反應(yīng)并與之交流。不要急著與客戶議價，借機根據(jù)前幾步探知客戶的要求，將優(yōu)勢再細述一遍；議價過程中，客戶提出特別要求，要與主