房地產(chǎn)創(chuàng)意營銷全案策劃分析-蜜水田園項目(文件)
【正文】 信息更加完整的傳達。D、派報派報內(nèi)容主要以開盤信息為主訴求，結(jié)合樓盤相關(guān)賣點進行宣傳。F、公關(guān)活動開盤時，必然牽涉到相應的公關(guān)事件，強銷期（1）、廣告宣傳策略：B、夾報結(jié)合報紙廣告、根據(jù)銷售需求進行投放；C、派報根據(jù)不同時期的銷售難點，進行集中整合，提煉出可挖掘的賣點，進行宣傳。E、公關(guān)活動如：組織學生書畫比賽、節(jié)慶日組織客戶召開聯(lián)歡會、政府重大節(jié)日發(fā)表祝賀性廣告等；如：“主題景觀”征名活動，從參加者中選取最佳名稱獲得者，頒發(fā)紀念品，該活動不僅掀起高密消費者對樓盤的關(guān)注，同時征名活動將增加消費者對項目的好感度，而且更能體現(xiàn)項目細節(jié)之處人文內(nèi)涵。該階段在宣傳渠道選擇上，將減少報紙、夾報、派報等媒體投放。形式如：業(yè)主聯(lián)歡活動、入住活動、交接儀式等。通過我司對媒體及高密區(qū)域情況等多方面分析，在本項目廣告推廣渠道上，建議以派報、戶外廣告和活動為主要形式，結(jié)合報紙、夾報、直郵等形式進行整合推廣。充滿文化氣息的景觀小品；智能配套數(shù)字化——（寬帶、有線、雙電話接口、電子對講、智能報警系統(tǒng)錦囊2：實戰(zhàn)創(chuàng)新的定價及推盤策略在定價上：運用垂直定價和水平定價法相結(jié)合，考慮成本、樓層、采光、通透、面積、私密性、景觀、戶型等因素、先以多因素加權(quán)平均法推定樓盤現(xiàn)實均價，然后采用先進的多維定價模型為每一棟樓，每一層樓推盤及價格策略小規(guī)模的推盤，小幅度、高頻率控升房價，有升有降，名升暗降，升降結(jié)合，使項目始終保持旺銷態(tài)勢；先調(diào)高已售比列最高的樓層、戶型，形成項目銷售慣性沖頂階段，使越來越多的客戶不再單純依賴廣告和促銷活動，而是依賴于已購房客戶的口碑傳播，實現(xiàn)項目可持續(xù)銷售。錦囊4：開展創(chuàng)新實用性主題營銷活動例：前期大規(guī)模入戶傳播式調(diào)研一、調(diào)研目的通過工商局、稅務局、高密黃頁等渠道初步設(shè)定當?shù)貍€體、小私營企業(yè)主、外企中層管理人員、政府公務員及項目周邊居民等目標客戶，采取詢問式調(diào)查方式，獲取第一手客戶資料，快速獲得市場認可，傳播樓盤品牌及信息。樓盤初步資料和信息216?；顒釉瓌t場面熱烈，氣氛高漲，資金較省。二）展示系統(tǒng)建立：樓盤展示系統(tǒng)中最主要的元素就是售樓處的形象，售樓處作為展示樓盤的窗口和銷售的前沿陣地，是能否讓買家“一見鐘情”的關(guān)鍵，售樓處的形象包括整體建筑和室內(nèi)展示兩大部分： 整體建筑：包括建筑外立面的風格、接待和展示大廳的設(shè)計風格。三）導視系統(tǒng)建立：導視系統(tǒng)對樓盤起到視覺上的引導作用，包括：1) 大型廣告牌（2處）：在本案附近發(fā)布一塊廣告牌：加強現(xiàn)場的導視；在市區(qū)內(nèi)繁華地段發(fā)布一塊廣告牌，吸引和提醒區(qū)域內(nèi)的人群；2) 工地圍擋：3) 路旗：4) 指示牌：5) 彩旗：具體方案及設(shè)計根據(jù)排期表確定。接待與探詢： 起立，微笑，“您好”； 詢問是否來過。初步講解：地段優(yōu)越性與市場交通的便利（詢問客戶住址）；總占地面積，建筑面積； 產(chǎn)品性質(zhì)與定位； 棟別位置、樓間距； 公共設(shè)施； 工程工藝。