【正文】 嚴(yán)格保密的。 可以感受，也可以參與；可以游走，也可以小坐。 78 1 展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 73 二期核心賣點(diǎn)：從產(chǎn)品向環(huán)境和專屬的高端身份轉(zhuǎn)化 產(chǎn)品高端定制化： 二期產(chǎn)品引入高端定制理念，針對(duì)高端客戶定制不同的產(chǎn)品類型 B、享受型產(chǎn)品 ?電梯間每層設(shè)計(jì)空中花園，為客戶提供享受陽(yáng)光和江景的平臺(tái) ?利用架空層，設(shè)計(jì)體育設(shè)施，提供健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施 ?大堂主入口設(shè)臵健康步道 ?配新風(fēng)系統(tǒng)和供暖系統(tǒng) ?戶型設(shè)計(jì)：超大主臥和洗手間，待獨(dú)立書房（面積適當(dāng)放大），待超大的獨(dú)立步入式衣帽間；設(shè)計(jì)工人房；戶內(nèi)庭院與大陽(yáng)臺(tái)結(jié)合，增加對(duì)外接觸陽(yáng)光的空間；設(shè)計(jì)專用的桑拿房；設(shè)計(jì)娛樂室或紅酒收藏間； 專屬的高端身份 B 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 69 項(xiàng)目的調(diào)性： 奢華 高調(diào) 國(guó)際化 與 美洲故事 不同，我們不強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)與家族，我們是 個(gè)人英雄主義 的極力張揚(yáng)。 64 客戶關(guān)鍵詞：身份 /壟斷 /區(qū)隔 /尊貴 財(cái)富層面 價(jià)值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。 55 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒： 綠城：無(wú)可取代的產(chǎn)品之王 關(guān)鍵詞：精細(xì)化 藏瓏：營(yíng)銷造勢(shì)，資源展示 關(guān)鍵詞：大氣，恢宏 奧園：獨(dú)一無(wú)二的營(yíng)銷專家 關(guān)鍵詞：活動(dòng)、主題 成功案例： ?將江景資源展示最大化 ?展示與主題相結(jié)合 ?展示突出氛圍和細(xì)節(jié)，給客戶震撼 ?前期營(yíng)銷造勢(shì)，迅速建立項(xiàng)目高端形象 ?通過活動(dòng)造勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 維系老客戶帶來(lái)口碑、定向營(yíng)銷鎖定目標(biāo)客戶，售樓處及展示區(qū)開放鞏固了區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目形象 ?2022年 5月與文景高爾夫球場(chǎng)聯(lián)手打造湖南首個(gè) “ 高爾夫球私家學(xué)校 ” ，并于 5月 13日， “ 北京公館西院 GOLF尊享之旅 —— 高爾夫球私家學(xué)校 ” 新聞發(fā)布會(huì)在省森林植物園文景高爾夫度假村隆重舉行 。 小眾定向營(yíng)銷 ?2022年 12月 8日在湖南大劇院一樓設(shè)立臨時(shí)咨詢處暨外展場(chǎng)，展場(chǎng)旁的 金牛角王中西餐廳為長(zhǎng)沙有名的高檔人群較常去的地方。 2022年一期開盤價(jià)格 3588元 /平米 ，飆升至 2022年初最高 5400元 /平米。 37 推售節(jié)奏 :高層入市 ,別墅抬勢(shì) ?別墅貨量較少 ,且產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不明顯 ,難以建立較強(qiáng)的影響力 ?別墅在高層發(fā)售前難以達(dá)到較好的展示效果 . ?項(xiàng)目整體價(jià)值高于單一產(chǎn)品的價(jià)值 ,前期通過整體價(jià)值展示建立影響力 ,主攻貨量較大的高層 ,后期通過別墅區(qū)的展示鞏固地位 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 11月 15日 :別墅推售 雙拼 :12套 洋房 :32套 10月 18日 :高層推售 高層 :260套 (4棟 ,8或 9棟 ) 聯(lián)排 :6套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 較之其它板塊，本區(qū)域產(chǎn)品體系以 高檔樓盤 為主導(dǎo)。 南北軸向成長(zhǎng)的巨大潛力區(qū)域，產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃、配套利好保證城北良好的區(qū)域前景 新河三角洲 整體定位： 長(zhǎng)沙文化曼哈頓 功能規(guī)劃： 集湘江風(fēng)光帶、文化公園、大型中心廣場(chǎng)，圖書館、博物 館、音樂廳、星級(jí)酒店與寫字樓、商業(yè)、居宅于一體。 