要點：不急不緩，注意介紹的邏輯性務必讓客戶印象深刻；配合圖表，及時強調(diào)優(yōu)勢；體察客戶反映，了解其最關(guān)心的問題；逐步與客戶拉近距離，建立良好關(guān)系。要點:（七）成交客戶處理： 預約訂購； 簽約訂購。語 我們不會制造馬到成功的神話與幻想ll 企業(yè)的輝煌絕非一招一式、一朝一夕而成 我們致力推出的是全程服務的新型創(chuàng)想和模式l “營銷策劃+長期顧問+銷售執(zhí)行”的服務組合ll 拒絕急功近利、拒絕浮夸作秀、拒絕紙上談兵 與發(fā)展商同甘共苦、榮辱與共l 經(jīng)驗與市場使我們深知l 只有將雙腳踏在堅實的大地ll 才會有縱橫馳騁的遼闊疆場l 青島恒源偉業(yè)不動產(chǎn)服務機構(gòu)二零零六年九月九日。結(jié)（六）未成交客戶之處理： 提供資料，讓客戶思考比較，增加回顧率； 預留與客戶聯(lián)系的伏筆，以便有理由聯(lián)絡(luò)；未成交原因操作分析。要點：對各房間的功能優(yōu)勢加以闡述，突出生活情趣，面積節(jié)??；里外兼顧，既要講解裝修設(shè)計，又要體現(xiàn)規(guī)劃景觀上的用心；對總面積及各房間面積要牢記，切忌不能說“大概”、“差不多”、等字眼，讓客戶體會到人員的專業(yè)水平；對客戶的經(jīng)濟能力、關(guān)心問題進行探知。對客戶的回答保持和藹的態(tài)度；對客戶的疑問如不知情，切勿信口開河，應要向有關(guān)人員求證；講解流程要背熟；對價格、周邊成熟社區(qū)等優(yōu)勢要重點介紹注意運用手勢等身體語言。要點：態(tài)度誠懇，描辭得體，心情愉悅；注意對方反應，時時要有笑容。（具體設(shè)計暫略）銷售資料制作：樓盤進行銷售必須備齊相應資料，主要包括：1) 樓書：2) 戶型卡：3) 宣傳單頁：4) 宣傳折頁：5) 認購協(xié)議書：6) 貸款及辦證程序示范單位建立：示范單位即樣板房的建立主要有意義在于：讓客戶第一時間看到自己未來的家是個什么樣子，為客戶勾畫美好的夢想；表達樓盤的建筑理念和特色；為同類單位提供一個參考的裝修價格；通過示范單位規(guī)避建筑格局上的不足。室內(nèi)展示：1) 沙盤模型：包括整體園區(qū)、主力戶型2) 展板：包括地段、綠化、配套、建材、物業(yè)等幾方面內(nèi)容的介紹3) 大屏幕電視及音響：播放樓盤的電視廣告片，烘托現(xiàn)場氣氛。而工程進度、工程質(zhì)量直接關(guān)系到購房人的切身利益，工地總是一片熱火朝天的景象，購房人自然心里踏實，對開發(fā)單位信心十足。禮品216。編輯幾條“蜜水田園國慶祝福短信”群發(fā)給已購房客戶。在銷售達到一定程度時、通過人性化的公關(guān)活動，加強已成交客戶的溝通工作。錦囊3：以保證公司利潤最大化加強增樓盤整體市場競爭力為原則。從而選取最佳通路，作為重點宣傳渠道。同時可采用對意向潛在客群，進行有針對性的直郵廣告，加強最后沖刺。F、費用預計。同時在對銷售難點進行整合之后，分析其主要消費群體消費習慣，進行有針對性的訴求和派發(fā)。（4）、時間：開盤后半個月——一個月左右進入強銷期（5）、銷售節(jié)點：強銷期（6）、具體的廣告形式和需準備的宣傳方式A、報紙廣告報紙廣告形式主要以軟文為主，適當輔以硬性廣告。因此在開盤前公關(guān)關(guān)系尤其重要。E、SP活動該階段的活動主要表現(xiàn)為開盤活動，活動地點根據(jù)當時所具備的條件進行安排，活動形式如：開發(fā)商領(lǐng)導或所邀請的相關(guān)政府領(lǐng)導致辭、剪裁、現(xiàn)場娛樂活動、派發(fā)禮品，
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