23 高層項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，核心競(jìng)爭(zhēng)力弱 供給結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 價(jià)格 核心賣點(diǎn) 長(zhǎng)沙玫瑰園 3800 5萬(wàn)平米中心湖 郡原廣場(chǎng) 4800 戶型、創(chuàng)新布局 卓越 〃 蔚藍(lán)海岸 4200 規(guī)模 西子湖畔 〃 沃府 4100 中式風(fēng)格 美林銀谷 4500 地段 加州陽(yáng)光 3500 公園 五一大道 202 7000 地段 青和 〃 君臨國(guó)際 8000 江景 鉑宮 6800 戶型 瑞寧花園 5500 地段 融科 〃 三萬(wàn)英尺 5200 品牌 七彩麗都 4800 價(jià)格 山語(yǔ)城 3700 規(guī)模 順天 〃 黃金海岸 4200 江景 水韻花都 4000 江景 長(zhǎng)沙奧林匹克花園 6000 品牌 博林金谷 4800 立面、園林 和莊 4000 地段、性價(jià)比 申奧美域 4450 性價(jià)比 韶峰尚南苑 3600 價(jià)格 大部分高層項(xiàng)目的賣點(diǎn)集中在價(jià)格與地段等外部因素上，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。 供需表現(xiàn)： 2022年長(zhǎng)沙市場(chǎng)供不應(yīng)求局面將徹底扭轉(zhuǎn)，未來(lái)長(zhǎng)沙市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。 2022年以后北京房?jī)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢(shì) ； —— 《 2022北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報(bào)告 》 目前政府政策的調(diào)控、廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的加大，對(duì)房?jī)r(jià)的過快上漲已經(jīng)產(chǎn)生了一定的抑制作用，也對(duì)奧運(yùn)后市場(chǎng)的變化起到一定的緩沖作用； 政策視角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 第三、政府依然會(huì)加大對(duì)保障性住房的供應(yīng) 政策視角 2022年國(guó)家房地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 2022年 1月 7日，國(guó)務(wù)院辦公廳在下發(fā)了 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ，從而打響了 2022年樓市調(diào)控的第一炮 。這些項(xiàng)目絕大多數(shù)位于四環(huán)以內(nèi)，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)均已達(dá)到 18000元 /平米以上。 長(zhǎng)株潭城市群成為第四批“新特區(qū)”，融城提速，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中部崛起 城市視角 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022/2/15 雙灣國(guó)際一期營(yíng)銷策略與執(zhí)行報(bào)告 謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙智邦集團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 長(zhǎng)株潭城市群將成為華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式的特大型城市化地域之一 到 2020年，長(zhǎng)株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 60％至 62％， 4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為 700萬(wàn)至 750萬(wàn)人，人均 GDP達(dá)到 8萬(wàn)元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國(guó)內(nèi)具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的組群式的特大型城市化地域之一。 —— 2022年 《 關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的意見 》 城市視角 湖南各城市城市化率%46% %43%%% % %長(zhǎng)沙 株洲 湘潭 岳陽(yáng) 邵陽(yáng) 永州 自治州 懷化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在新建商品房銷售面積上， 9月份，商品房銷售面積為 31萬(wàn)平方米，而 10月環(huán)比更是直降近50%，僅為 ，創(chuàng)下全年最低。 14 宏觀調(diào)控后的長(zhǎng)沙市場(chǎng) 政策視角 1．小開發(fā)商逐漸退出，大品牌實(shí)力開發(fā)商陷入鏖戰(zhàn)； 2．郊區(qū)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 3．短期內(nèi)別墅、大戶型開發(fā)量大，需求量大；未來(lái)大戶型稀缺；未來(lái)實(shí) 用型小三房、小兩房是供求主流趨勢(shì)； 4．樓市整體銷售量呈下降趨勢(shì)，尤其是在房貸新政后投資性購(gòu)房受到抑 制，換房客戶消化大量后； 5．長(zhǎng)沙整體樓價(jià)與周邊城市相比處于中下位臵，尚有上漲空間，招招引 起土價(jià)成本暴漲，建安成本上漲等等原因，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)呈上漲趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)未來(lái)三年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)放量達(dá) 4000萬(wàn)㎡以上 ，其中城南板塊放量預(yù)計(jì)達(dá) 9001000萬(wàn)㎡，是放量最大、新開發(fā)樓盤最集中的板塊。 20 目標(biāo) 1：實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠 基于開發(fā)商目標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的前提下，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整過程中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最大程度的規(guī)避。 24 要實(shí)現(xiàn)領(lǐng)跑市場(chǎng)，本項(xiàng)目大量的高層產(chǎn)品如何在同質(zhì)化的市場(chǎng)上中實(shí)現(xiàn)價(jià)格突圍？ 尋找競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海？ 站位高端？而非在中端和低端中血戰(zhàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 我們擁有這些資源： 兩江匯流的灣區(qū)地帶／生態(tài)島／人工森林／生態(tài)碼頭／沿江風(fēng)光帶 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 周邊資源豐富，公園 /山 /水 青竹湖高爾夫 雙江江景 ： 湘江、瀏陽(yáng)河 雙園園景 ： 鵝羊山、秀峰山公園 高級(jí)教育配套： 知名學(xué)校周南中學(xué) 頂級(jí)休閑娛樂配套：高爾夫、廣電中心、世界之窗、海底世界 周南中學(xué) 秀峰山 公園 撈刀河 廣電中心 月湖公園 洪山公園 湘江 鵝羊山 公園 區(qū)域分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 4 如何提高客戶誠(chéng)意度？ —— 成功案例營(yíng)銷模式研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 圍繞園林實(shí)景展開的營(yíng)銷活動(dòng) 借助活動(dòng)吸引人氣，園林實(shí)景展示為產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)提供了足夠支撐 案例 〃 綠城桂花城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 對(duì)于湖景的充分展示 獨(dú)一無(wú)二的湖景系統(tǒng) 案例 〃 藏瓏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ” ?“ 如果能針對(duì)大客戶做產(chǎn)品鑒賞會(huì)或者提供看房專車，效果會(huì)更好。 58 完善的導(dǎo)示系統(tǒng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 66 本項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路 08年（一期） 09年（二期） 10年（三期） 基本背景 片區(qū)未成熟、產(chǎn)品內(nèi)部展示有限 外部資源展示到位，內(nèi)部園林實(shí)景展示到位 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 江景 +游艇 +碼頭 +高附加值的產(chǎn)品 森林 +沿江風(fēng)光帶 +高附加值的產(chǎn)品 長(zhǎng)沙頂級(jí)灣區(qū)生活帶來(lái)的身份象征 片區(qū)成熟、內(nèi)部環(huán)境完善 資源 +高端規(guī)劃 高端身份 +環(huán)境 產(chǎn)品 高端別墅 +高端高層 +中端高層 樓王高層 +中端高層 高端高層 +中端高層 灣區(qū)物業(yè)的高端身份 向人文方向發(fā)展 定調(diào)子，用資源 和高端產(chǎn)品，建 立樹立 高度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Action2 推廣 結(jié)合“雙灣國(guó)際”這一具象概念在目標(biāo)客戶內(nèi)心建立灣區(qū)物業(yè)的價(jià)值觀，傳遞灣區(qū)生活內(nèi)涵 Action3 客戶 通過一系列針對(duì)性的宣傳以及活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目在客戶心中的影響力；由于項(xiàng)目定位高端，如何建立有效的客戶渠道，對(duì)客戶進(jìn)行精心的管理與維護(hù)變得尤為重要。 81 2．灣區(qū)城市廣場(chǎng)：海灣風(fēng)情的雙灣國(guó)際文化雕塑，文化集中展示區(qū)與感受區(qū)，項(xiàng)目概念的形象化表達(dá)。 7月 15日前 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 灣區(qū)城市廣場(chǎng) 3。 91 Action1 展示 全方位的展示策略 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 強(qiáng)勢(shì)推廣期 認(rèn)籌 高層開盤期 熱銷期 別墅開盤 10月 25日 10月 18日 4棟 /8或 9棟 1。別墅和洋房立面、花園 10月 10日 5。 96 報(bào)紙廣告計(jì)劃 —— 7月 投放目的： 頃目定位、灣區(qū)生活概念導(dǎo)入，樹立市場(chǎng)形象 投放內(nèi)容： 建議采用 《 瀟湘晨報(bào) 》《 長(zhǎng)沙晚報(bào) 》 投入形象廣告 23次，結(jié)合部分營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：如市內(nèi)展點(diǎn)開放等訊息。 99 6月 —— 8月：分展場(chǎng)的設(shè)立，展示灣區(qū)生活理念 選擇如芙蓉路酒店或大型的商場(chǎng)等昭示性比較好位臵，分展場(chǎng)面積達(dá)到 200300平米，灣區(qū)生活元素展。 105 A、以地產(chǎn)類與業(yè)雜志為主，如 《 長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 》《 新城市 》《 長(zhǎng)沙樓市 》 ，其他 DM雜志為輔，如 《 尊品 》《 頂級(jí) TOP》《 七天 》 B、重點(diǎn)媒體將使用特殊版面，如封面拉頁(yè)、內(nèi)頁(yè)硬插頁(yè)、刊中刊等。 108 投放目的： 將目標(biāo)人群具體化，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位點(diǎn)攻擊；為了增強(qiáng)本案信息在到達(dá)率上的準(zhǔn)確性，渠道準(zhǔn)確、 貺用較低的直復(fù)式營(yíng)銷策略將是本案重點(diǎn)暗線攻擊手段； 投放形式： 建議覆蓋以下代表人群： 直復(fù)營(yíng)銷攻勢(shì) (DM－精確點(diǎn)攻擊 ) 建行龍卡持有者（月消貺 3000元以上）； 中國(guó)移勱鉆石卡、金卡客戶 數(shù)據(jù)庫(kù)：針對(duì) IT、金融、投資、證券業(yè)等行業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、 CEO； 中高級(jí)寫字樓內(nèi)董事長(zhǎng)或首席代表、總經(jīng)理； 外企俱樂部、名車俱樂部、高爾夫俱樂部 百家品位場(chǎng)所 投放貺用： 21萬(wàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 9月 14日：灣區(qū)物業(yè)品鑒會(huì) 時(shí)間： 2022年 9月 7日 地點(diǎn)： 喜來(lái)登酒店或通程大酒店宴會(huì)廳 目的 ：項(xiàng)目全方位形象的推廣，進(jìn)一步樹立項(xiàng)目在目標(biāo)客戶心目中的高端形象，實(shí)現(xiàn)較高解籌率。 現(xiàn)場(chǎng)冷飲會(huì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 118 階段策略： 競(jìng)爭(zhēng)策略： 客戶策略： 推廣策略： ?大規(guī)模實(shí)景打動(dòng) 集中化、小眾化、以完成交易為目的 目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)一期銷售 90%，別墅銷售 ?依托前期建立的差異化形象，通過別墅的展示鞏固優(yōu)勢(shì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 128 已購(gòu)客戶的生日聚會(huì)或名流聚會(huì)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容之現(xiàn)代好生活 ◇ 現(xiàn)代好生活 軒尼詩(shī)之夜 軒尼詩(shī)品酒會(huì)，品酒已被越來(lái)越多的高收入人群譽(yù)為高